możesz obliczyć dochód operacyjny netto (Noi) dla swojej inwestycji w nieruchomości, korzystając z ogólnie przyjętego wzoru dochodu operacyjnego netto, który jest potencjalnym dochodem z najmu plus wszelkie dodatkowe dochody związane z nieruchomościami minus straty związane z pustostanami minus całkowite koszty operacyjne.

należy pamiętać, że wzór dochodu operacyjnego netto może się różnić w zależności od tego, kto go oblicza.,

na przykład większość inwestorów oddziela potencjalny dochód z wynajmu od innych dochodów, ale czasami można je połączyć. Niezależnie od tego, ogólnie przyjętą formułą dochodu operacyjnego netto jest potencjalny dochód z najmu plus wszelkie dodatkowe dochody związane z nieruchomościami minus straty związane z pustostanem minus całkowite koszty operacyjne.,

formuła dochodu operacyjnego netto

formuła dochodu operacyjnego netto:

NOI = dochód z najmu + Pozostałe dochody – straty z pustostanów – całkowite koszty operacyjne

aby obliczyć dochód operacyjny netto nieruchomości, musisz znać potencjalny dochód z najmu i inne dochody, które generuje. Należy również uwzględnić straty pustostanów z pustostanów lub lokali, w których najemcy nie płacą czynszu. Na koniec musisz zsumować wszystkie koszty operacyjne. Po uzyskaniu wszystkich tych liczb można obliczyć dochód operacyjny netto nieruchomości inwestycyjnej.,

aby znaleźć swój dochód operacyjny netto, zazwyczaj potrzebujesz:

1. Potencjalny przychód z najmu nieruchomości inwestycyjnej

potencjalny przychód z najmu (PRI) to łączna wartość czynszu najmu na warunkach każdej indywidualnej dzierżawy mieszkaniowej lub komercyjnej, przy założeniu, że nieruchomość jest w 100 procentach zajęta. Jeżeli nieruchomość nie jest w pełni zajęta, wówczas kwota PRI jest oparta na analizie rynku wynajmu, zgodnie z umowami najmu i warunkami porównywalnych nieruchomości.

2., Straty z tytułu pustostanów na nieruchomości inwestycyjnej

straty z tytułu pustostanów oznaczają utratę dochodu spowodowaną opuszczeniem nieruchomości przez najemców lub niewykonaniem przez nich płatności z tytułu najmu. Współczynnik pustostanów można obliczyć na podstawie aktualnego terminu wygaśnięcia najmu. Do celów obliczenia NOI nieruchomości można również wykorzystać dane rynkowe wykorzystujące porównywalne oferty nieruchomości.

aby obliczyć straty pustostanów, spójrz na to, na co Ta jednostka mogła wynająć i pomnóż ją przez tyle miesięcy w roku, w którym była pusta., Na przykład, jeśli inne podobne jednostki wynajmują za 2000 USD miesięcznie, a pusta jednostka była pusta przez trzy miesiące, pomnożysz 2000 USD przez 3 i otrzymasz 6000 USD, co jest roczną utratą pustostanów dla nieruchomości.

3. Inne dochody z nieruchomości inwestycyjnej

ponieważ istnieje wiele różnych sposobów, w jaki nieruchomość może generować dochód, inwestorzy nieruchomości muszą uwzględnić wszystkie możliwe przychody w swoich obliczeniach, oprócz miesięcznego czynszu., Te inne przychody obejmują, ale nie ograniczają się do, wpływy z wynajmu obiektu, jak również wpływy z automatów, wpływy z usług pralniczych, dochody uzyskane z opłat parkingowych, opłat billboardowych/signage i innych stosownych opłat za usługi.

4. Łączne koszty operacyjne nieruchomości inwestycyjnej

łączne koszty operacyjne obejmują wszystkie niezbędne wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości inwestycyjnej. Aby uzyskać całkowite koszty operacyjne, wystarczy dodać wszystkie koszty operacyjne, takie jak podatki od nieruchomości, utrzymanie i opłaty za zarządzanie.,

w szczególności koszty operacyjne zazwyczaj obejmują:

• podatki od nieruchomości: są one oceniane przez organ zarządzający w obszarze, w którym znajduje się nieruchomość i różnią się w zależności od lokalizacji, wartości nieruchomości i wielkości.
• ubezpieczenie nieruchomości: pomaga to chronić nieruchomość przed utratą dochodów, uszkodzeniami i niebezpieczeństwami, takimi jak szkody związane z pogodą. Średnia polityka na 200.000 dolarów wynajem nieruchomości kosztuje $1,473 do $1,596 rocznie.,
• opłaty za zarządzanie nieruchomościami: Opłaty te są pobierane przez zarządcę nieruchomości lub firmę zarządzającą i mogą wynosić od 8 procent miesięcznego czynszu brutto za nieruchomość inwestycyjną do ponad 25 procent czynszu brutto za nieruchomość na wynajem wakacyjny.
• Konserwacja i naprawy: obejmują one rzeczy służące utrzymaniu nieruchomości, takie jak zwalczanie szkodników, malowanie i pielęgnacja trawnika, a także wszelkie niezbędne naprawy. Spodziewaj się płacić około 1 procent wartości nieruchomości rocznie na wydatki związane z utrzymaniem.,
• różne wydatki: mogą one obejmować takie rzeczy, jak opłaty prawne, wydatki na marketing i reklamę oraz Wszystko inne potrzebne do obsługi nieruchomości, które nie należą do innej kategorii.

wydatki nieuwzględnione w NOI

należy pamiętać, że obsługa zadłużenia, amortyzacja, prowizje leasingowe, ulepszenia najemców, naprawy zużycia, podatki dochodowe i odsetki od kredytów hipotecznych nie są uwzględniane w obliczeniu dochodu operacyjnego netto., Wynika to z faktu, że NOI jest unikalne dla samej nieruchomości i nie obejmuje innych wydatków, które są specyficzne dla inwestora / kredytobiorcy.