ile kosztują usługi zarządzania nieruchomościami biurowymi? Krótka odpowiedź to od 1,75% do 3% pobranych czynszów. Oczywiście, to dość szeroki zakres. To, gdzie spadniesz na to spektrum procentowe, zależy od wielu zmiennych.

czynniki wpływające na koszty zarządzania nieruchomościami

komercyjne budynki biurowe dodają zupełnie nową warstwę niuansów do gry w zarządzanie nieruchomościami., „Po co płacić komuś, żeby zrobił to, co ja sam mogę zrobić?”Nie dotyczy. Większość z nas nie może samodzielnie zarządzać nieruchomościami komercyjnymi. Leasing komercyjny jest o wiele bardziej skomplikowany. Czy korzystasz z leasingu netto? Potrójna sieć? Płaski czynsz? Jaki termin? Lat? Dekady? Jaką prowizję leasingową zapłacić pośrednikowi komercyjnemu?

nie istnieje żadna formuła pozwalająca obliczyć, ile będzie pobierał zarządca nieruchomości komercyjnych. Ta sama firma zarządzająca może oferować różne poziomy usług, każdy z różnymi opłatami., Na koszty zarządzania nieruchomościami komercyjnymi mają wpływ następujące czynniki:

wielkość budynku

możesz oczekiwać, że mniejszy budynek komercyjny będzie wymagał niższego procentu lub opłaty ryczałtowej, ponieważ wymaga mniej pracy. Jednak zarządca nieruchomości komercyjnych najprawdopodobniej zleci podwykonawstwo lub osobiście nadzoruje większość zarządzania mniejszym budynkiem. W związku z tym mniejsze budynki mają tendencję do wyższego procentu zarządzania nieruchomościami, ponieważ muszą pokryć czas zarządcy.,

większe nieruchomości mogą zasługiwać na pełnoetatowy personel-zarządcę nieruchomości, koordynatora najemców, pracowników utrzymania ruchu, pracowników sprzątających i tak dalej. Wynagrodzenia tych osób na miejscu są wypłacane oddzielnie przez właściciela. W przypadku większych nieruchomości zarządca nieruchomości otrzymuje opłatę za zarządzanie i otrzymuje pełny zwrot kosztów wynagrodzeń i obciążeń na miejscu.,

przykład:

w przypadku 4-piętrowego kompleksu biurowego zarządca nieruchomości komercyjnych wysyła wszystkie połączenia z ograniczoną bazą najemców, pokazuje nieruchomość potencjalnym najemcom i wysyła preferowanego wykonawcę do naprawy. Zarządca może naliczyć 6% pobranych czynszów brutto, biorąc pod uwagę, ile czasu własnego i czasu jest wydatkowany.

ta sama firma zarządzająca może zebrać 2% pobranego czynszu brutto za Biurowiec o powierzchni 400 000 m2., Zanim pomyślisz, że masz kradzież transakcji, pamiętaj, że firma zarządzająca zatrudni kierownika budynku, asystenta kierownika, inżyniera utrzymania ruchu w pełnym wymiarze czasu pracy i pracowników wsparcia utrzymania w niepełnym wymiarze czasu pracy. Kierownik zajmuje się zatrudnianiem, zwalnianiem, szkoleniem, nadzorowaniem i księgowością płac, ale te wydatki na listy płac, w tym wynagrodzenia, Medyczne, Workman ' s comp. itd. pojawi się jako dodatkowy wydatek na Twoim P&L.

czasami „opłaty za zarządzanie nieruchomościami” i „koszty płac” stają się sprzeczne. Upewnij się, że ich rozdzielisz., Zwłaszcza jeśli firma zarządzająca nieruchomościami komercyjnymi cytuje Ci niski procent, zapytaj, ile dodatkowych kosztów płac można oczekiwać i opisy stanowisk każdego pracownika.

powiązane: trendy na rynku nieruchomości komercyjnych w 2020 r.

Zarządzanie Nieruchomościami to coś więcej niż naprawa toalet

Castille at Carillon

zapytaj entuzjastę nieruchomości, czy uważają, że mogą naprawić toaletę., Prawdopodobnie powiedzą ” Tak.”Zagubione zaufanie lub nie, oni przynajmniej wiedzą, jak szukać samouczka YouTube lub Google-Szukaj pobliskiego hydraulika.

zapytaj tego samego faceta, czy zna wszystkie pola, które należy sprawdzić, zanim będzie mógł legalnie eksmitować nieopłacającego najemcę. Większość inwestorów nieruchomości zostanie zablokowana.

Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, Dobrzy zarządcy nieruchomości komercyjnych wymagają znacznie bardziej wyspecjalizowanych szkoleń w zakresie złożoności regulacyjnych, wymogów ubezpieczeniowych i innych niuansów nieruchomości komercyjnych, aby sparować odpowiednie biuro z właściwym najemcą, utrzymać dzierżawę w dobrej kondycji i skutecznie rozwiązywać problemy zgodnie z prawem.

oczekuj wyższych opłat za zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi i procentów Twoja nieruchomość jest:

• placówką medyczną.
• Zakład usług gastronomicznych lub przetwórstwa podlegający kontroli Kodeksu sanitarnego.
• zakład przemysłowy, w którym będą przetwarzane materiały niebezpieczne.,
• wszelkie inne obiekty wymagające regulacji, w których właściciel ma obowiązek przestrzegać przepisów i / lub skakać przez obręcze w celu utrzymania standardów obłożenia.

stan nieruchomości

Castille at Carillon

nowsze nieruchomości Zwykle nakazują niższe procenty i opłaty dla zarządców nieruchomości komercyjnych. Jest kilka powodów, z których większość jest intuicyjna. Na przykład:

• Nieruchomości komercyjne, które są nowsze, są mniej wymagające zarządzania. Mniej rzeczy pęknie lub wycieknie., Przy mniejszej liczbie połączeń serwisowych nieruchomość jest mniej kłopotliwa dla kierownictwa.
• właściwości w stanie polecenia lower Rent. Ponieważ zarządcy nieruchomości komercyjnych często pobierają procent pobranych czynszów, mogą osiągać mniejsze dochody ze względu na niższy potencjalny czynsz. Być może będą musieli podnieść swoje opłaty, aby było to warte ich czasu.
• nieruchomości w złym stanie mogą wymagać znacznych napraw lub dużego projektu rehabilitacyjnego., Zarządcy nieruchomości komercyjnych mogą przełożyć ten dodatkowy wysiłek na opłaty za zarządzanie projektem lub wyższe procenty, aby uwzględnić większą odpowiedzialność, jaką na siebie przyjmują.

lokalizacja najmu nieruchomości

Nieruchomości znajdujące się w pożądanych lokalizacjach, takich jak Śródmieście lub dzielnica miasta, mogą mieć znacznie wyższe czynsze. Będą miały zastosowanie te same czynniki—co powyżej-menedżerowie mogą pobierać wyższe procenty za znacznie zawyżone powierzchnie biurowe o niskim czynszu, aby nie pracować tak ciężko przy mniejszych dochodach.,

lokalizacja nieruchomości biurowej będzie miała wpływ na opłaty za zarządzanie w inny sposób. Jeśli inwestujesz w mały budynek biurowy, a jedyny zarządca nieruchomości komercyjnych, któremu ufasz, znajduje się daleko, zarządca nieruchomości komercyjnych może naliczyć wyższą opłatę za czas spędzony na dojazdach do iz twojej nieruchomości inwestycyjnej.

jednak wada ta może zniknąć w przypadku większych budynków biurowych o wielu najemcach. Pamiętaj, że większe budynki często wymagają własnego personelu na miejscu., Takie sztaby są znacznie łatwiejsze dla firm zarządzających nieruchomościami komercyjnymi do zdalnego zarządzania.

udogodnienia

udogodnienia Nieruchomości odgrywają rolę w ocenie opłat za zarządzanie nieruchomościami. Nieruchomość komercyjna, która oferuje wiele udogodnień, takich jak siłownia, funkcja wodna, Park na terenie itp. może nakazać wyższe opłaty od zarządcy nieruchomości komercyjnych, ponieważ te udogodnienia wymagają więcej wysiłku, aby zarządzać.

jednak nieruchomości z udogodnieniami również wymagają wyższych czynszów. Obszerne udogodnienia zazwyczaj znajdują się na nowszych, bardziej fantazyjne nieruchomości., Jak już wiemy, większe potencjalne zbiory czynszów i mniej starych systemów ogrzewania i klimatyzacji, aby przełamać opłaty za zarządzanie.

przeczytaj nasze case studies Feldman Equities tutaj.

zakres usług

im więcej usług obejmuje Umowa o zarządzanie nieruchomościami, tym wyższe mogą być twoje opłaty.

w zależności od rodzaju umowy najmu, zarządca nieruchomości komercyjnych może faktycznie świadczyć mniej usług, niż myślisz. Niektóre komercyjne umowy najmu gwarantują najemcy cztery ściany i dach, i niewiele więcej., Naprawy i konserwacje, opłaty za media, a nawet opłaty za podatek od nieruchomości mogą być rzeczywiście obowiązkiem najemcy. Zarządca nieruchomości komercyjnych może mieć nic na swoim talerzu oprócz wypełniania wakatów, pobierania czynszów i przetwarzania eksmisje. W takim przypadku opłaty za zarządzanie nieruchomościami będą zazwyczaj niższe.

Jeśli remont, Media, podatki, protesty podatkowe itp. spada do zarządcy nieruchomości, spodziewać się zapłacić więcej.

można by pomyśleć, że wielkość budynku odgrywa dużą rolę w określaniu zakresu usług., Nie zawsze tak jest. Liczba najemców często ma większe znaczenie. Ogromny magazyn z tylko jednym najemcą może wymagać znacznie mniej wysiłku, aby zarządzać w porównaniu do budynku biurowego o równoważnej wielkości, który jest wynajmowany wielu najemcom.

opłata ryczałtowa a opłata procentowa w zarządzaniu nieruchomościami

Wells Fargo Center

większość firm zarządzających nieruchomościami komercyjnymi pobiera procent czynszu brutto pobranego jako ich opłata. Jest to korzystne dla Ciebie jako inwestora, ponieważ firma zarządzająca ma motywację do efektywnego zarządzania Twoją nieruchomością., Im więcej czynszu zbierają, tym więcej pieniędzy zarządca dostaje do zebrania. Tymczasem korzystasz ze zwiększonych przychodów.

kilku zarządców nieruchomości komercyjnych może pobierać zryczałtowaną opłatę miesięczną. Uważaj na taki układ. Zarządcy nieruchomości komercyjnych mają mniejszą motywację do bycia dobrymi w swojej pracy, jeśli otrzymają taką samą kwotę umowną bez względu na wszystko.

czasami dochodzi do porozumienia „hybrydowego”, w którym opłata ryczałtowa jest naliczana, jeśli pobrane czynsze spadną poniżej minimalnego progu.,

przykład:

menedżer pobiera opłatę w wysokości 3% od potencjalnego czynszu brutto w wysokości 30 000 USD miesięcznie. Jeśli menedżer zbierze każdy grosz, jej firma dostanie 900 dolarów za wysiłek. Jeśli jednak zbierają mniej niż $15,000 w ciągu miesiąca, zryczałtowana opłata w wysokości $500 może go kopnąć. Jest to zrozumiałe, ponieważ istnieje podstawowy poziom zasobów ludzkich i wydatków poniesionych w wysiłku zarządzania. Jednakże, jeśli nieruchomość naprawdę zawodzi, firma zarządzająca ma przynajmniej zagwarantowaną minimalną wypłatę.

Related: Co to jest dobry kurs na nieruchomości komercyjne?,

czynsz należny a czynsz pobrany

jest to ćwiczenie polegające na uważnym przeczytaniu umowy i wiedzy, czego szukać.

powiedzieliśmy powyżej, że większość zarządców nieruchomości komercyjnych pobiera procent pobranego czynszu. Bądź bardzo ostrożny, gdy czytasz umowę-spróbuj złapać, czy przewiduje procent należnego czynszu.,

„czynsz pobrany” składa się z pieniędzy, które firma faktycznie pobiera i wpłaca na twoje konto bankowe. Rzeczywiste środki pieniężne, czeki, przekazy pieniężne, opłaty za Karty kredytowe itp.

„czynsz należny” to kwota czynszu, jaką spółka zarządzająca ma pobierać zgodnie z umową najmu … czy najemca płaci czy nie.

widzisz kłopoty? Załóżmy, że umowa o zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi przewiduje opłatę w wysokości 5% pobranych czynszów. Lokator jest winien $ 5,000 w tym miesiącu., Jeśli firma zarządzająca zbiera to wszystko, czy to polubownie, czy przez groźby i upomnienia, firma ma prawo do 250 $tego czynszu (5000 $ x 5%). Jeśli jednak najemca pojawi się krótko i przekaże tylko 4000$, z obietnicą zapłaty reszty w przyszłym miesiącu, menedżer ma prawo tylko do kieszeni 200 $(4000$x 5%).

Co zrobić, jeśli umowa o zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi przewiduje opłatę w wysokości 5% należnych czynszów? Powiedzmy, że masz tego samego najemcę, który jest winien 5000 dolarów czynszu za Ten miesiąc. Załóżmy również, że ten lokator całkowicie cię zdradza., Nie oddaje ani grosza z 5000 dolarów, które jest winien. Ponieważ twoja umowa wymaga procentu „czynszu należnego”, jesteś winien zarządcy nieruchomości pełne 250 dolarów.

proponujemy poszukać innej firmy, jeśli firma zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi przedstawi Ci Umowę, w której naliczana jest opłata w oparciu o „procent należnego czynszu.”

różne rodzaje opłat za zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi

Morgan Stanley Tower

odsetek za zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi zaczyna się około 1,75%., Niemniej jednak, to ma sens, aby kopać tę liczbę do 3% podczas ubezpieczenia nieruchomości komercyjnych podczas due diligence. Będą inne opłaty. W idealnym świecie, pobiera się opłatę tylko wtedy, gdy zarządca nieruchomości wykonuje usługę, która faktycznie daje więcej pieniędzy, uzasadniając tym samym opłatę. W praktyce czasem tak, a czasem nie.

opłata za eksmisję

To jest trudne. Eksmisje to zazwyczaj doły z pieniędzmi., W czasie, gdy dojdziesz do punktu eksmisji, najemca prawdopodobnie usztywnił Cię na dużo czynszu lub spowodował znaczne szkody w twojej nieruchomości lub reputacji. Prawo uniemożliwia ci wyrzucenie lokatora na krawężnik na miejscu. Dokumenty sądowe muszą być sporządzone, ze wszystkimi dokumentami w porządku. Sąd nie ma motywacji do pośpiechu tylko dlatego, że krwawisz pieniędzmi … a na dodatek, Twój zarządca nieruchomości pobierze ci dodatkową opłatę?

jednak spójrz na to z ich perspektywy. Eksmisje wymagają wysiłku, a wysiłek często zasługuje na odszkodowanie., Im szybciej eksmisja przejdzie, tym szybciej zarządca nieruchomości komercyjnych może zainstalować najemcę ,który (miejmy nadzieję) faktycznie płaci jej rachunki.

Rozważ odsunięcie się od opłaty eksmisyjnej pobieranej przez zarządcę nieruchomości, zwłaszcza opłaty powyżej 500 USD.

Uwaga: sądy często pobierają opłatę za złożenie eksmisji. Zarządca nieruchomości może zapłacić pełnomocnikowi za prawidłowe złożenie eksmisji., Uwierz nam, chcesz, żeby eksmisja została prawidłowo złożona, albo sędzia może ją wyrzucić i pozwolić lokatorowi zostać bez względu na to, czy płaci czynsz czy nie. Te opłaty za złożenie wniosku i opłaty adwokackie pojawią się jako wydatek na Twoim P&L. Jest to normalne. Na co należy zwrócić uwagę, to dodatkowa opłata wypłacana menedżerowi za kłopot z eksmisją lokatora, który prawdopodobnie powinien był lepiej sprawdzać.,

przykład:

Twój zarządca nieruchomości komercyjnych pobiera 300 USD za proces eksmisji, oprócz 250 USD zapłaconych adwokatowi eksmisji i 50 USD zapłaconych sądowi za złożenie eksmisji. Niedobrze.

centrum miasta

Ten też jest lepki. Wypowiedzenie umowy najmu zwykle oznacza stratę dla inwestora nieruchomości. Jednostka zaraz stanie się pusta. Prawdopodobnie będzie to wymagało odwyku, prowizji leasingowych i innych wydatków przed zainstalowaniem innego najemcy płacącego czynsz., Nie ma dodatkowych kosztów i bólu głowy eksmisji, ale nadal boli dolnej linii. Rozważ wynegocjowanie opłaty za wypowiedzenie umowy najmu, zwłaszcza jeśli jest ona wyższa niż kilkaset dolarów.

opłata za przedłużenie umowy najmu

przedłużenie umowy najmu może być piękną rzeczą. Masz świetne relacje z najemcą, czynsz może wzrosnąć, nie musisz odwyku jednostki, pogodować wakatu lub płacić nowej prowizji leasingowej. Zarządca nieruchomości może obciążyć Cię kwotą kilkuset dolarów za przedłużenie umowy najmu.

to należy do kategorii happy wydatków, które rzeczywiście pomagają w dolnej linii., Zastanów się jednak—odnowienie starej umowy najmu wymaga znacznie mniej wysiłku ze strony zarządcy nieruchomości w porównaniu do znalezienia nowego Najemcy. Opłaty za odnowienie powyżej kilkuset dolarów powinny być zdecydowanie negocjowane. W tym momencie płacisz za papier Xerox po 50 dolarów za arkusz.

opłata za zwłokę w płatnościach

zastanów się nad tym. Zaległe płatności za czynsz i wynikające z nich opłaty za zwłokę nadal liczą się w procentach czynszu pobieranego dla zarządcy nieruchomości komercyjnych. Mogą one ocenić zaległe opłaty, z których również pobierają procent., Naliczanie Tobie, inwestorowi, opłaty za pobranie tej zaległej płatności jest poważnym podwójnym zanurzeniem.

Dodaj inne opłaty

za każdą opłatę, o którą prosi zarządca nieruchomości komercyjnych, zastanów się, czy opłata rekompensuje usługę, która sprawia, że więcej pieniędzy, zwiększając przepływ środków pieniężnych i wartość inwestycji.

jedną z powszechnych opłat jest „opłata leasingowa” lub „prowizja leasingowa.”Ponieważ nie masz przychodów bez leasingu, jest to dość łatwa opłata do uzasadnienia. Należy jednak pamiętać, jakie prowizje menedżer może płacić komercyjnym agentom lokalizacyjnym, aby skierować do ciebie najemców., Jeśli inny agent nieruchomości jest „przyczyną zamawiania” najemcy, zasługują na lwią część opłaty. Jeśli zarządca nieruchomości komercyjnych pobiera od ciebie dużą opłatę leasingową, rozważ poproszenie ich o pobranie prowizji od lokalizacji handlowej.

pamiętaj, że NOI to nie tylko zwiększenie przychodów—to także zmniejszenie wydatków. Zarządca nieruchomości komercyjnych może uzasadnić opłaty, które zmniejszają wydatki.,

przykład:

Jeśli jesteś obciążony podatkami od nieruchomości lub wydatkami na media, Twój zarządca nieruchomości może podjąć się zadania protestowania przeciwko tym podatkom lub przechodzenia projektów energooszczędnych w celu zmniejszenia tych wydatków. Mogą zaproponować umowę, która uprawnia ich do procentu oszczędności-powiedzmy, 20-30% różnicy między rachunkiem podatkowym przed i po proteście.

jak negocjować opłaty za zarządzanie nieruchomościami

ponownie zarządzanie nieruchomościami powinno być akceptowalnym kosztem, który dodaje wartość i oszczędza czas., Warto zapłacić za ten przywilej, ale nie stój w miejscu, jeśli uważasz, że jesteś przeładowany.

przeczytaj uważnie umowę o zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi. Firma zarządzająca może mieć umowę z kotłem, ale wszystko podlega negocjacji. Zanotuj każdą opłatę i protestuj przeciwko opłatom, które uważasz za zbyt wysokie.

wystarczy e-mail lub telefon. Wystarczy zapytać „jaki jest cel tej opłaty?”albo po prostu” myślę, że opłata powinna wynosić $XX. „najgorsze, co mogą powiedzieć, to” nie, przepraszam, to standard.”Zapytaj jeszcze raz., Jeśli osoba, z którą rozmawiasz, mówi, że nie ma prawa odstąpić od opłaty, poproś o rozmowę z kimś, kto to robi. Pamiętaj, że masz karty w negocjacjach. Firma handlowa chce twojej firmy.

niektóre opłaty, które zdecydowanie kwestionują i odrzucają, obejmują:

• opłaty instalacyjne.
• minimalne opłaty ryczałtowe.
• „procent należnego czynszu” – zapytaj o ” procent pobranego czynszu.”
• opłaty za eksmisję-zapytaj, czy wystarczy, że ponosisz utratę czynszu, opłaty adwokackie i utratę czynszu.
• opłaty za odnowienie.,
• opłaty za późne pobranie czynszu lub naruszenie umowy najmu-najemcy powinni ponieść te koszty jako karę za niewykonanie zobowiązania, a nie ty.

stawki są wysokie

Wells Fargo Center

wszyscy Najemcy mają potrzeby obsługi, ale stawki rosną wraz z najemcami komercyjnymi., Awaria hydrauliczna lub uszkodzony HVAC może niedogodności najemcy; może zamknąć lub przerwać działalność gospodarczą najemcy komercyjnego. Konsekwencje te mogą również przenieść się na właściciela lub grupę inwestorów; jeśli najemca ma dzierżawę netto, ich zmniejszony przychód jest również zmniejszonym przychodem, ponieważ czynsz składa się z procentu przychodów firmy. Zbyt długi czas przestoju może spowodować, że najemca komercyjny zamknie swoje drzwi na dobre, co jest złe dla wszystkich zaangażowanych.

wiele zależy od zarządcy nieruchomości komercyjnych, aby dobrze wykonywać swoją pracę., Pamiętaj o tym, gdy głęboko zanurzymy się w opłatach i prowizjach za zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi …

teraz sprawdź nasze portfolio nieruchomości komercyjnych i dowiedz się, jak zacząć z Feldman Equities.

Related: Jaka jest różnica między właściwościami klasy A, B i C?