Leverage ist ein leistungsstarkes Tool, mit dem Immobilieninvestoren die Rendite steigern und die Anzahl der im Besitz befindlichen Mietobjekte erhöhen können.

Während die meisten Menschen Leverage mit OPM verbinden – oder das Geld anderer Leute – können Sie auch auf das aufgelaufene Eigenkapital in Ihrem eigenen bestehenden Mietobjekt zugreifen, um Ihr Immobiliengeschäft auszubauen.

Eine beliebte Möglichkeit, das Eigenkapital Ihrer Anlageimmobilie zu erschließen, ist die Verwendung eines HELOC.

Was ist ein HELOC?,

Eine HELOC-oder Home Equity Kreditlinie-ist ein beliebtes Instrument, das Immobilieninvestoren verwenden, um auf das Eigenkapital in ihrem Mietobjekt zu ziehen.

Im Gegensatz zu einem HEL-oder Home Equity Loan-bei dem Sie Ihre Kreditmittel in einem Pauschalbetrag erhalten, fungiert ein HELOC als eine Art Kreditkarte gegen das Eigenkapital in Ihrer Immobilie. Sie müssen nicht sofort darauf zurückgreifen, aber Sie wissen, dass das Geld da ist, wenn und wann Sie es brauchen.

Ist es möglich, ein HELOC auf einem Mietobjekt zu erhalten?

Kreditgeber lieben es, Kredite an erfolgreiche Immobilieninvestoren zu vergeben., Vermieter sind eine großartige Quelle für wiederkehrende Gebühreneinnahmen und Zinszahlungen für einen Kreditgeber.

Bis Sie jedoch eine nachgewiesene Erfolgsbilanz mit Ihrem Kreditgeber haben, kann ein HELOC auf Ihrem bestehenden Mietobjekt gemacht werden, aber Sie müssen möglicherweise durch mehr Reifen springen. Das ist, weil Home-Equity-Kreditgeber werden immer strenger mit ihren Kreditkriterien, mit einem Laser-scharfen Fokus auf Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung.,

Schauen wir uns einige der größten Vorteile eines HELOC an und überprüfen Sie dann die Schritte, die Sie unternehmen sollten, um ein „Ja“ von Ihrem Kreditgeber zu erhalten, wenn Sie nach einer Home Equity-Kreditlinie suchen.

Vorteile eines HELOC auf Ihrem Mietobjekt

Die Möglichkeit, auf das vorhandene Eigenkapital Ihres Mietobjekts mithilfe eines HELOC zurückzugreifen, kann eine großartige Möglichkeit sein, wann und ob Sie sie benötigen. Einige der wichtigsten Vorteile einer Home-Equity-Kreditlinie für Ihre Anlageimmobilie sind:

1., Finanzieren Sie Verbesserungen oder Upgrades

Mit einem HELOC, um Ihr Mietobjekt zu aktualisieren und Ihre monatlichen Mieteinnahmen zu erhöhen, ist eine großartige Möglichkeit, ein Home-Equity-Darlehen für Sie zu arbeiten. Ihr monatlicher Cashflow steigt zusammen mit dem Marktwert Ihrer Immobilie.

Denn je größer der NOI (Net Operating Income) ist, desto mehr wird Ihre Immobilie wert sein. Nehmen wir zum Beispiel an, Ihr aktueller NOI beträgt 10.000 US-Dollar pro Jahr und die Obergrenzen für Einfamilienhäuser wie Ihre betragen 6%.,

Die Verwendung eines HELOC, um Verbesserungen vorzunehmen, mit denen Sie Ihre monatliche Miete erhöhen und Ihren NOI um 10% steigern können, würde Ihrem Immobilienwert 16.667 USD hinzufügen:

2. Hinzufügen vermietbare Quadratmeterzahl

Viele Immobilieninvestoren sind überrascht zu erfahren, wie viel Eigenkapital sie in nur wenigen Jahren in ihrem Mietobjekt angesammelt haben.

Wenn Sie beispielsweise vor fünf Jahren ein Einfamilienhaus für 150.000 US-Dollar auf einem Markt gekauft haben, auf dem Häuser 5% jährlich geschätzt haben, wäre Ihre Immobilie jetzt 191.442 US-Dollar wert.,

Wenn Sie eine Anzahlung von 20% geleistet und die restlichen 120.000 US-Dollar finanziert haben, beträgt Ihr ausstehender Hypothekensaldo etwa 111.500 US-Dollar. Das bedeutet, das gesamte Eigenkapital in Ihrer Immobilie ist jetzt fast $80.000:

• $191,442 aktueller Marktwert weniger $111,500 Hypothekenbestand = $ 79,942

Nun, wenn Sie einen HELOC verwendet, um einen Teil Ihrer aufgelaufenen Eigenkapital zuzugreifen, um vermietbare Quadratmeterzahl hinzuzufügen, indem Sie Ihren Dachboden oder Garage zu einem Studio-Apartment konvertieren, können Sie den Marktwert Ihrer Mietobjekt deutlich erhöhen.,

Unter der Annahme, dass die zusätzlichen Mieteinnahmen für Ihren zusätzlichen Raum $5,000 zu Ihrem jährlichen NOI hinzugefügt haben, wäre Ihr Immobilienmarktwert:

Zusätzlich zur Erhöhung Ihres monatlichen Cashflows durch Verwendung eines HELOC, um eine neue Mieteinheit hinzuzufügen, haben Sie auch den Marktwert Ihrer Immobilie um mehr als $83,000 erhöht.

3. Wachsen und diversifizieren Sie das Anlageportfolio

Um fair zu sein, gibt es viele Einfamilienhäuser, in denen das Hinzufügen von vermietbaren Quadratmetern einfach keine Option ist., HOA Einschränkungen, Zoning Gesetze, oder der Grundriss des Hauses kann versuchen, einen Dachboden oder Garage unrealistisch oder nicht kostengünstig zu konvertieren.

Viele Investoren überwinden dieses Hindernis, indem sie zu Langstrecken-Immobilieninvestoren werden. Durch die Verwendung eines HELOC zur Finanzierung der Anzahlung für eine andere Einfamilienfamilie in einem anderen Teil des Landes können sie ihr Anlageportfolio geografisch diversifizieren und in kleinere Sekundärmärkte investieren, in denen die Renditen potenziell höher sind.

Eigentümer-Besetzt vs., Mietobjekt HELOCs

Im Allgemeinen kostet ein HELOC für Ihr Mietobjekt mehr im Voraus Gebühren und monatliche Zinszahlungen. Das liegt daran, dass Banken ein höheres Ausfallrisiko bei Anlageimmobilien oder nicht von Eigentümern bewohnten Immobilien sehen als bei einem von Eigentümern bewohnten Wohnsitz.

Neben einem höheren Ausfallrisiko befinden sich in der Regel Home-Equity-Kreditlinien an zweiter oder dritter Stelle.

Sie haben wahrscheinlich den Satz „First in line, first in right.,“Das liegt daran, dass ein HELOC normalerweise nicht der erste in der Reihe ist, so dass der Kreditgeber ein höheres Risiko hat, nicht zurückgezahlt zu werden, wenn der Kreditnehmer ausfällt, weil andere Pfandrechte zuerst bezahlt werden.,/ul>

Nicht eigenständige HELOC-Anlageimmobilie

• Niedrigerer LTV erforderlich, manchmal 75%, aber normalerweise 70% Kredit-zu-Wert oder weniger
• Höherer Zinssatz
• Erforderliche Kapitalreservekonto für Reparaturen oder Leerstände von Mietern
• Mehrere Gutachten und eine 12-monatige Wartezeit ab dem ersten Kauf können erforderlich sein

Was tun ist, bevor Sie sich für ein HELOC bewerben

Es gibt einige dinge, die vor der Beantragung eines HELOC für ein Mietobjekt zu beachten sind:

LTV-Anforderungen: Kreditgeber suchen normalerweise nach einem LTV (Loan-to-Value) von 70% oder weniger für ein Mietobjekt., Mit anderen Worten, Sie können nicht auf das gesamte Eigenkapital Ihres Hauses als Kreditlinie zugreifen, da der Kreditgeber möchte, dass Sie einen Teil des aufgelaufenen Eigenkapitals in der Immobilie behalten.

Kredit-Score: Im Idealfall beträgt Ihr Kredit-Score bei der Beantragung einer Home Equity-Kreditlinie mindestens 740. Kredit-Score ist ein Indikator dafür, wie riskant ein Kreditnehmer ist, so dass je stärker die Punktzahl desto besser der Zinssatz und die Bedingungen sein wird, und desto größer sind die Chancen für eine Mietobjekt HELOC genehmigt zu werden.,

Cash-Reservekonto: Immobilieninvestoren erstellen Cash-Reservekonten als Regentagsfonds, sodass Bargeld für eine kostspielige Notfallreparatur oder eine längere Leerstandszeit zur Verfügung steht, die einen kurzfristigen negativen Cashflow erzeugt. Vor der Genehmigung eines HELOC benötigen viele Kreditgeber von einem Kreditnehmer ein Barreservekonto mit genügend Mitteln, um mehrere Monate – manchmal sogar ein Jahr oder länger – der Betriebskosten einschließlich aller Darlehenszahlungen zu decken.

DTI: Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen ist ein weiteres Kriterium, das Kreditgeber bei der Bewertung des Risikos eines HELOC-Kredits berücksichtigen., Je besser das Gleichgewicht zwischen Einkommen und Schulden eines Kreditnehmers ist, desto geringer ist das Risiko für einen Kreditgeber. Normalerweise suchen Kreditgeber nach einem DTI zwischen 40% und 50%. Dies bedeutet, dass, wenn das gesamte Bruttojahreseinkommen eines Kreditnehmers 200,000 USD pro Jahr beträgt, der Gesamtbetrag der Schulden aus Hypotheken, Kreditkartenzahlungen, Studentendarlehen sowie Unterhalt und Unterhalt nicht mehr als 80,000 USD bis 100,000 USD betragen kann.,

HELOC Alternativen zum Herausziehen von Bargeld aus einer Immobilie

Es gibt zwar eindeutige Vorteile beim Herausnehmen eines HELOC auf Ihrem Mietobjekt, es gibt aber auch verschiedene andere Möglichkeiten, auf das aufgelaufene Eigenkapital Ihrer Investition zuzugreifen:

Home Equity Loan: Der Unterschied zwischen einem HELOC und einem HEL (Home Equity Loan) besteht darin, dass ein HELOC als offene Kreditlinie gegen Ihr Eigenkapital dient, während ein Haus Eigenkapitaldarlehen ist eine Pauschalzahlung, die Sie sofort erhalten.,

Cash-out Refinanzierung: Durch die Refinanzierung der bestehenden Hypothek auf Ihr Mietobjekt durch eine Cash-Out-Refinanzierung können Sie einen Großteil des aufgelaufenen Eigenkapitals aus Ihrer Immobilie ziehen. Während die Kreditgeber immer noch erwarten, dass Sie einen bestimmten Prozentsatz des Eigenkapitals mit der Immobilie halten, oft Gebühren und Zinssätze sind niedriger mit einer Cash-out-Refinanzierung als mit einem HELOC oder HEL.

Private Darlehen: Während es schön ist, auf das vorhandene Eigenkapital in Ihrem Mietobjekt zugreifen zu können, ist es manchmal nicht möglich oder kostengünstig., Private oder persönliche Kredite werden von Investoren vergeben, die Ihnen Geld gegen ein zweites Pfandrecht auf Ihrem Grundstück leihen, das durch das vorhandene Eigenkapital gesichert ist. Abhängig vom privaten Kreditgeber können Gebühren und Zinssätze höher und die Kreditlaufzeit kürzer sein.

Letzte Gedanken

Der Zugang zu Kapital ist entscheidend für Geschäfte und das Wachstum Ihres Immobiliengeschäfts.,s Ihr aufgelaufenes Eigenkapital, ähnlich wie eine Kreditkarte funktioniert