Co tedy stojí služby správy nemovitostí v kancelářských budovách? Krátká odpověď je mezi 1,75% a 3% vybraného nájemného. Samozřejmě, to je poměrně široká škála. Kde budete spadat na toto procento spektra závisí na mnoha proměnných.

faktory ovlivňující náklady na správu nemovitostí

komerční kancelářské budovy přidávají do hry pro správu nemovitostí zcela novou vrstvu nuance., „Proč platit někomu, aby udělal to, co jsem mohl udělat sám?“neplatí. Většina z nás nemůže dělat komerční správu nemovitostí. Komerční pronájmy jsou mnohem složitější. Máte čistý nájem? Trojitá síť? Paušální nájem? Jaký termín? Roky? Desetiletí? Jakou leasingovou provizi zaplatit komerčnímu makléři?

neexistuje žádný vzorec pro výpočet, kolik bude správce komerčních nemovitostí účtovat. Stejná správcovská společnost může mít různé úrovně služeb, z nichž každá má různé poplatky., Tyto faktory ovlivnit, co se komerčních nemovitostí správy bude stát:

Velikost Budovy

můžete očekávat, že menší komerční budovy na velení nižší procento nebo paušální poplatek, protože to vyžaduje méně práce. Nicméně, komerční nemovitosti manager bude s největší pravděpodobností zadat nebo osobně dohlížet mnohem řízení menší stavby. Menší budovy proto mají tendenci řídit vyšší procenta správy nemovitostí, protože potřebují pokrýt čas manažera.,

Větší vlastnosti mohou zásluh zaměstnanců na plný úvazek—budovy správce nemovitosti, nájemce koordinátor, pracovníci údržby, údržbáři, a tak dále. Platy těchto lidí na místě platí majitel zvlášť. S větší vlastnosti, správce nemovitosti obdrží poplatek za správu a je plně uhrazeny náklady na platy a zátěž.,

PŘÍKLAD:

Pro 4-jednotka kancelářský komplex, obchodní manažer vlastnost pole všechny hovory z omezené nájemce základny, ukazují vlastnost nájemníci sami, a odeslání preferovaný dodavatel zvládnout opravy. Tento manažer by mohl účtovat 6% z hrubého vybraného nájemného, vzhledem k tomu, kolik času a času je vynaloženo.

stejná správcovská společnost by mohla vybírat 2% hrubého vybraného nájemného za kancelářskou budovu o rozloze 400 000 čtverečních stop., Než si myslíte, že jste ukradli dohodu, nezapomeňte, že správcovská společnost najme správce budovy, asistenta manažera, inženýra údržby na plný úvazek a pracovníky podpory údržby na částečný úvazek. Manažer dělá vše, najímání, propouštění, školení, dohled, a mzdového účetnictví, ale ty mzdové výdaje, včetně platu, zdravotní, úrazové pojištění. atd. zobrazí se jako další náklady na P&L.

Někdy „poplatky za správu nemovitosti“ a „mzdové náklady“ dostat sjednocen. Ujistěte se, že je oddělíte., Zvláště pokud vám společnost pro správu komerčních nemovitostí cituje nízké procento, zeptejte se, kolik dalších mzdových nákladů můžete očekávat, a popisy práce každého zaměstnance.

Související: Komerční Nemovitosti Trendy v roce 2020

Správa Majetku je více než jen, kterým se stanoví Toalety

Castille v Carillon

Zeptejte se realitní nadšence, pokud si myslí, že by mohl opravit záchod., Pravděpodobně řeknou “ Ano.“Ztracená důvěra nebo ne, alespoň vědí, jak vyhledat tutoriál YouTube nebo Google-Hledat nedalekého instalatéra.

zeptejte se stejného chlapa, pokud znají všechna políčka, která musí být zkontrolována dříve, než mohou legálně vystěhovat neplatícího nájemce. Většina realitních investorů bude propadlá.

komerční správa nemovitostí spojuje bariéru skillset s desítkami dalších komplikací., Dobrý komerčních nemovitostí manažeři vyžadují mnohem více specializované odborné přípravy v regulační složitost, požadavky na pojištění, a další nuance, komerčních nemovitostí, aby se spárovat správně s správné nájemce, tvrdí, že nájem v dobrém stavu, a řešit problémy, účinně a legálně.

očekávejte vyšší poplatky za správu komerčních nemovitostí a procenta váš majetek je:

• zdravotnické zařízení.
• potravinářská služba nebo zpracovatelské zařízení podléhající hygienickým předpisům.
• průmyslové zařízení, kde bude nakládáno s nebezpečnými materiály.,
• jakékoli jiné zařízení náročné na regulaci, kde má majitel odpovědnost za dodržování předpisů a/nebo skok přes obruče za účelem zachování standardů obsazenosti.

Stav Nemovitosti

Castille v Carillon

Novější vlastnosti mají tendenci k příkazu nižší procentní sazby a poplatky pro komerční realitní manažery. Existuje několik důvodů, většina z nich je intuitivní. Například:

• komerční vlastnosti, které jsou novější, jsou méně náročné na správu. Méně věcí se zlomí nebo unikne., Při menším počtu servisních hovorů je pro správu méně potíží.
• nemovitosti ve stavu havarijního stavu nižší nájemné. Vzhledem k tomu, že manažeři komerčních nemovitostí často účtují procento shromážděných nájmů, mají nižší příjem kvůli nižšímu potenciálnímu nájemnému. Možná budou muset zvýšit své poplatky jen proto, aby to stálo za jejich čas.
• vlastnosti ve špatném stavu mohou vyžadovat významné opravy nebo velký rehabilitační projekt., Manažeři komerčních nemovitostí mohou toto další úsilí převést na poplatky za správu projektů nebo vyšší procenta, aby zohlednili větší odpovědnost, kterou přebírají.

Umístění Nemovitosti k Pronájmu

Vlastnosti nachází v žádoucí místech, jako města nebo nóbl čtvrti, může příkaz výrazně vyšší nájemné. Budou platit stejné faktory jako výše-manažeři mohou účtovat vyšší procenta za daleko vyhozené kancelářské prostory s nízkým nájemným, takže nepracují stejně tvrdě za méně příjmů.,

umístění nemovitosti komerční kanceláře ovlivní poplatky za správu jinými způsoby. Pokud investujete do malé kancelářské budovy a jediný správce komerčních nemovitostí, kterému důvěřujete, je daleko, může správce komerčních nemovitostí účtovat vyšší poplatek za čas strávený dojížděním do a z vašeho investičního majetku.

tato nevýhoda však může zmizet u větších, více nájemních kancelářských budov. Nezapomeňte, že větší budovy často vyžadují vlastní placené pracovníky na místě., Takové štáby jsou pro společnosti spravující komerční nemovitosti mnohem snazší spravovat vzdáleně.

vybavení

vybavení nemovitosti hraje roli při hodnocení poplatků za správu nemovitostí. Komerční nemovitost, která nabízí mnoho vybavení, jako je posilovna,vodní prvek, park na pozemku atd. může přikázat vyšší poplatky od správce komerčních nemovitostí, protože tyto vybavení vyžadují větší úsilí ke správě.

vyšší nájemné však mají i nemovitosti s vymoženostmi. Rozsáhlé vybavení se obvykle nachází na novějších, fantastičtější vlastnosti., Jak již víme, vyšší potenciální nájemné sbírky a méně dávných systémy vytápění a klimatizace zlomit push poplatky za správu.

Přečtěte si naše případové studie Feldman Equities zde.

rozsah služeb

čím více služeb vaše smlouva o správě nemovitostí pokrývá, tím vyšší můžete očekávat, že vaše poplatky budou.

v závislosti na typu leasingu může správce komerčních nemovitostí skutečně poskytovat méně služeb, než si myslíte. Některé komerční pronájmy zaručují nájemci čtyři stěny a střechu a málo jiného., Opravy a údržba, platby za služby, dokonce i platby daně z nemovitosti mohou být ve skutečnosti odpovědností nájemce. Správce komerčních nemovitostí nemusí mít na talíři nic jiného než vyplňování volných pracovních míst, vybírání nájemného a zpracování vystěhování. V tomto případě budou poplatky za správu nemovitostí obvykle nižší.

Pokud opravy, nástroje, daně,daňové protesty atd. padá na správce nemovitostí, očekávat, že zaplatí více.

můžete si myslet, že velikost budovy hraje velkou roli při určování rozsahu služeb., To není vždy případ. Na počtu nájemníků často záleží mnohem víc. Obrovský sklad s jediným nájemcem může vyžadovat mnohem méně úsilí na správu oproti ekvivalentní velikosti kancelářské budovy, která je pronajata mnoha nájemcům.

Paušální Poplatek vs. Procentní Poplatek za Správu Majetku

Wells Fargo Center

Většina obchodních společností správy majetku sbírat procento z hrubé nájemné shromážděné jako jejich poplatek. To je výhodné pro vás jako investora, protože správcovská společnost má motivaci efektivně spravovat svůj majetek., Čím více nájemného sbírají, tím více peněz manažer získá. Mezitím můžete těžit ze zvýšených příjmů.

hrstka správců komerčních nemovitostí může účtovat paušální měsíční poplatek. Dávejte si pozor na takové uspořádání. Manažeři komerčních nemovitostí mají menší motivaci být dobří ve své práci, pokud dostanou zaplaceno stejnou smluvní částku bez ohledu na to, co.

někdy se provádí „hybridní“ uspořádání, přičemž paušální poplatek kopne, pokud vybrané nájemné klesne pod minimální prahovou hodnotu.,

příklad:

manažer účtuje 3% poplatek za hrubý potenciální nájem ve výši $30,000 za měsíc. V případě, že manažer sbírá každý desetník, její společnost kapsy $ 900 pro úsilí. Pokud však za měsíc vyberou méně než 15 000 dolarů, může to nakopnout paušální poplatek ve výši 500 dolarů. To je pochopitelné, protože existuje základní úroveň lidských zdrojů a výdajů vynaložených v úsilí o řízení. Pokud však nemovitost skutečně selhává, správcovská společnost má alespoň zaručenou minimální výplatu.

SOUVISEJÍCÍ: Co je dobrá sazba cap v komerčních nemovitostech?,

Rent Due vs Rent Collected

Jedná se o cvičení v pečlivém čtení smlouvy a vědět, co hledat.

řekli jsme výše, že většina správců komerčních nemovitostí účtuje procento vybraného nájemného. Buďte velmi opatrní, když si přečtete smlouvu-pokuste se zjistit, zda stanoví procento splatného nájemného.,

„Nájemné shromážděné“ se skládá z peněz, které společnost shromažďuje a vklady na váš bankovní účet. Aktuální hotovost, šeky, peněžní příkazy, poplatky za kreditní karty atd.

„Rent due“ je to, kolik nájemné správcovská společnost má vybírat podle nájemní smlouvy … zda nájemce zaplatí nebo ne.

podívejte se na potíže s vařením? Předpokládejme, že vaše smlouva o správě komerčních nemovitostí stanoví poplatek ve výši 5% z vybraného nájemného. Nájemce dluží $ 5,000 Tento měsíc., Pokud správcovská společnost shromažďuje vše, ať už přátelsky nebo hrozbami a napomenutím, má Společnost nárok na 250 dolarů z tohoto nájemného (5 000 x 5%). Pokud však nájemce přijde krátký a předá pouze $4,000, se slibem zaplatit zbytek příští měsíc, má manažer pouze právo na kapsu $ 200 ($4,000 x 5%).

Co když vaše smlouva o správě komerčních nemovitostí stanoví poplatek ve výši 5% splatného nájemného? Řekněme, že máte stejného nájemce, který dluží $ 5,000 v nájemném za Tento měsíc. Předpokládejme také, že vás tento nájemce úplně rozdrtí., Nepředá ani desetník z 5000 dolarů, které dluží. Protože vaše smlouva vyžaduje procento „splatného nájemného“, dlužíte správci nemovitosti celých 250 dolarů.

doporučujeme, abyste se podívat na jiné společnosti, pokud obchodní správa nemovitostí společnost konkurz představuje smlouvu, volání za poplatek založený na „podíl dlužného nájemného.“

různé typy komerčních nemovitostí poplatky za správu

Morgan Stanley Věž

Komerční správa nemovitostí podíly mají tendenci začít kolem 1.75%., Nicméně, to dává smysl kopat toto číslo až 3% při upisování komerční nemovitosti během due diligence. Budou tam další poplatky. V dokonalém světě, dostanete účtován poplatek pouze tehdy, když správce nemovitostí provádí službu, která ve skutečnosti dělá více peněz, což odůvodňuje poplatek. V praxi to někdy dělá a někdy ne.

poplatek za vystěhování

to je těžké. Vystěhování bývají peníze jámy., V době, kdy jste přišel k bodu vystěhování nájemce má asi stiffed na hodně nájem, nebo způsobila podstatné škody na vašem majetku nebo dobré pověsti. Zákony vám brání kopat svého nájemce na obrubník na místě. Soudní podání musí být provedeno, se všemi papíry v pořádku. Soud nemá motivaci spěchat jen proto, že krvácíte peníze … a navíc vám správce nemovitosti účtuje příplatek?

přesto se na to podívejte z jejich pohledu. Vystěhování vyžaduje úsilí a úsilí si často zaslouží odškodnění., Čím dříve vystěhování projde, tím dříve může správce komerčních nemovitostí nainstalovat nájemce, který (doufejme) skutečně zaplatí své účty.

Na druhé straně, to může být nemovitosti, manažer, nebo zaměstnanec pod jeho dohledem, kteří nainstalovali neplatící nájemce na prvním místě. Zvažte, že se postavíte proti poplatku za vystěhování vybíranému správcem nemovitostí, zejména poplatku nad 500 USD.

poznámka: soudy často účtují poplatek za podání vystěhování. Váš správce nemovitostí může zaplatit advokátovi, aby řádně podal vystěhování., Věřte nám, chcete, aby bylo vystěhování řádně podáno, nebo by to soudce mohl vyhodit a umožnit Vašemu nájemci zůstat, ať zaplatí nájem nebo ne. Tyto registrační poplatky a poplatky za právní zastoupení se zobrazí jako náklady na váš p&l. To je normální. Co chcete pozor, je příplatek vyplacena váš manažer pro potíže vypuzovat nájemce, že by pravděpodobně byly promítány lepší v první řadě.,

příklad:

Správce komerčních nemovitostí účtuje 300 $za zpracování vystěhování, kromě 250 $ zaplacených advokátovi vystěhování a 50 $ zaplaceno soudu za podání vystěhování. To není dobré.

poplatek za ukončení

centrum města

tento je také lepkavý. Ukončení nájmu obvykle ohlašuje ztrátu pro investora nemovitosti. Jednotka se chystá uvolnit. Pravděpodobně bude vyžadovat rehabilitaci, leasingové provize a další výdaje, než bude nainstalován další nájemce platící nájem., Neexistuje žádné další náklady a bolesti hlavy vystěhování, ale stále to bolí spodní řádek. Zvažte vyjednávání pryč poplatek za ukončení pronájmu, a to zejména v případě, že je více než několik set dolarů.

poplatek za obnovení pronájmu

obnovení pronájmu může být krásná věc. Máte skvělý vztah nájemce, nájemné může zvýšit, nemusíte rehabilitovat jednotku, počasí volné místo, nebo zaplatit novou leasingovou provizi. Váš správce nemovitostí vám může účtovat několik set dolarů za zpracování obnovy pronájmu.

to spadá do šťastné kategorie výdajů, které skutečně pomáhají vašemu spodnímu řádku., Zvažte—ačkoli-obnovení starého pronájmu vyžaduje výrazně menší úsilí ze strany správce nemovitosti ve srovnání s hledáním nového nájemce. Poplatky za obnovu nad několik set dolarů by měly být určitě vyjednány. V tu chvíli jste v podstatě účtován za papír Xerox Za 50 dolarů za list.

poplatek za pozdní platbu

zvažte vyjednávání. Pozdní platby nájemného a následné pozdní poplatky se stále počítají do procenta nájemného vybraného pro správce komerčních nemovitostí. Mohou posoudit opožděné poplatky, ze kterých také vybírají procento., Účtování vám, investorovi, poplatek za vyzvednutí této pozdní platby je vážné dvojité ponoření.

Přidat žádné další poplatky

Pro každého poplatku, komerční nemovitosti, manažer žádá, zvažte, zda poplatek kompenzuje službu, která dělá více peněz, čímž se zvýší vaše cash flow a hodnotu investice.

jeden společný poplatek je “ leasingový poplatek „nebo“ leasingová provize.“Vzhledem k tomu, že nemáte žádné příjmy bez leasingu, je to docela snadný poplatek ospravedlnit. Vezměte prosím na vědomí, jaké provize může manažer platit obchodním agentům, aby na vás odkazovali nájemníky., Pokud je další realitní agent „pořizovací příčinou“ nájemce, zaslouží si lví podíl na poplatku. Pokud vám správce komerčních nemovitostí účtuje velký leasingový poplatek, zvažte jejich žádost o absorpci provize komerčního lokátoru.

nezapomeňte, že NOI není jen o zvyšování příjmů-je to také o snižování nákladů. Správce komerčních nemovitostí může odůvodnit poplatky, které snižují náklady.,

PŘÍKLAD:

Pokud jste na háku za daně z nemovitosti nebo utility náklady, váš majetek správce může vzít na sebe úkol protestovat ty daně, nebo prochází energeticky úsporných projektů ke snížení těchto nákladů. Mohou navrhnout smlouvu, která je opravňuje procento fo spoření—řekněme 20-30% v rozdílu mezi daní zákona před a po protestu.

jak vyjednat poplatky za správu nemovitostí

správa nemovitostí by měla být opět přijatelným nákladem, který přidává hodnotu a šetří vám čas., Stojí za to zaplatit za toto privilegium, ale nehýbejte se, pokud si myslíte, že jste přeplňováni.

pečlivě si přečtěte smlouvu o správě komerčních nemovitostí. Správcovská společnost může mít smlouvu o kotli, která vám ukáže, ale vše je obchodovatelné. Všimněte si každého poplatku a protestujte proti jakýmkoli poplatkům, o kterých si myslíte, že jsou příliš vysoké.

e-mail nebo telefonní hovor je v pořádku. Stačí se zeptat „jaký je účel tohoto poplatku?“nebo jen stát,“ myslím, že poplatek by měl být $ XX. “ nejhorší, co mohou říci, je „ne, omlouvám se, to je standardní.“Zeptejte se znovu., Pokud osoba, se kterou mluvíte, říká, že nemá pravomoc vzdát se poplatku, požádejte o rozhovor s někým, kdo Ano. Pamatujte, že držíte karty v tomto vyjednávání. Obchodní správcovská společnost chce vaše podnikání.

některé poplatky rozhodně zpochybnit a tlačit zpět proti patří:

• instalační poplatky.
• minimální paušální poplatky.
• „procento dlužného nájemného“ – požádejte o “ procento vybraného nájemného.“
• poplatky za vystěhování-zeptejte se, zda stačí, abyste nesli ztrátu nájemného, poplatků za právní zastoupení a ztrátu nájemného.
• poplatky za obnovení.,
• poplatky za pozdní výběr nájemného nebo poplatky za porušení nájemného-nájemci by měli nést tyto náklady jako pokutu za jejich selhání, ne vy.
• požádejte o nižší procento úspor na snížení nákladů (20% úspor na daňovém protestu místo 30%).
• Navrhněte procento nájemného shromážděného o půl bodu nebo o plný bod nižší.

Sázky jsou Vysoké

Wells Fargo Center

Všichni nájemníci potřebuje servis, ale v sázce stoupat s nájemců., Instalatérské neštěstí nebo rozbité HVAC může nepříjemnosti nájemce; to může vypnout nebo přerušit obchodní operace komerčního nájemce. Tyto důsledky mohou přenášet na pronajímatele nebo skupinu investorů; v případě, že nájemce má čistý nájem, jejich snížených příjmů je také vaše klesly příjmy, protože nájemné se skládá z procento z podnikání příjmy. Příliš mnoho prostojů by mohlo způsobit, že komerční nájemce zavře své dveře nadobro,což je špatné pro všechny zúčastněné.

hodně jezdí na manažera komerčních nemovitostí, aby dobře vykonal svou práci., Mějte to na paměti, když se hluboce ponoříme do poplatků za správu komerčních nemovitostí a provizí …

nyní se podívejte na naše portfolio komerčních kancelářských nemovitostí a zjistěte, jak začít s akciemi Feldman.

související: jaký je rozdíl mezi vlastnostmi třídy A, B A C?