L’effet de levier est un outil puissant que les investisseurs immobiliers utilisent pour augmenter les rendements et augmenter le nombre de propriétés locatives détenues.

alors que la plupart des gens associent l’effet de levier à L’OPM – ou à l’argent d’autres personnes – vous pouvez également accéder aux capitaux propres accumulés dans votre propre propriété locative existante pour aider à développer votre entreprise immobilière.

Une façon populaire de puiser dans les capitaux propres de votre immeuble de placement est d’utiliser un HELOC.

Qu’est-ce QU’un HELOC?,

Une HELOC – ou marge de crédit immobilier – est un outil populaire que les investisseurs immobiliers utilisent pour puiser dans les capitaux propres de leur propriété locative.

contrairement à un hel – ou prêt sur fonds propres – où vous recevez vos fonds de prêt en une seule somme forfaitaire, un HELOC agit comme un type de carte de crédit contre les capitaux propres de votre propriété. Vous n’avez pas besoin de tirer dessus tout de suite, mais vous savez que l’argent est là si et quand vous en avez besoin.

Est-il Possible d’Obtenir un MCH sur une Propriété de Location?

Les prêteurs aiment faire des prêts aux investisseurs immobiliers prospères., Les propriétaires de biens locatifs sont une excellente source de revenus récurrents et de paiements d’intérêts pour un prêteur.

cependant, jusqu’à ce que vous ayez une expérience éprouvée avec votre prêteur, obtenir un HELOC sur votre propriété locative existante peut être fait, mais vous devrez peut-être Sauter à travers plus de cerceaux. C’est parce que les prêteurs de capitaux propres deviennent plus stricts avec leurs critères de prêt, avec un accent aiguisé sur votre capacité à rembourser.,

examinons quelques-uns des plus grands avantages de l’obtention D’un HELOC, puis examinons les étapes à suivre pour obtenir un « oui” de votre prêteur lorsque vous magasinez pour une marge de crédit hypothécaire.

avantages d’obtenir un HELOC sur votre propriété locative

avoir la possibilité de puiser dans les capitaux propres existants de votre propriété locative en utilisant un HELOC peut être un excellent moyen d’avoir accès à des fonds quand et si vous en avez besoin. Quelques-uns des principaux avantages de l’obtention d’une ligne de crédit hypothécaire sur votre propriété d’investissement comprennent:

1., Financer des améliorations ou des mises à niveau

L’utilisation D’un HELOC pour mettre à jour votre propriété locative et augmenter votre revenu locatif mensuel est un excellent moyen de mettre un prêt immobilier au travail pour vous. Votre flux de trésorerie mensuel augmentera, ainsi que la valeur marchande de votre propriété.

c’est parce que plus le noi (revenu d’exploitation net) est élevé, plus votre propriété vaudra. Par exemple, disons que votre NOI actuel est de 10 000 $par année et que les taux plafonds pour les maisons unifamiliales comme la vôtre sont de 6%.,

L’utilisation D’un HELOC pour apporter des améliorations qui vous permettent d’augmenter votre loyer mensuel et d’augmenter votre NOI de 10% ajouterait 16 667 $à la valeur de votre propriété:

2. Ajouter des pieds carrés louables

de nombreux investisseurs immobiliers sont surpris d’apprendre combien de capitaux propres ils ont accumulé dans leur propriété locative en quelques années seulement.

à titre d’exemple, si vous avez acheté une propriété locative unifamiliale il y a cinq ans pour 150 000 $dans un marché où les maisons se sont appréciées de 5% annuellement, votre propriété vaudrait maintenant 191 442$.,

Si vous avez versé une mise de Fonds de 20% et financé les 120 000 remaining restants, votre solde hypothécaire impayé serait d’environ 111 500$. Cela signifie que le capital total de votre propriété est maintenant de près de 80 000$:

• 191 442 value valeur marchande actuelle moins 111 500 balance solde hypothécaire = 79 942

maintenant, si vous avez utilisé un HELOC pour accéder à une partie de vos capitaux propres accumulés pour ajouter de la superficie locative en convertissant votre grenier ou garage en studio, vous pourriez augmenter considérablement la valeur marchande de votre propriété locative.,

en supposant que le revenu locatif supplémentaire pour votre espace supplémentaire a ajouté 5 000 $à votre avis d’intention annuel, la valeur marchande de votre propriété serait:

en plus d’augmenter vos flux de trésorerie mensuels en utilisant un HELOC pour ajouter une nouvelle unité locative, vous avez également augmenté la valeur marchande de votre propriété de plus de 83 000$.

3. Développer et diversifier le portefeuille d’investissement

pour être juste, il existe de nombreuses propriétés locatives unifamiliales où l’ajout de pieds carrés louables n’est tout simplement pas une option., Les restrictions HOA, les lois de zonage ou le plan d’étage de la maison peuvent rendre irréaliste ou non rentable la conversion d’un grenier ou d’un garage.

de nombreux investisseurs surmontent cet obstacle en devenant des investisseurs immobiliers longue distance. En utilisant un HELOC pour financer l’acompte sur une autre famille dans une autre partie du pays, ils sont en mesure de diversifier géographiquement leur portefeuille d’investissement et d’investir sur des marchés secondaires plus petits où les rendements sont potentiellement plus élevés.

Occupés par le Propriétaire vs, HELOCs de propriété locative

en général, obtenir un HELOC pour votre propriété locative coûtera plus cher en frais initiaux et en paiements d’intérêts mensuels. C’est parce que les banques voient un risque de défaut plus élevé avec un immeuble de placement, ou un bien non occupé par le propriétaire, qu’avec une résidence occupée par le propriétaire.

en plus d’un risque de défaut plus élevé, les marges de crédit sur actions immobilières sont habituellement en deuxième ou troisième position.

Vous avez probablement entendu l’expression, « en Première ligne, première à droite.,” C’est parce QU’un HELOC n’est normalement pas le premier en ligne, de sorte que le prêteur court un risque plus élevé de ne pas être remboursé si l’emprunteur fait défaut, parce que d’autres privilèges sont payés en premier.,/ul>

immeuble de placement HELOC non occupé par le propriétaire

• LTV inférieur requis, parfois 75% mais généralement 70% prêt à la valeur ou moins
• taux D’intérêt plus élevé
• compte de réserve de capital requis pour les réparations ou la vacance des locataires
• plusieurs évaluations et une période d’attente de 12 mois à partir de Il y a quelques points à considérer avant de demander un HELOC pour un bien locatif:

  exigences LTV: les prêteurs recherchent normalement un ltv (loan-to-value) de 70% ou moins pour un bien locatif., En d’autres termes, vous ne serez pas en mesure d’accéder à la totalité des capitaux propres de votre maison en tant que Marge de crédit, parce que le prêteur veut que vous conserviez une partie des capitaux propres accumulés dans la propriété.

  pointage de crédit: idéalement, votre pointage de crédit sera D’au moins 740 lorsque vous présentez une demande de marge de crédit hypothécaire. Le pointage de crédit est un indicateur du risque d’un emprunteur, donc plus le score est fort, meilleur sera le taux d’intérêt et les conditions, et plus les chances sont grandes d’être approuvé pour une propriété locative HELOC.,

  compte de réserve de trésorerie: les investisseurs immobiliers créent des comptes de réserve de trésorerie comme un fonds de jour de pluie afin que les liquidités soient disponibles pour une réparation d’urgence coûteuse ou une période prolongée de vacance qui crée des flux de trésorerie négatifs à court terme. Avant d’approuver un HELOC, de nombreux prêteurs exigent qu’un emprunteur ait un compte de réserve de trésorerie avec suffisamment de fonds pour couvrir plusieurs mois – parfois même un an ou plus – de dépenses d’exploitation, y compris tous les paiements de prêt.

  DTI: le ratio dette / revenu est un autre critère que les prêteurs examinent lorsqu’ils évaluent le risque de faire un prêt HELOC., Plus l’équilibre est bon entre le revenu de l’emprunteur et la dette, plus le risque est faible pour un prêteur. Normalement, les prêteurs recherchent un DTI compris entre 40% et 50%. Cela signifie que si le revenu annuel brut total d’un emprunteur est de 200 000 per par année, le montant total de la dette provenant d’éléments tels que les hypothèques, les paiements par carte de crédit, les prêts étudiants et les pensions alimentaires pour enfants ne peut pas dépasser 80 000 $à 100 000$.,

  

  HELOC Alternatives pour retirer de l’Argent d’une propriété

  bien qu’il y ait des avantages certains à souscrire un HELOC sur votre propriété locative, il existe également plusieurs autres façons d’accéder aux capitaux propres accumulés dans votre investissement:

  prêt immobilier: la différence entre un HELOC et un hel (prêt immobilier) est contre votre équité, alors qu’un prêt immobilier est un paiement forfaitaire que vous recevez tout de suite.,

  refinancement Cash-out: refinancer l’hypothèque existante sur votre propriété locative en effectuant un refinancement cash-out vous permet de retirer une grande partie des capitaux propres accumulés de votre propriété. Bien que les prêteurs s’attendent toujours à ce que vous conserviez un certain pourcentage de l’équité avec la propriété, les frais et les taux d’intérêt sont souvent plus faibles avec un refinancement cash-out qu’avec un HELOC ou un HEL.

  prêts privés: bien qu’il soit agréable de pouvoir accéder à l’équité existante dans votre propriété locative, parfois ce n’est pas possible ou rentable., Les prêts privés ou personnels sont faits par des investisseurs qui vous prêteront de l’argent en échange d’un privilège de deuxième position sur votre propriété, garanti par les capitaux propres existants. Selon le prêteur privé, les frais et les taux d’intérêt peuvent être plus élevés et la durée du prêt plus courte.

  réflexions finales

  avoir accès au capital est essentiel pour faire des transactions et développer votre entreprise immobilière.,

• obtenir un HELOC sur une propriété locative est possible, bien que les exigences du prêteur soient généralement plus strictes qu’avec une propriété occupée par le propriétaire
• Les fonds d’un HELOC peuvent être utilisés à diverses fins, telles que des améliorations, la construction de pieds carrés louables supplémentaires, ou comme un acompte pour un autre HELOC comprend un refinancement Hel et cash-out