Key Takeaways

• Jak inwestować w budynki mieszkalne

• Najlepsze miasta do inwestowania

• plusy i minusy posiadania mieszkania

inwestowanie w budynki mieszkalne jest dużym zobowiązaniem, ponieważ jest czasami określane jako kariera, a nie to tylko strategia inwestowania., Inwestorzy mogą uznać, że zarządzanie kompleksami mieszkaniowymi wymaga głębszego zaangażowania w porównaniu z zarządzaniem jednostkami jednorodzinnymi, zarówno fizycznie, jak i finansowo. Z drugiej strony, inwestowanie w budynki mieszkalne przynosi unikalne korzyści, które nie są doświadczone w innych rodzajach nisz. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, czy posiadanie kompleksu mieszkalnego jest właśnie dla Ciebie, a także porady i wskazówki, jak zacząć z powodzeniem.,

Jak kupić budynek mieszkalny

Nauka inwestowania w budynki mieszkalne nie jest bynajmniej łatwa do zrozumienia, ale zapoznając się z pięcioma krokami poniżej, sprawisz, że proces będzie wydawał się znacznie bardziej przystępny., Aby zacząć, najpierw upewnij się, że wejście do tej niszy inwestycyjnej jest absolutnie odpowiednie dla Ciebie:

1. upewnij się, że posiadanie budynku mieszkalnego jest właśnie dla Ciebie: niezależnie od tego, czy zbudowałeś już portfel, czy jesteś całkowicie nowy w inwestowaniu w nieruchomości, upewnienie się, że inwestowanie w budynki mieszkalne jest właśnie dla Ciebie, jest kluczowym pytaniem do zbadania. Istnieje kilka czynników, takich jak koszt i czas., Koszty posiadania budynku mieszkalnego obejmują początkowy wymóg kapitałowy, a także bieżącą macierz przepływów pieniężnych związaną z zarządzaniem kilkoma lokatorami na raz. Po drugie, zarządzanie budynkiem mieszkalnym wymaga prawdopodobnie większego zaangażowania i zarządzania, takiego jak radzenie sobie z obrotem najemców, dokumentami leasingowymi i rozwiązywaniem problemów związanych z konserwacją. Zanim zanurzysz się w tym nowym przedsięwzięciu, upewnij się, że zarówno twój harmonogram, jak i finanse są przygotowane, aby pomieścić dużą zmianę.,

2. określ rodzaj budynku mieszkalnego: można rozpoznać, z ogólnego doświadczenia życiowego, że mieszkania są we wszystkich kształtach i rozmiarach. Jeden budynek może być odnowioną wiktoriańską rezydencją, która została podzielona na kilka jednostek, podczas gdy inny może być nowoczesnym wielopiętrowym budynkiem w obszarze metropolitalnym. Określenie, na ile mieszkania możesz sobie pozwolić, pomoże zawęzić wyszukiwanie, a także określić, jakie typy budynków oferują najlepszy zwrot z inwestycji dla Twojego budżetu., Inwestorzy zmagają się z trudnym kompromisem między ceną zakupu a kosztami napraw i remontów.

3. Zidentyfikuj nieruchomość: po określeniu typu kompleksu mieszkalnego, który chcesz posiadać, następnym logicznym krokiem jest polowanie na nieruchomości. Możesz wybrać wyszukiwanie nieruchomości na własną rękę, z pomocą profesjonalisty lub usługi, lub połączenie obu. Jednym ze sposobów na samodzielne poszukiwanie transakcji jest dołączenie do lokalnego klubu lub stowarzyszenia inwestującego w nieruchomości., Nawiązując kontakty z innymi specjalistami, są szanse, że połączysz się z innym inwestorem, który będzie wiedział o nieruchomości na sprzedaż. Z drugiej strony, agenci nieruchomości, zwłaszcza komercyjnych agentów nieruchomości, może okazać się pomocne w tym procesie. Nie tylko mają dostęp do wielu usług aukcyjnych, często mają oferty z komercyjnych domów maklerskich. Należy jednak pamiętać, że prowizja od transakcji komercyjnych jest nieco wyższa niż w przypadku transakcji mieszkaniowych.,

4. zwróć uwagę na due diligence: przed złożeniem oferty na jakąkolwiek nieruchomość, inwestorzy powinni zwrócić uwagę na ich due diligence i przeprowadzić dogłębną analizę transakcji. W przypadku zakupu mieszkania czynniki do oceny obejmują lokalizację, liczbę lokali w budynku, Dostępne udogodnienia, a także stan budynku. Te aspekty pomogą Ci obliczyć, ile czynszu możesz pobierać, a także ile będziesz musiał wydać na niezbędne naprawy i ulepszenia., Również ogólny stan budynku może pomóc zasygnalizować, jak często naprawy mogą wpływać na miesięczne przepływy pieniężne. Ponadto lokalizacja nieruchomości będzie wskazywać na lokalne czynniki społeczno-ekonomiczne, które w dłuższej perspektywie będą miały wpływ na rentowność pod względem rentowności najmu, wskaźnika najmu lub wartości odsprzedaży. Gdy poważnie myślisz o konkretnej nieruchomości, pamiętaj, aby zatrudnić inspektora i uzyskać kopie umów najmu, deklaracji podatkowych i wszelkich innych dokumentów prawnych od poprzedniego właściciela, aby pomóc zidentyfikować ukryte problemy, jeśli w ogóle.,

5. Złóż ofertę, sfinansuj i zamknij transakcję: aby złożyć ofertę, wartość budynku mieszkalnego można oszacować na podstawie porównań rynkowych, potencjalnych dochodów, a także podejścia zastępczego, w którym inwestorzy szacują, ile kosztowałoby zbudowanie podobnego budynku. Ponieważ nieruchomości z pięcioma lub więcej jednostkami nie kwalifikują się do pożyczek rządowych, pożyczki Komercyjne zazwyczaj pochodzą od tradycyjnych i prywatnych pożyczkodawców., Bądź przygotowany na to, kiedy pożyczkodawcy wymagają odsetek i rezerw gotówkowych, a także na to, kiedy faworyzują nieruchomości o dobrym potencjale rynkowym i wysokich wskaźnikach obłożenia. Jednak dobrą wiadomością jest to, że kredytodawcy komercyjni mają tendencję do podkreślania potencjału dochodowego nieruchomości i nie koncentrują się mniej niż Finanse osobiste inwestora i historia kredytowa.

sposoby inwestowania w budynki mieszkalne

podobnie jak każda inna forma inwestycji w nieruchomości, istnieje kilka różnych sposobów na znalezienie finansowania i rozpoczęcie działalności., To, który z nich wybierzesz, zależy od tego, jak chcesz być zaangażowany, ile pieniędzy już masz i ile czasu jesteś gotów poświęcić. Oto 5 najczęstszych sposobów inwestowania:

1. kup je sam: jest to najbardziej praktyczna strategia na tej liście. To wymaga najbardziej kapitału, czasu i wiedzy niż wszystkie inne. Jednak jest to również niezwykle satysfakcjonujące być jedynym właścicielem odpowiedzialnym za twój budynek. Możesz podejmować wszystkie własne decyzje i kształtować, jak chcesz, aby Twoja firma działała., Strategia ta jest zalecana tylko dla osób, które są przygotowane do wymagań finansowych i psychicznych wymaga.

2. Partner Up: inwestowanie mieszkania z partnerem może być doskonałym miejscem na start dla wielu początkujących inwestorów. Możesz połączyć swój kapitał i kupić nieruchomość, której wcześniej nie mogłeś mieć. Oczywiście oznacza to również, że nie będziesz cały czas swoim własnym szefem. Będziesz musiał podjąć wiele ważnych decyzji razem, więc wybierz swojego partnera mądrze.,

3. Syndykacja: Syndykacja zbiera kapitał od inwestorów, którzy chcą przejąć pasywną rolę w inwestowaniu w nieruchomości. W takim przypadku osoba prowadząca syndyk będzie odpowiedzialna za wszystkie ważne decyzje związane z wybranym budynkiem mieszkalnym. Wszystko, co musisz zrobić, to dodać swoje pieniądze do stosu i podzielić się potencjalnym zyskiem w dłuższej perspektywie.

4. Fundusz nieruchomości: fundusze nieruchomości są podobne do syndyków, ale na większą skalę. Fundusze te zazwyczaj dotyczą wyższych minimalnych inwestycji i inwestowania w wiele nieruchomości na raz., Możesz również nie wiedzieć, gdzie dokładnie są używane Twoje pieniądze, więc wykonaj badania dotyczące konkretnego funduszu przed podjęciem decyzji o zainwestowaniu z nimi.

5. Reit: REIT to firma, która zarządza inwestycjami w nieruchomości, które często obejmują budynki mieszkalne. Kiedy inwestujesz z REIT, inwestujesz w samą firmę, podobnie jak kupowanie akcji w każdej innej firmie. Przeczytaj nasz artykuł na temat REITs dla początkujących, aby dowiedzieć się więcej o tej strategii inwestowania.,

czynniki, o których należy pomyśleć przed zakupem kompleksu mieszkaniowego

nie wszystkie budynki mieszkalne są takie same i jak każdy inny rodzaj transakcji, inwestorzy powinni zadbać o pracę pod każdym kątem i uwzględnić wszelkie zmienne przed złożeniem oferty. Oto kilka czynników, które należy wziąć pod uwagę podczas przeprowadzania badań rynku i nieruchomości, które pomogą Ci myśleć jak doświadczony profesjonalista:

• klasyfikacje mieszkań: w USA.,, apartamenty są klasyfikowane w skali od ” A ” do „D”, co może pomóc inwestorom zdecydować, jaki typ budynku mieszkalnego chcieliby posiadać. Zazwyczaj apartamenty rosną w skali klasowej, ponieważ zwiększają jakość, Rozmiar, „nowość” i liczbę oferowanych udogodnień. Starsze budynki z mniejszą ilością udogodnień są zwykle bardziej przystępne cenowo, ale inwestorzy powinni pamiętać o ukrytych kosztach, takich jak naprawy i ulepszenia.

• zwrot z inwestycji: jednym z najtrudniejszych czynników związanych z inwestowaniem w budynki mieszkalne jest ocena zwrotu z inwestycji., Inwestowanie w małe budynki mieszkalne będzie bardziej przystępne niż nieruchomości z większą liczbą jednostek lub oferujące udogodnienia. Jednak ze względu na swoją wielkość mogą generować mniejsze dochody z najmu. Ponadto inwestorzy powinni ocenić koszty utrzymania i napraw w oparciu o stan budynku.

• szczegóły budowy: nie pozwól, aby typowe problemy budowlane zaskoczyły Cię, gdy patrzysz na budynki mieszkalne. Stare pokrycia dachowe, zwłaszcza dachy płaskie, stare instalacje wodno-kanalizacyjne, azbest i farba ołowiowa są związane z kosztownymi naprawami., Wynajmij profesjonalistę, aby skontrolował każdy budynek pod poważną rozwagą, aby upewnić się, że ukryte problemy nie wpłyną na twój budżet.

• wstępne numery: ocena wstępnych numerów i danych finansowych pozwala inwestorom porównywać oferty zakupu. Rolka czynszu, czyli całkowity czynsz naliczany za wszystkie lokale pomnożony przez dwanaście, w połączeniu ze stawkami najmu, dostarczy wyobrażenia o rocznych dochodach z najmu. Podzielenie ceny zakupu przez liczbę jednostek pomoże przy porównywaniu budynków mieszkalnych z różnymi ilościami jednostek i udogodnień., Ponadto inwestorzy mogą oszacować swój dochód operacyjny netto, kompensując wydatki z rolki czynszu, która jest następnie używana do obliczania stopy kapitalizacji.

• Zarządzanie Nieruchomościami: inwestorzy powinni również ocenić koszt alternatywny czasu potrzebnego do zarządzania budynkiem mieszkalnym. Ponieważ tego typu inwestycje będą wymagały praktycznego podejścia w zakresie obrotu najemcami, papierkowej roboty, konserwacji i napraw, aby wymienić tylko kilka, właściciele przekonają się, że będą mieli mniej czasu na realizację innych działań inwestycyjnych., Chociaż wynajęcie firmy zarządzającej nieruchomościami wymaga dodatkowych kosztów, inwestorzy powinni poważnie rozważyć tę opcję.

ile można zarobić inwestując w Mieszkanie?

ile można zarobić posiadając lokal mieszkalny jest funkcją wartości nieruchomości i dochodu operacyjnego netto. Na bezpośrednie pytanie, „czy posiadanie budynku mieszkalnego jest opłacalne”, krótka odpowiedź brzmi: „może być.,”Chociaż początkowe nakłady gotówkowe na zakup mieszkania są świetne, właściciele mogą osiągnąć zysk, jeśli ceny wynajmu przekroczą wymagane płatności hipoteczne i wydatki. Wielu inwestorów będzie mierzyć tę rentowność, obliczając ich stopę kapitalizacji. Inwestorzy nie powinni jednak lekceważyć kosztów posiadania budynku mieszkalnego; Możliwość dużych problemów z naprawą i konserwacją, a także nieoczekiwane wolne miejsca mogą znacznie wpłynąć na wyniki finansowe.,

Najlepsze miasta do inwestowania w budynki mieszkalne

najlepsze miasta do inwestowania w budynki mieszkalne są zwieńczeniem kilku czynników społeczno-ekonomicznych, takich jak stopy zatrudnienia, wzrost przemysłu, wzrost liczby ludności i stopy obłożenia, aby wymienić tylko kilka., Poniżej znajdziesz listę niektórych z dzisiejszych najlepszych rynków posiadania nieruchomości wielorodzinnych:

• Boston, MA

• Denver, CO

• Des Moines, IA

• Raleigh and Durham, NC

• Salt Lake City, UT

• San Jose, CA

• Seattle, WA

Charlotte, NC

• Washington, D. C.,

plusy i minusy inwestowania w mieszkania

istnieje kilka plusów i minusów związanych z posiadaniem kompleksu mieszkalnego, a inwestorzy powinni zapoznać się z każdym z nich, aby w pełni docenić zaangażowanie, które zamierzają podjąć. Niektórzy mogą nawet opisać bycie właścicielem mieszkania jak o karierze w sobie, więc inwestowanie w budynkach mieszkalnych należy podchodzić z czujnością.,

plusy inwestowania w budynki mieszkalne

• Cykliczny dochód z wynajmu

• stwarza możliwości bardziej kreatywnych źródeł dochodu

• nieruchomości wielorodzinne z jednym wakatem nie są tak duże ryzyko, jak domy jednorodzinne z wakatem

• ulgi podatkowe

• uznanie Nieruchomości

  p>

• pożyczkodawcy mają tendencję do udzielania pożyczek w oparciu o potencjał aktywów

niektóre zalety posiadania nieruchomości dochodowej obejmują dostęp do cyklicznych przychodów z wynajmu z każdej jednostki, dopóki nie zdecydujesz się na sprzedaż., Ponadto właściciele mogą znaleźć kreatywne źródła dochodu, dodając dodatkowe udogodnienia i usługi, takie jak dodatkowe miejsca parkingowe. Zarządzanie nieruchomością z wieloma jednostkami zapewnia również ochronę przed ryzykiem absolutnej pustostanu. W przypadku nieruchomości jednorodzinnej właściciel musi pokryć wszystkie koszty bez żadnych dochodów do momentu jej wypełnienia. Jeśli chodzi o kompleks mieszkalny, jeśli jedna jednostka jest opuszczona, inwestor unika utraty 100 procent czynszu za budynek, o ile inne jednostki są wypełnione.,

właściciele mieszkań mogą również korzystać z dwóch najpopularniejszych korzyści, jakie nieruchomości mają do zaoferowania: ulg podatkowych i naliczania nieruchomości. Z czasem inwestorzy będą budować kapitał w apartamentowcu w wyniku płatności i stopniowej aprecjacji nieruchomości. Pamiętaj o tych korzyściach, rozpoczynając badanie opcji finansowania. Jeśli chodzi o wynajem nieruchomości, kredytodawcy będą głównie Oceniać rentowność budynku, w przeciwieństwie do osobistej sytuacji finansowej i kredytowej inwestora. Rentowność ta jest również wykorzystywana do obliczania wartości budynku.,

wady inwestowania w budynki mieszkalne

• najemcy zazwyczaj nie dbają o najem nieruchomości

• inwestowanie w cały budynek mieszkalny jest znacznie droższe niż dom jednorodzinny

posiadanie budynku mieszkalnego nie jest pozbawione swoich potencjalnych wad. Kiedy lokatorzy wprowadzają się do domu jednorodzinnego, mają tendencję do długotrwałego zajmowania nieruchomości. Może to być z różnych powodów, takich jak bliskość lokalnych szkół, miejsc pracy i preferencji sąsiedztwa., Z tego powodu najemcy mają tendencję do myślenia o nieruchomości jako własnej i traktują ją dobrze. Z drugiej strony, mieszkania mają zazwyczaj wyższe obroty, a najemcy traktują swoje mieszkania z mniejszą starannością. Będzie to na ogół wymagać od właściciela więcej czasu na zarządzanie rotacją najemców, a także problemy z konserwacją. Ponadto ogólny koszt utrzymania będzie często wyższy niż w przypadku nieruchomości jednorodzinnej.

podsumowanie

w końcu inwestowanie w budynki mieszkalne jest powołaniem, które przynosi inwestorom wyjątkowe korzyści., Chociaż proces może wydawać się zniechęcający na początku, ci, którzy są gotowi zachować czujność, pamiętać o należytej staranności i włożyć w ciężką pracę, są zobowiązani czerpać korzyści z inwestowania w kompleksy wielorodzinne.

chcesz dowiedzieć się więcej o najbardziej lukratywnych strategiach rynku nieruchomości?

niezależnie od tego, czy jesteś nowicjuszem w inwestowaniu, zawarłeś kilka transakcji, czy jesteś doświadczonym inwestorem— nasza nowa klasa nieruchomości Online pokazuje najlepsze strategie na rynku nieruchomości, aby zacząć inwestować w nieruchomości na dzisiejszym rynku., Ekspert inwestor niż Merrill wyjaśnia, w jaki sposób te sprawdzone strategie mogą pomóc ci czerpać korzyści z obecnych możliwości w Nieruchomościach.

Kliknij tutaj, aby zarejestrować się na nasze bezpłatne 1-dniowe webinarium nieruchomości i zacznij uczyć się, jak strategicznie inwestować w dzisiejszym rynku nieruchomości!