dźwignia jest potężnym narzędziem, którego używają inwestorzy nieruchomości, aby zwiększyć zyski i zwiększyć liczbę posiadanych nieruchomości na wynajem.

podczas gdy większość ludzi kojarzy dźwignię finansową z OPM-lub pieniędzmi innych osób – Możesz również uzyskać dostęp do zgromadzonego kapitału we własnej istniejącej nieruchomości na wynajem, aby pomóc w rozwoju biznesu nieruchomości.

jednym z popularnych sposobów pozyskania kapitału w twojej nieruchomości inwestycyjnej jest użycie HELOC.

Co to jest HELOC?,

HELOC – czyli home equity line of credit – to popularne narzędzie, które inwestorzy nieruchomości wykorzystują do czerpania z kapitału własnego wynajmowanej nieruchomości.

W przeciwieństwie do kredytu hel – lub home equity – gdzie otrzymujesz środki kredytowe w jednym ryczałcie, HELOC działa jako rodzaj karty kredytowej na kapitał własny w nieruchomości. Nie musisz czerpać z tego od razu, ale wiesz, że pieniądze są tam, jeśli i kiedy ich potrzebujesz.

czy możliwe jest uzyskanie HELOKA na wynajętym obiekcie?

kredytodawcy uwielbiają udzielać pożyczek odnoszącym sukcesy inwestorom nieruchomości., Właściciele nieruchomości na wynajem są doskonałym źródłem cyklicznych dochodów z opłat i odsetek dla pożyczkodawcy.

jednak, dopóki nie masz udokumentowanych osiągnięć ze swoim kredytodawcą, uzyskanie HELOC na istniejącej nieruchomości do wynajęcia może być zrobione, ale być może będziesz musiał przeskoczyć przez więcej obręczy. Dzieje się tak dlatego, że kredytodawcy home equity stają się coraz bardziej surowi z ich kryteriami kredytowymi, z laserowym naciskiem na zdolność do spłaty.,

przyjrzyjmy się niektórym z największych korzyści płynących z uzyskania HELOC, a następnie przejrzyj kroki, które powinieneś podjąć, aby uzyskać „tak” od pożyczkodawcy, gdy kupujesz linię kredytową home equity.

korzyści z posiadania HELOC na wynajętej nieruchomości

posiadanie możliwości wykorzystania istniejącego kapitału w wynajętej nieruchomości za pomocą HELOC może być świetnym sposobem na dostęp do funduszy, kiedy i jeśli ich potrzebujesz. Niektóre z najlepszych korzyści z uzyskania linii kredytowej home equity na nieruchomości inwestycyjnej obejmują:

1., Finanse ulepszenia lub uaktualnienia

za pomocą HELOC zaktualizować wynajem nieruchomości i zwiększyć miesięczny dochód z wynajmu jest jeden świetny sposób, aby umieścić kredyt kapitałowy domu do pracy dla Ciebie. Twój miesięczny przepływ środków pieniężnych wzrośnie wraz z wartością rynkową twojej nieruchomości.

dzieje się tak dlatego, że im większy jest NOI (dochód operacyjny netto), tym więcej będzie warta Twoja nieruchomość. Na przykład, załóżmy, że twój obecny NOI wynosi $10,000 rocznie, a stawki dla domów jednorodzinnych, takich jak Twój, wynoszą 6%.,

Korzystanie z HELOC do poprawy, które pozwalają podnieść miesięczny czynsz i zwiększyć noi o 10% doda $16,667 do wartości nieruchomości:

2. Dodaj powierzchnię do wynajęcia

Wielu inwestorów na rynku nieruchomości jest zaskoczonych, gdy dowiadują się, ile kapitału własnego zgromadzili w wynajętej nieruchomości w ciągu zaledwie kilku lat.

jako przykład, jeśli kupiłeś nieruchomość jednorodzinną na wynajem pięć lat temu za 150 000 dolarów na rynku, na którym domy doceniły 5% rocznie, Twoja nieruchomość byłaby teraz warta 191 442 dolarów.,

Jeśli dokonałeś 20% zaliczki i sfinansowałeś Pozostałe 120 000$, Twoje saldo kredytu hipotecznego wyniosłoby około 111 500$. Oznacza to, że całkowity kapitał w twojej nieruchomości wynosi teraz prawie 80 000$:

• $191,442 aktualna wartość rynkowa mniej 111,500 saldo kredytu hipotecznego = $79,942

teraz, jeśli użyłeś HELOC, aby uzyskać dostęp do części zgromadzonego kapitału, aby dodać powierzchnię do wynajęcia poprzez zamianę strychu lub garażu na apartament typu studio, możesz znacznie zwiększyć wartość rynkową wynajętej nieruchomości.,

zakładając, że dodatkowy dochód z wynajmu za dodatkową powierzchnię dodaną do rocznego NOI wynosi $5,000, wartość rynkowa twojej nieruchomości wyniesie:

oprócz zwiększenia miesięcznych przepływów pieniężnych za pomocą HELOC do dodania nowej jednostki wynajmu, zwiększyłeś również wartość rynkową swojej nieruchomości o ponad $83,000.

3. Wzrost i dywersyfikacja portfela inwestycyjnego

aby być uczciwym, istnieje wiele domów jednorodzinnych na wynajem, w których dodanie powierzchni do wynajęcia po prostu nie jest opcją., Ograniczenia HOA, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego lub plan domu mogą sprawić, że próba przekształcenia strychu lub garażu będzie nierealna lub nieopłacalna.

Wielu inwestorów pokonuje tę przeszkodę, stając się inwestorami nieruchomości na odległość. Korzystając z HELOC do finansowania zaliczki na inny dom jednorodzinny w innej części kraju, są w stanie geograficznie zdywersyfikować swój portfel inwestycyjny i inwestować na mniejszych rynkach wtórnych, na których stopy kapitalizacji są potencjalnie większe.

, Wynajem nieruchomości HELOCs

ogólnie rzecz biorąc, uzyskanie HELOC dla twojej nieruchomości będzie kosztować więcej opłat z góry i miesięcznych odsetek. Dzieje się tak dlatego, że banki widzą wyższe ryzyko niewykonania zobowiązania w przypadku nieruchomości inwestycyjnej lub nieruchomości zajmowanej przez właściciela niż w przypadku rezydencji zajmowanej przez właściciela.

oprócz wyższego potencjalnego ryzyka niewykonania zobowiązania, linie kredytowe home equity zazwyczaj znajdują się na drugiej lub trzeciej pozycji.

prawdopodobnie słyszałeś zdanie: „pierwszy w kolejce, pierwszy w prawej.,”To dlatego, że HELOC zwykle nie jest pierwszy w kolejce, więc pożyczkodawca ponosi większe ryzyko nie zostanie spłacona, jeśli kredytobiorca nie wywiązuje się z zobowiązań, ponieważ inne zastawy są wypłacane pierwszy.,

nieruchomość inwestycyjna HELOC nie zajmowana przez właściciela

• wymagana niższa LTV, czasami 75%, ale zwykle 70% pożyczka do wartości lub mniej
• wyższa stopa procentowa
• Wymagane konto rezerw kapitałowych na naprawy lub wakat najemcy
• może być wymagana wielokrotna wycena i 12-miesięczny okres oczekiwania od pierwszego zakupu

co zrobić przed złożeniem wniosku o HELOC

istnieje kilka rzeczy do rozważenia przed złożeniem wniosku o HELOC dla nieruchomości na wynajem:

LTV wymagania: pożyczkodawcy zwykle szukają LTV (pożyczki do wartości) w wysokości 70% lub niższej dla nieruchomości na wynajem., Innymi słowy, nie będziesz w stanie uzyskać dostępu do całego kapitału własnego w domu jako linii kredytowej, ponieważ pożyczkodawca chce, abyś zachował część narosłego kapitału własnego w nieruchomości.

ocena kredytowa: idealnie, Twoja ocena kredytowa będzie co najmniej 740 przy ubieganiu się o home equity linii kredytowej. Scoring kredytowy jest wskaźnikiem tego, jak ryzykowny jest kredytobiorca, więc im silniejszy wynik, tym lepsza stopa procentowa i warunki będą, a większe są szanse na uzyskanie zgody na wynajem nieruchomości HELOC.,

konto rezerwy gotówkowej: inwestorzy nieruchomości tworzą konta rezerwy gotówkowej jako fundusz deszczowy dzień, dzięki czemu gotówka jest pod ręką na kosztowną naprawę awaryjną lub dłuższy okres wakatu, który tworzy krótkoterminowe ujemne przepływy pieniężne. Przed zatwierdzeniem HELOC wielu pożyczkodawców wymaga od pożyczkobiorcy posiadania konta rezerwy gotówkowej z wystarczającą ilością środków, aby pokryć kilka miesięcy-czasami nawet rok lub więcej-kosztów operacyjnych, w tym wszystkie płatności pożyczek.

DTI: wskaźnik zadłużenia do dochodu to kolejne kryteria, na które kredytodawcy patrzą przy ocenie ryzyka zaciągnięcia kredytu HELOC., Im lepsza równowaga między dochodem kredytobiorcy a długiem, tym mniejsze jest ryzyko dla kredytodawcy. Zwykle kredytodawcy szukają DTI w wysokości od 40% do 50%. Oznacza to, że jeśli całkowity roczny dochód brutto kredytobiorcy wynosi $200,000 rocznie, całkowita kwota zadłużenia z pozycji takich jak kredyty hipoteczne, płatności kartą kredytową, kredyty studenckie, alimenty i alimenty na dziecko nie może być większa niż $ 80,000 do $100,000.,



HELOC alternatywy do wyciągania gotówki z nieruchomości

chociaż istnieje pewna korzyść z zaciągnięcia HELOC na wynajętej nieruchomości, istnieje również kilka innych sposobów dostępu do zgromadzonego kapitału w inwestycji:

kredyt na kapitał Domowy: różnica między HELOC a Hel (kredyt na kapitał domowy) polega na tym, że HELOC służy jako otwarta linia kredytowa na swój kapitał, natomiast kredyt mieszkaniowy jest ryczałtem, który otrzymujesz od razu.,

Cash-out refinance: refinansowanie istniejącego kredytu hipotecznego na wynajętej nieruchomości poprzez refinansowanie cash-out pozwala na wyciągnięcie dużej części zgromadzonego kapitału z nieruchomości. Podczas gdy kredytodawcy nadal będą oczekiwać, aby zachować pewien procent kapitału z nieruchomości, często opłaty i stopy procentowe są niższe z cash-out refinansowania niż z HELOC lub HEL.

pożyczki prywatne: chociaż miło jest mieć dostęp do istniejącego kapitału w wynajmowanej nieruchomości, czasami nie jest to możliwe lub opłacalne., Pożyczki prywatne lub osobiste są udzielane przez inwestorów, którzy pożyczą ci pieniądze w zamian za zastaw na drugiej pozycji na twojej nieruchomości, zabezpieczony istniejącym kapitałem własnym. W zależności od prywatnego pożyczkodawcy opłaty i stopy procentowe mogą być wyższe, a długość okresu kredytowania krótsza.

ostatnie myśli

posiadanie dostępu do kapitału ma kluczowe znaczenie dla zawierania transakcji i rozwoju biznesu nieruchomości.,

• uzyskanie HELOC na wynajętej nieruchomości jest możliwe, chociaż wymagania kredytodawcy są zwykle surowsze niż w przypadku nieruchomości zajmowanej przez właściciela
• fundusze z HELOC mogą być wykorzystywane do różnych celów, takich jak wprowadzanie ulepszeń, budowanie dodatkowej powierzchni do wynajęcia lub jako zaliczka na inną nieruchomość inwestycyjną
• kryteria, które kredytodawcy biorą pod uwagę podczas przeglądania wniosku kredytowego HELOC, obejmują kredytobiorcę wynik kredytowy, LTV i DTI
• refinansowanie hel i cash-out