dus wat kost vastgoedbeheer voor kantoorgebouwen? Het korte antwoord ligt tussen 1,75% en 3% van de geïnde huur. Natuurlijk, dat is een vrij breed scala. Waar je zal vallen op dat percentage spectrum hangt af van vele variabelen.

factoren die de kosten van het vastgoedbeheer beïnvloeden

commerciële kantoorgebouwen voegen een geheel nieuwe laag nuance toe aan het vastgoedbeheerspel., “Waarom iemand betalen om te doen wat ik zelf kan doen?”is niet van toepassing. De meesten van ons kunnen geen commercieel vastgoedbeheer doen. Commerciële huurovereenkomsten zijn veel ingewikkelder. Ga je net leasen? Triple-net? Vaste huurprijs? Welke term? Jaren? Decennia? Welke leasing Commissie te betalen aan een commerciële makelaar?

Er bestaat geen vaste formule om te berekenen hoeveel een commercieel vastgoedbeheerder in rekening brengt. Dezelfde beheermaatschappij kan verschillende niveaus van dienstverlening hebben, elk met verschillende vergoedingen., De volgende factoren beïnvloeden wat commercieel vastgoedbeheer zal kosten:

Grootte van het gebouw

u kunt verwachten dat een kleiner commercieel gebouw een lager percentage of een vaste vergoeding zal vragen, omdat het minder werk vereist. Echter, een commercieel vastgoed manager zal hoogstwaarschijnlijk uitbesteden of persoonlijk toezicht houden op een groot deel van het beheer van een kleiner gebouw. Daarom hebben kleinere gebouwen de neiging om hogere property management percentages commando, omdat ze nodig hebben om de tijd van de manager te dekken.,

Grotere eigendommen kunnen fulltime personeel verdienen-een beheerder van gebouwen, huurdercoördinator, onderhoudspersoneel, schoonmaakpersoneel, enzovoort. De salarissen van deze on-site mensen worden afzonderlijk betaald door de eigenaar. Bij grotere eigendommen ontvangt de beheerder een beheerskosten en wordt hij volledig vergoed voor de kosten van on-site salarissen en lasten.,

voorbeeld:

voor een kantoorcomplex met 4 eenheden, het veld commercieel onroerend goed manager alle oproepen van de beperkte huurdersbasis, toon het pand aan potentiële huurders zelf, en stuur een voorkeur aannemer om reparaties af te handelen. Deze manager kan rekenen 6% van de bruto geïnde huren, gezien hoeveel van haar eigen tijd en de tijd wordt besteed.

dezelfde beheermaatschappij zou 2% van de bruto geïnde huur kunnen innen voor een kantoorgebouw van 400.000 vierkante voet., Voordat u denkt dat u een steal of a deal, vergeet niet dat het management bedrijf zal huren van een gebouw manager, assistent manager, fulltime onderhoud ingenieur(s) en part-time onderhoud ondersteunend personeel. De manager doet al het aannemen, ontslaan, trainen, toezicht houden, en salarisadministratie, maar die salariskosten, inclusief salaris, medische, werkman ‘ s comp. etc. zal verschijnen als een extra uitgave op uw P&L.

soms worden” property management fees “en” payroll onkosten ” door elkaar gehaald. Zorg ervoor dat je ze uit elkaar haalt., Vooral als een commercieel vastgoed management bedrijf citeert u een laag percentage, vraag hoeveel extra payroll kosten die u kunt verwachten en de functiebeschrijvingen van elke medewerker.

gerelateerd: trends in commercieel vastgoed in 2020

Vastgoedbeheer is meer dan alleen het repareren van Toiletten

Castille at Beiaard

vraag een vastgoedliefhebber of hij denkt een toilet te kunnen repareren., Ze zullen waarschijnlijk zeggen ” Ja.”Misplaatst vertrouwen of nee, ze weten in ieder geval hoe ze een YouTube-tutorial of Google-Zoeken naar een nabijgelegen loodgieter.

Vraag dezelfde man of hij alle vakjes kent die moeten worden aangevinkt voordat hij een niet-betalende huurder legaal kan uitzetten. De meeste vastgoedbeleggers zullen versteld staan.

Commercieel vastgoedbeheer compounds that skillset barrière with tientallen extra complicaties., Goede commerciële onroerend goed managers vereisen veel meer gespecialiseerde opleiding in de regelgeving complexiteiten, verzekeringsvereisten, en andere nuances van commercieel onroerend goed om het juiste kantoor te koppelen met de juiste huurder, handhaven die lease in goede staat, en effectief en juridisch problemen aan te pakken.

verwacht hogere beheerskosten voor commercieel vastgoed en percentages uw onroerend goed is:

• een medische faciliteit.
• een voedseldienst of een verwerkingsinrichting die onderworpen is aan inspecties volgens de gezondheidscode.
• een industriële installatie waar gevaarlijke materialen zullen worden verwerkt.,
• elke andere regelgeving-intensieve faciliteit waar de eigenaar de verantwoordelijkheid heeft om aan de regelgeving te voldoen en/of door hoepels te springen om de bezettingsgraad te handhaven.

voorwaarde van onroerend goed

Castille at Beiaard

nieuwere woningen hebben meestal lagere percentages en vergoedingen voor commercieel vastgoedbeheerders. Er zijn verschillende redenen voor, de meeste van hen intuïtief. Bijvoorbeeld:

• commerciële eigendommen die nieuwer zijn, zijn minder beheerintensief. Minder dingen zullen breken of lekken., Met minder service calls, het pand is minder een gedoe voor het management.
• eigenschappen in een staat van verval Commando lagere huren. Aangezien commerciële vastgoedbeheerders vaak rekenen een percentage van de ontvangen huur, ze staan om minder inkomsten te maken als gevolg van de lagere potentiële huur. Misschien moeten ze hun kosten verhogen om het hun tijd waard te maken.
• eigenschappen in slechte staat kunnen aanzienlijke reparaties of een groot revalidatieproject vereisen., Commerciële vastgoedbeheerders kunnen deze extra inspanning vertalen in projectmanagementkosten of hogere percentages om rekening te houden met de grotere verantwoordelijkheid die ze op zich nemen.

locatie van huurwoningen

locaties op gewenste locaties, zoals het stadscentrum of het ritzy district, kunnen aanzienlijk hogere huurprijzen bevelen. Dezelfde factoren als hierboven zullen van toepassing zijn—managers kunnen hogere percentages in rekening brengen voor wijdverbreide, goedkope kantoorruimte, zodat ze niet net zo hard werken voor minder inkomen.,

de locatie van het kantoorgebouw zal de beheerskosten op andere manieren beïnvloeden. Als u investeert in een klein kantoorgebouw, en de enige commercieel vastgoed manager die u vertrouwt is ver weg, de commercieel vastgoed manager kan een hogere vergoeding in rekening brengen voor de tijd besteed woon-werkverkeer van en naar uw vastgoedbelegging.

dit nadeel kan echter verdwijnen voor grotere kantoorgebouwen met meerdere huurcontracten. Vergeet niet dat grotere gebouwen vaak hun eigen personeel nodig hebben., Dergelijke medewerkers zijn veel gemakkelijker voor commerciële vastgoed management bedrijven om op afstand te beheren.

voorzieningen

Vastgoedvoorzieningen spelen een rol bij de beoordeling van beheerskosten voor onroerend goed. Een commercieel pand met veel voorzieningen, zoals een fitnessruimte, waterpartij, Park op het terrein, enz. zou opdracht hogere kosten van een commercieel onroerend goed manager, omdat deze voorzieningen vereisen meer inspanning te beheren.

echter, eigenschappen met voorzieningen Commando ook hogere huren. Uitgebreide voorzieningen zijn meestal te vinden op nieuwere, liefhebbers woningen., Zoals we al weten, drukken hogere potentiële huurcollecties en minder oude verwarmings-en airconditioningsystemen de beheerskosten omlaag.

Lees hier onze casestudy ‘ s van Feldman Equities.

omvang van de diensten

hoe meer diensten Uw property management contract dekt, hoe hoger U kunt verwachten dat uw kosten zullen zijn.

afhankelijk van het type huurcontract kan een commercieel vastgoedbeheerder in feite minder diensten verlenen dan u denkt. Sommige commerciële huurcontracten garanderen de huurder vier muren en een dak, en weinig anders., Reparaties en onderhoud, utility betalingen, zelfs onroerendgoed belasting betalingen kunnen eigenlijk de verantwoordelijkheid van de huurder. De commercieel vastgoed manager kan niets op zijn bord anders dan het vullen van de vacatures, het verzamelen van huur, en het verwerken van uitzettingen. In dit geval, de property Management kosten zullen de neiging om lager te zijn.

als reparaties, hulpprogramma ‘ s, belastingen, belastingprotesten, enz. valt aan de property manager, verwachten om meer te betalen.

je zou kunnen denken dat de grootte van het gebouw een grote rol speelt bij het bepalen van de omvang van diensten., Dit is niet altijd het geval. Het aantal huurders is vaak veel belangrijker. Een groot magazijn met slechts één huurder kan een stuk minder inspanning vergen om te beheren ten opzichte van het vergelijkbare kantoorgebouw dat aan veel huurders wordt verhuurd.

vaste vergoeding vs.Percentagevergoeding in vastgoedbeheer

Wells Fargo Center

De meeste commerciële vastgoedbeheerders innen een percentage van de brutohuur als hun vergoeding. Dit is voordelig voor u als belegger, omdat de beheermaatschappij een stimulans heeft om uw woning effectief te beheren., Hoe meer huur ze verzamelen, hoe meer geld de manager krijgt om te innen. Ondertussen profiteert u van verhoogde inkomsten.

een handvol beheerders van commercieel onroerend goed kan een vaste maandelijkse vergoeding in rekening brengen. Wees voorzichtig met zo ‘ n regeling. Commercieel vastgoed managers hebben minder stimulans om goed te zijn in hun werk als ze krijgen betaald hetzelfde contractuele bedrag ongeacht wat.

soms wordt een” hybride ” regeling getroffen, waarbij een vaste vergoeding wordt ingevoerd als de geïnde huur onder een minimumdrempel daalt.,

voorbeeld:

een manager rekent een vergoeding van 3% op een bruto potentiële huur van $30.000 per maand. Als de manager elke cent verzamelt, geeft haar bedrijf $900 voor de moeite. Als, echter, ze verzamelen minder dan $ 15.000 in een maand, een vaste vergoeding van $ 500 kan kick it. Dit is begrijpelijk omdat er een basisniveau van personele middelen en uitgaven in de beheersinspanning is. Echter, als het onroerend goed echt niet, de beheermaatschappij is op zijn minst gegarandeerd hun minimale uitbetaling.

gerelateerd: Wat is een goed plafond voor commercieel vastgoed?,

Rent Due vs Rent Collected

Dit is een oefening in het zorgvuldig lezen van uw contract en weten wat te zoeken.

we zeiden hierboven dat de meeste commerciële vastgoedbeheerders een percentage van de geïnde huur in rekening brengen. Wees erg voorzichtig als je het contract leest—probeer te vangen of het een percentage van de huur verschuldigd is.,

” collected Rent ” bestaat uit geld dat het bedrijf daadwerkelijk verzamelt en stort op uw bankrekening. Werkelijke contant geld, cheques, postwissels, creditcardkosten, enz.

” verschuldigde huur ” is hoeveel huur de beheermaatschappij moet innen volgens het leasecontract … ongeacht of de huurder betaalt of niet.

zie je het probleem? Stel dat uw commerciële eigendom management overeenkomst voorziet in een vergoeding van 5% van de geïnde huur. Een huurder is deze maand $5.000 verschuldigd., Als de beheermaatschappij verzamelt het allemaal, hetzij Vriendschappelijk of door bedreigingen en vermaningen, het bedrijf heeft recht op $250 van die huur ($5.000 x 5%). Als de huurder echter tekort komt en slechts $4.000 overhandigt, met een belofte om de rest volgende maand te betalen, heeft de manager alleen het recht om $200 ($4.000 x 5%) in te pakken.

Wat als uw contract voor commercieel vastgoedbeheer voorziet in een vergoeding van 5% van de verschuldigde huur? Stel dat je dezelfde huurder hebt die 5000 dollar aan huur verschuldigd is voor deze maand. Laten we ook aannemen dat deze huurder je helemaal belazert., Hij geeft geen cent van de 5000 dollar die hij schuldig is. Omdat uw contract vraagt om een percentage van de “huur verschuldigd,” bent u de beheerder de volledige $250 verschuldigd.

Wij raden u aan een ander bedrijf te zoeken als de commerciële vastgoedbeheerder die u Auditie presenteert u een contract waarvoor een vergoeding wordt gevraagd op basis van een ” percentage van de verschuldigde huur.”

de verschillende soorten beheerskosten voor commercieel vastgoed

Morgan Stanley Tower

de percentages voor commercieel vastgoedbeheer beginnen meestal rond 1,75%., Toch is het verstandig om dat aantal te verhogen tot 3% bij het aanvaarden van een commercieel onroerend goed tijdens uw due diligence. Er zullen andere kosten zijn. In een perfecte wereld, krijg je alleen in rekening gebracht een vergoeding wanneer een property manager voert een dienst die eigenlijk maakt je meer geld, dus het rechtvaardigen van de vergoeding. In de praktijk, soms wel en soms niet.

Uitzettingsvergoeding

Dit is een moeilijke. Uitzettingen zijn meestal geldkuilen., Tegen de tijd dat je op het punt van uitzetting, de huurder heeft waarschijnlijk stief je op een heleboel huur, of veroorzaakte aanzienlijke schade aan uw eigendom of reputatie. Wetten voorkomen dat u schoppen uw huurder naar de stoeprand op de plek. De dossiers moeten worden ingediend, met alle papieren in orde. De rechtbank heeft geen reden om je te haasten alleen omdat je geld verliest … en bovenop dat alles, zal je beheerder je een extra vergoeding vragen?

bekijk het nog steeds vanuit hun perspectief. Uitzettingen vergen inspanning, en inspanning verdient vaak compensatie., Hoe eerder de uitzetting doorgaat, hoe eerder de commercieel vastgoed manager een huurder kan installeren die (hopelijk) haar rekeningen daadwerkelijk betaalt.

aan de andere kant kan het in de eerste plaats de beheerder van de woning of een werknemer onder zijn toezicht zijn geweest die de huurder installeerde. Overweeg terug te duwen tegen een uitzetting vergoeding geheven door Uw property manager, vooral een vergoeding van meer dan $500.

opmerking: rechtbanken vragen vaak een vergoeding voor het indienen van een uitzetting. Uw property manager kan een advocaat betalen om de uitzetting goed in te dienen., Geloof ons, u wilt dat de uitzetting goed ingediend, of een rechter kan het weggooien en laat uw huurder te blijven of ze betalen hun huur of niet. Deze dossierkosten en advocaatkosten zullen verschijnen als een uitgave op uw P&L. Dit is normaal. Wat u wilt kijken uit voor is een extra vergoeding betaald aan uw manager voor de moeite van het uitzetten van een huurder die ze waarschijnlijk beter had moeten gescreend in de eerste plaats.,

voorbeeld:

uw Bedrijfsmanager vraagt $300 om een uitzetting te verwerken, naast $250 betaald aan een uitzetting advocaat en $50 betaald aan de rechtbank om de uitzetting in te dienen. Niet goed.

Termination Fee

Stadscentrum

Deze is ook plakkerig. Leasebeëindigingen luiden meestal een verlies voor de vastgoedbelegger in. De eenheid staat op het punt leeg te raken. Het zal waarschijnlijk vereisen rehab, leasing commissies, en andere kosten voordat een andere huur betalende huurder is geïnstalleerd., Er is niet de extra kosten en hoofdpijn van een uitzetting, maar het doet nog steeds pijn de bottom line. Overweeg onderhandelen weg een lease Beëindiging vergoeding, vooral als het meer dan een paar honderd dollar.

Leasevernieuwingskosten

Leasevernieuwingen kunnen iets moois zijn. Je hebt een geweldige huurder relatie, huur zou kunnen stijgen, je hoeft niet te revalideren de eenheid, weer een vacature, of betalen een nieuwe leasing Commissie. Uw property manager kan u een paar honderd dollar in rekening brengen om een leasevernieuwing te verwerken.

dit valt onder de gelukkige categorie van uitgaven die daadwerkelijk helpen uw bottom line., Overweeg, hoewel-het vernieuwen van een oude huurovereenkomst vereist aanzienlijk minder inspanning van de kant van uw beheerder in vergelijking met het vinden van een nieuwe huurder. Vernieuwingskosten van meer dan een paar honderd dollar moeten zeker worden onderhandeld. Op dat moment word je in principe aangeklaagd voor Xerox papier voor $50 per vel.

vergoeding voor te Late betaling

overweeg dit weg te onderhandelen. Laattijdige huurbetalingen en de daaruit voortvloeiende laattijdige Vergoedingen tellen nog steeds mee voor een percentage van de huur die wordt geïnd voor de commercieel vastgoedbeheerder. Zij kunnen late vergoedingen die zij ook een percentage van te innen beoordelen., U, de belegger, een vergoeding in rekening brengen om die late betaling te innen, is een ernstige double-dipping.

voeg andere kosten

toe voor elke vergoeding die uw commercieel vastgoedbeheerder vraagt, Overweeg of de vergoeding een dienst compenseert die u meer geld oplevert, waardoor uw cashflow en de waarde van de investering toenemen.

een gemeenschappelijke vergoeding is een “leasingvergoeding” of ” leasingcommissie.”Omdat je geen inkomsten hebt zonder huurovereenkomsten, is dit een vrij eenvoudige vergoeding te rechtvaardigen. Houd er echter rekening mee welke commissies de manager zou kunnen betalen aan commerciële lokalisatie agenten om huurders naar u te verwijzen., Als een andere makelaar is de” inkoop oorzaak ” van de huurder, ze verdienen het leeuwendeel van de vergoeding. Als de commercieel vastgoedmanager u een grote leasingkosten in rekening brengt, overweeg hen te vragen om de Commissie van de commerciële locator te absorberen.

onthoud dat NOI niet alleen gaat over het verhogen van de inkomsten—het gaat ook over het verlagen van de uitgaven. Uw commercieel vastgoed manager kan kosten die kosten te verminderen rechtvaardigen.,

voorbeeld:

Als u aan de haak zit voor onroerendgoedbelasting of gebruikskosten, kan uw beheerder de taak op zich nemen om tegen die belastingen te protesteren of energiebesparende projecten te ondergaan om die kosten te verminderen. Zij kunnen een contract voorstellen dat hen recht geeft op een percentage voor het spaargeld—laten we zeggen, 20-30% in het verschil tussen de belastingrekening voor en na het protest.

How to negotiate property management fees

nogmaals, property management moet een aanvaardbare uitgave zijn die waarde toevoegt en u tijd bespaart., Het is de moeite waard om voor dat privilege te betalen, maar sta niet stil als je denkt dat je te veel in rekening wordt gebracht.

Lees uw Overeenkomst voor commercieel vastgoedbeheer zorgvuldig door. De beheermaatschappij kan een boilerplate overeenkomst om u te laten zien, maar alles is bespreekbaar. Noteer elke vergoeding en protesteer tegen alle vergoedingen die je denkt dat te hoog zijn.

een e-mail of telefoongesprek is prima. Vraag gewoon ” wat is het doel van deze vergoeding?”of gewoon zeggen,” Ik denk dat de vergoeding $XX moet zijn. “het ergste wat ze kunnen zeggen is” nee, sorry, dat is standaard.”Vraag het nog eens., Als de persoon met wie je praat zegt dat ze niet de bevoegdheid hebben om af te zien van de vergoeding, vraag dan om met iemand te spreken die dat wel doet. Onthoud, jij hebt de kaarten in deze onderhandeling. Het commerciële management bedrijf wil uw bedrijf.

sommige kosten om zeker vragen te stellen en terug te duwen omvatten:

• Setup kosten.
• minimale vaste vergoedingen.
• “percentage van de verschuldigde huur” – vraag in plaats daarvan naar ” percentage van de geïnde huur.”
• Uitzettingskosten-vraag of het voldoende is dat u het verlies van huur, advocaatkosten en het verlies van huur draagt.
• Jaartaksen.,
• Late huur incasso of lease overtreding Vergoedingen – de huurders moeten deze kosten dragen als een boete voor hun verzuim, niet u.
• vraag om een lager percentage van de kostenbesparingen (20% van de besparingen op een belastingprotest in plaats van 30%).
• Stel een percentage van de ontvangen huur voor dat een half punt of een volledig punt lager is.

de inzet is hoog

Wells Fargo Center

alle huurders hebben behoefte aan dienstverlening, maar de inzet stijgt met commerciële huurders., Een sanitair ongeluk of gebroken HVAC kan ongemak voor een huurder; het kan afsluiten of onderbreken van de zakelijke activiteiten van een commerciële huurder. Deze gevolgen kunnen overdragen aan de verhuurder of belegger groep ook; als de huurder heeft een netto lease, hun verminderde omzet is ook uw verminderde omzet, omdat de huur bestaat uit een percentage van de bedrijfsinkomsten. Te veel uitvaltijd kan ertoe leiden dat een commerciële huurder zijn deuren voorgoed sluit, wat slecht is voor alle betrokkenen.

Er hangt veel af van een commercieel vastgoedbeheerder om zijn of haar werk goed te doen., Houd dat in gedachten als we een diepe duik nemen in de beheerskosten en commissies van commercieel vastgoed onroerend goed …

bekijk nu onze portfolio van commerciële kantoorgebouwen en ontdek hoe u aan de slag kunt met Feldman Equities.

gerelateerd: Wat is het verschil tussen klasse A, B en C eigenschappen?