Pákový efekt je mocný nástroj, realitní investoři používají, jak zvýšit výnosy a zvýšit počet pronájem nemovitostí ve vlastnictví.

zatímco většina lidí spojuje pákový efekt s OPM-nebo penězi jiných lidí – můžete také získat přístup k naběhlému kapitálu ve své vlastní stávající nájemní nemovitosti, abyste pomohli růst vašeho realitního podnikání.

jedním z populárních způsobů, jak proniknout do vlastního kapitálu ve vaší investiční nemovitosti, je použití HELOC.

co je HELOC?,

HELOC – nebo home equity line of credit-je populární nástroj, který investoři do nemovitostí používají k čerpání vlastního kapitálu ve své nájemní nemovitosti.

Na rozdíl od půjčky HEL – nebo Home equity – kde obdržíte své úvěrové prostředky v jedné paušální částce, HELOC funguje jako typ kreditní karty proti vlastnímu kapitálu ve vašem majetku. Nemusíte na to hned čerpat, ale víte, že peníze tam jsou, pokud a kdy je potřebujete.

je možné získat HELOC na nájemní nemovitosti?

věřitelé rádi půjčují úspěšným investorům do nemovitostí., Majitelé nájemních nemovitostí jsou skvělým zdrojem opakujících se příjmů z poplatků a úrokových plateb pro věřitele.

dokud však nebudete mít prokázanou historii se svým věřitelem, můžete získat HELOC na stávající nájemní nemovitosti, ale možná budete muset přeskočit více obručí. Je to proto, že domácí equity věřitelé jsou stále přísnější s jejich úvěrových kritérií, s laserem ostré zaměření na vaši schopnost splácet.,

podívejme se na některé z největších výhod získání HELOC, pak si přečtěte kroky, které byste měli podniknout, abyste získali „Ano“ od svého věřitele, když nakupujete za úvěrovou linku home equity.

Výhody získání HELOC na pronájem nemovitostí

Mají schopnost čerpat na stávající vlastního kapitálu ve vaší nemovitosti k pronájmu pomocí HELOC může být skvělý způsob, jak mít přístup k finančním prostředkům, když a pokud je potřebujete. Některé z hlavních výhod získání home equity úvěrovou linku na investiční nemovitosti patří:

1., Vylepšení nebo vylepšení financování

pomocí HELOC aktualizovat svůj pronájem nemovitosti a zvýšit svůj měsíční příjem z pronájmu je jeden skvělý způsob, jak dát úvěr home equity pracovat pro vás. Váš měsíční peněžní tok se zvýší, spolu s tržní hodnotou vašeho majetku.

je to proto, že čím větší je NOI (čistý provozní příjem), tím více bude vaše nemovitost stát za to. Řekněme například, že vaše současné NOI je $10,000 za rok a sazby cap pro rodinné domy, jako je ta vaše, jsou 6%.,

použití HELOC k vylepšení, které vám umožní zvýšit měsíční nájemné a zvýšit vaše NOI o 10%, by přidalo $16,667 k vaší hodnotě nemovitosti:

2. Přidat pronajímatelné záběry náměstí

Mnoho realitní investoři jsou překvapeni, učit se, kolik vlastního kapitálu, které vznikly v jejich pronájem nemovitosti v průběhu několika let.

jako příklad, pokud jste si před pěti lety zakoupili nemovitost s jednou rodinou za $150,000 na trhu, kde domy ocenily 5% ročně,vaše nemovitost by nyní měla hodnotu $191,442.,

Pokud jste provedli zálohu ve výši 20% a financovali zbývajících $120,000, váš zůstatek na hypotéce by byl asi $111,500. To znamená, že celkový vlastní kapitál ve vašem vlastnictví, je nyní téměř $80,000:

• $191,442 současná tržní hodnota méně $111,500 hypotečních zůstatek = $79,942

Nyní, pokud jste použili HELOC přístup k části vašeho příštích období kapitálové přidat pronajímatelné náměstí záběry o převod vašeho podkroví nebo v garáži na apartmán, můžete výrazně zvýšit tržní hodnotu vaší nemovitosti k pronájmu.,

za Předpokladu, že dodatečné příjmy z pronájmu pro vaše další prostor přidáno $5,000 k vašemu roční NOI, vaše nemovitost tržní hodnota by byla:

kromě zvýšení své měsíční cash flow pomocí HELOC přidat nové nájemní jednotky, jste také zvýšil tržní hodnotu vašeho majetku o více než $83,000.

3. Růst a diverzifikovat investiční portfolio

abych byl spravedlivý, existuje mnoho jednorodinových nájemních nemovitostí, kde přidání pronajímatelných čtvercových záběrů jednoduše nepřipadá v úvahu., HOA omezení, územní zákony, nebo půdorys domu může se snaží převést podkroví nebo garáž nereálné nebo není nákladově efektivní.

mnoho investorů překonává tuto překážku tím, že se stanou dálkovými investory do nemovitostí. Pomocí HELOC do fondu zálohu na další single-family v jiné části země, jsou schopni geograficky diverzifikovat své investiční portfolio a investovat do menších, sekundárních trzích, kde výnosy jsou potenciálně větší.

vlastník-obsazený vs., Pronájem nemovitosti HELOCs

obecně platí, že získání HELOC pro vaši nájemní nemovitost bude stát více v počátečních poplatcích a měsíčních úrokových platbách. To proto, že banky vyšší riziko selhání s investice do nemovitostí, nebo non-vlastník užívané nemovitosti, než s vlastníkem-obsazené bydliště.

kromě vyššího potenciálního rizika selhání jsou úvěrové linky home equity obvykle na druhé nebo třetí pozici.

pravděpodobně jste slyšeli frázi “ první v řadě, první vpravo.,“To proto, že HELOC není obvykle první na řadě, takže věřitel běží vyšší riziko, že dostanou vrácena, pokud dlužník prodlení, protože ostatní pohledávky jsou placený první.,/ul>

Non vlastnického HELOC investice do nemovitostí

• Nižší LTV nutné, někdy 75%, ale obvykle 70% úvěru k hodnotě nebo méně
• Vyšší úroková sazba
• Požadované kapitálového účtu minimálních rezerv na opravy nebo nájemce volné místo
• Více ocenění a 12-ti měsíční čekací doba od první nákup, může být požadováno,

Co Dělat Před podáním Žádosti o HELOC

Existuje několik věcí, aby zvážila před podáním žádosti o HELOC pro pronájem nemovitosti:

LTV požadavky: Věřitelé obvykle podívejte se na LTV (loan-to-value) 70% nebo nižší pro pronájem nemovitosti., Jinými slovy, nebudete moci přistupovat ke všem z vlastního kapitálu ve vašem domě jako úvěrové linie, protože věřitel chce udržet část vzniklé vlastního kapitálu v majetku.

kreditní skóre: v ideálním případě bude vaše kreditní skóre nejméně 740 při podání žádosti o úvěrovou linku home equity. Kreditní skóre je ukazatelem toho, jak riskantní dlužník je, takže silnější skóre lepší úrokové sazby a podmínky bude, a tím větší jsou šance na získání schválené pro pronájem nemovitosti HELOC.,

hotovostní rezervní účet: investoři do nemovitostí vytvářejí hotovostní rezervní účty jako fond deštivého dne, takže hotovost je po ruce pro nákladnou nouzovou opravu nebo delší dobu neobsazenosti, která vytváří krátkodobý negativní peněžní tok. Před schválením HELOC, mnoho věřitelů vyžadují, aby dlužník mít hotovostní rezervní účet s dostatkem finančních prostředků na pokrytí několika měsíců – někdy i rok nebo více – provozních nákladů, včetně všech plateb úvěru.

DTI: poměr dluhu k příjmu je dalším kritériem, na které se věřitelé dívají při hodnocení rizika poskytnutí půjčky HELOC., Čím lepší je rovnováha mezi příjmem dlužníka a dluhem, tím nižší je riziko pro věřitele. Obvykle věřitelé hledají DTI mezi 40% a 50%. To znamená, že pokud dlužník celkový hrubý roční příjem je $200 000 za rok, celková výše dluhu od položky, jako jsou hypotéky, kreditní karty platby, studentské půjčky, podpora dítěte a alimenty nemůže být více než $80.000 až 100.000 dolarů.,

HELOC Alternativy, jak Vytáhnout Peníze z Majetku

Zatímco tam jsou určité výhody sjednáním HELOC na pronájem majetku, existuje i několik dalších způsobů, jak získat přístup příštích období vlastní kapitál ve vaší investice:

Domácí kapitálové půjčky: rozdíl mezi HELOC a HEL (domů akciové úvěr) je to HELOC slouží jako otevřené úvěrové linie proti své jmění, zatímco domácí kapitálové půjčky je paušální platby, které obdržíte hned.,

Cash-out refinancování: Refinancování stávající hypotéky na pronájem nemovitostí tím, že dělá refinancovat hotovosti out vám umožní vytáhnout mnohem příštích období vlastní majetek. Zatímco věřitelé budou stále očekávají, že budete mít určité procento z vlastního kapitálu s majetkem, často poplatky a úrokové sazby jsou nižší, s cash-out refinancovat, než s HELOC nebo HEL.

soukromé půjčky: i když je hezké mít přístup k existujícímu kapitálu ve vaší nájemní nemovitosti, někdy to není možné nebo nákladově efektivní., Soukromé nebo osobní půjčky jsou prováděny investory, kteří vám půjčí peníze výměnou za druhou pozici zástavního práva na vašem majetku, zajištěné stávajícím vlastním kapitálem. V závislosti na soukromém věřiteli mohou být poplatky a úrokové sazby vyšší a doba trvání úvěru kratší.

Závěrečné myšlenky

mít přístup k kapitálu je rozhodující pro obchodování a růst vašeho realitního podnikání.,s nahromaděný kapitál, podobně jako na způsob, jak kreditní karta funguje