alors, que coûtent les services de gestion immobilière des immeubles de bureaux? La réponse courte se situe entre 1,75% et 3% des loyers perçus. Bien sûr, c’est une gamme assez large. Où vous tomberez sur ce spectre de pourcentage dépend de nombreuses variables.

facteurs qui influencent les coûts de gestion immobilière

Les Immeubles de bureaux commerciaux ajoutent une toute nouvelle couche de nuance au jeu de gestion immobilière., « Pourquoi payer quelqu’un pour faire ce que je pourrais faire moi-même?” ne s’applique pas. La plupart d’entre nous ne peuvent pas bricolage gestion de la propriété commerciale. Les baux commerciaux sont beaucoup plus compliqués. Allez-vous net de la location? Triple net? Tarif de location fixe? Ce terme? Ans? Depuis des décennies? Quelle commission de location payer à un courtier commercial?

Il n’existe pas de formule fixe pour calculer le montant qu’un gestionnaire immobilier commercial facturera. La même société de gestion peut avoir différents niveaux de service, chacun avec des frais différents., Les facteurs suivants influencent le coût de la gestion immobilière commerciale:

Taille du bâtiment

Vous pouvez vous attendre à ce qu’un bâtiment commercial plus petit commande un pourcentage inférieur ou des frais fixes, car il nécessite moins de travail. Cependant, un gestionnaire immobilier commercial sous-traitera très probablement ou supervisera personnellement une grande partie de la gestion d’un bâtiment plus petit. Par conséquent, les petits bâtiments ont tendance à commander des pourcentages de gestion immobilière plus élevés, car ils doivent couvrir le temps du gestionnaire.,

Les grandes propriétés peuvent mériter du personnel à temps plein-un gestionnaire immobilier, un coordonnateur des locataires, du personnel d’entretien, du personnel de conciergerie, etc. Les salaires de ces personnes sur place sont payés séparément par le propriétaire. Dans le cas de grandes propriétés, le gestionnaire immobilier reçoit des frais de gestion et est entièrement remboursé du coût des salaires et de la charge sur place.,

exemple:

pour un complexe de bureaux de 4 unités, le gestionnaire de biens commerciaux envoie tous les appels de la base de locataires limitée, montre la propriété aux locataires potentiels eux-mêmes et envoie un entrepreneur préféré pour gérer les réparations. Cette gestionnaire pourrait facturer 6% des loyers bruts perçus, compte tenu de la quantité de son propre temps et du temps dépensé.

cette même société de gestion pourrait percevoir 2% du loyer brut perçu pour un immeuble de bureaux de 400 000 pieds carrés., Avant de penser que vous avez obtenu un vol d’une affaire, rappelez-vous que la société de gestion embauchera un gestionnaire de bâtiment, un directeur adjoint, un ingénieur de maintenance à temps plein et du personnel de soutien à la maintenance à temps partiel. Le gestionnaire fait tout l’embauche, le licenciement, la formation, la supervision et la comptabilité de la paie, mais ces dépenses de paie, y compris le salaire, les frais médicaux, la comp d’ouvrier. etc. apparaîtra comme une dépense supplémentaire sur votre P& L.

parfois, les” frais de gestion immobilière « et les” frais de paie » sont confondus. Assurez-vous de les séparer., Surtout si une société de gestion de biens commerciaux vous cite un faible pourcentage, demandez combien de frais de paie supplémentaires vous pouvez vous attendre et les descriptions de travail de chaque membre du personnel.

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la gestion immobilière est plus qu’une simple réparation de toilettes

Castille à Carillon

demandez à un passionné d’immobilier s’il pense pouvoir réparer une toilette., Ils vont probablement dire « Oui ». »Confiance mal placée ou non, ils savent au moins comment rechercher un tutoriel YouTube ou Google-rechercher un plombier à proximité.

demandez au même gars s’il connaît toutes les cases à cocher avant de pouvoir expulser légalement un locataire non payant. La plupart des investisseurs immobiliers seront perplexe.

La Gestion Immobilière Commerciale compense cette barrière de compétences avec des dizaines de complications supplémentaires., Les bons gestionnaires de biens commerciaux ont besoin d’une formation beaucoup plus spécialisée sur les complexités réglementaires, les exigences en matière d’assurance et d’autres nuances de l’immobilier commercial pour jumeler le bon bureau avec le bon locataire, maintenir ce bail en règle et résoudre les problèmes de manière efficace et légale.

attendez-vous à des frais et des pourcentages de Gestion Immobilière Commerciale plus élevés votre propriété est:

• un établissement médical.
• Un service alimentaire ou une installation de transformation soumis à des inspections du code de la santé.
• Une installation industrielle où des matières dangereuses seront manipulées.,
• toute autre installation à forte intensité réglementaire où le propriétaire a la responsabilité de se conformer à la réglementation et/ou de sauter à travers des cerceaux pour maintenir les normes d’occupation.

État de la propriété

Castille à Carillon

Les nouvelles propriétés ont tendance à commander des pourcentages et des frais inférieurs pour les gestionnaires immobiliers commerciaux. Il y a plusieurs raisons à cela, la plupart intuitives. Par exemple:

• Les propriétés commerciales plus récentes sont moins gourmandes en gestion. Moins de choses vont casser ou fuir., Avec moins d’appels de service, la propriété est moins de tracas pour la direction.
• Les propriétés dans un État de délabrement commandent des loyers plus bas. Étant donné que les gestionnaires de biens immobiliers commerciaux facturent souvent un pourcentage des loyers perçus, ils risquent de faire moins de revenus en raison du loyer potentiel plus faible. Ils peuvent avoir à augmenter leurs frais juste pour faire valoir leur temps.
• Les propriétés en mauvais état peuvent nécessiter des réparations importantes ou un projet de réhabilitation majeur., Les gestionnaires de biens commerciaux peuvent traduire cet effort supplémentaire en frais de gestion de projet ou en pourcentages plus élevés pour tenir compte de la plus grande responsabilité qu’ils assument.

emplacement de la propriété locative

Les propriétés situées dans des endroits souhaitables, comme le centre-ville ou le quartier chic d’une ville, peuvent exiger des loyers nettement plus élevés. Les mêmes facteurs que ci—dessus s’appliqueront-les gestionnaires peuvent facturer des pourcentages plus élevés pour des espaces de bureau éloignés et à faible loyer afin qu’ils ne travaillent pas aussi dur pour moins de revenus.,

L’emplacement de la propriété de bureau commercial aura une incidence sur les frais de gestion d’autres façons. Si vous investissez dans un petit immeuble de bureaux et que le seul gestionnaire de biens commerciaux en qui vous avez confiance est loin, le gestionnaire de biens commerciaux peut facturer des frais plus élevés pour tenir compte du temps passé à se rendre et à revenir de votre immeuble de placement.

cependant, cet inconvénient peut disparaître pour les immeubles de bureaux plus grands et multi-locataires. N’oubliez pas que les grands bâtiments nécessitent souvent leur propre personnel salarié sur place., Ces personnels sont beaucoup plus faciles pour les sociétés de gestion de Propriété commerciale à gérer à distance.

commodités

Les commodités de la propriété jouent un rôle dans l’évaluation des frais de gestion immobilière. Une propriété commerciale qui dispose de nombreux équipements, comme une salle de sport, une pièce d’eau, un parc sur le terrain, etc. pourrait commander des frais plus élevés d’un gestionnaire immobilier commercial parce que ces commodités nécessitent plus d’efforts pour gérer.

cependant, les propriétés avec des équipements commandent également des loyers plus élevés. Des équipements étendus ont tendance à être trouvés sur les propriétés plus récentes et plus sophistiquées., Comme nous le savons déjà, des recouvrements de loyer potentiels plus élevés et moins de systèmes de chauffage et de climatisation anciens à casser poussent les frais de gestion vers le bas.

lisez nos études de cas Feldman Equities ici.

étendue des Services

plus votre contrat de gestion immobilière couvre de services, plus vous pouvez vous attendre à ce que vos frais soient élevés.

selon le type de location en cause, un gestionnaire immobilier commercial peut en fait fournir moins de services que vous ne le pensez. Certains baux commerciaux garantissent au locataire quatre murs et un toit, et peu d’autres., Les réparations et l’entretien, les paiements de services publics, même les paiements d’impôt foncier peuvent en fait être la responsabilité du locataire. Le gestionnaire de l’immobilier commercial peut n’avoir rien d’autre dans son assiette que de combler les postes vacants, de percevoir les loyers et de traiter les expulsions. Dans ce cas, les frais de gestion immobilière auront tendance à être plus faibles.

Si des réparations, les services publics, les taxes, les impôts manifestations, etc. tombe au gestionnaire immobilier, attendez-vous à payer plus.

Vous pourriez penser que la taille de l’immeuble joue un grand rôle dans la détermination de l’étendue des services., Ce n’est pas toujours le cas. Le nombre de locataires compte souvent beaucoup plus. Un immense entrepôt avec un seul locataire peut nécessiter beaucoup moins d’efforts à gérer que l’immeuble de bureaux de taille équivalente loué à de nombreux locataires.

frais fixes vs pourcentage de frais dans la gestion immobilière

Wells Fargo Center

La plupart des sociétés de gestion de biens commerciaux perçoivent un pourcentage du loyer brut perçu comme leurs frais. Ceci est avantageux pour vous en tant qu’investisseur, car la société de gestion est incitée à gérer efficacement votre propriété., Plus ils perçoivent de loyer, plus le gestionnaire peut collecter d’argent. Pendant ce temps, vous bénéficiez d’une augmentation des revenus.

une poignée de gestionnaires d’immeubles commerciaux peuvent facturer des frais mensuels fixes. Méfiez-vous d’un tel arrangement. Les gestionnaires immobiliers commerciaux ont moins d’incitation à être bons dans leur travail s’ils seront payés le même montant contractuel, peu importe quoi.

un arrangement « hybride” est parfois conclu, selon lequel une redevance forfaitaire entre en jeu si les loyers perçus tombent en dessous d’un seuil minimum.,

exemple:

un gestionnaire facture des frais de 3% sur un loyer potentiel brut de 30 000 $par mois. Si le gestionnaire recueille chaque centime, son entreprise empoche 900 $pour l’effort. Si, cependant, ils collectent moins de 15 000 in en un mois, des frais fixes de 500 may peuvent le relancer. Cela est compréhensible car il existe un niveau de référence des ressources humaines et des dépenses engagées dans l’effort de gestion. Cependant, si la propriété est vraiment défaillante, la société de gestion est au moins garantie de leur paiement minimum.

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loyer dû vs loyer perçu

Il s’agit d’un exercice de lecture attentive de votre contrat et de savoir ce qu’il faut rechercher.

nous avons dit plus haut que la plupart des gestionnaires de biens commerciaux facturent un pourcentage du loyer perçu. Soyez très prudent lorsque vous lisez le contrat—essayez de savoir s’il stipule ou non un pourcentage du loyer dû.,

le »loyer perçu” est constitué de l’argent que la Société collecte et dépose sur votre compte bancaire. Espèces réelles, chèques, mandats, frais de carte de crédit, etc.

« loyer dû” est le montant du loyer que la société de gestion est censée percevoir selon le contrat de location-que le locataire paie ou non.

vous voyez le problème qui se prépare? Supposons que votre contrat de gestion de biens commerciaux prévoit des frais de 5% des loyers perçus. Un locataire doit 5 000 this Ce mois-ci., Si la société de gestion recueille tout cela, que ce soit à l’amiable ou par des menaces et des avertissements, la société a droit à 250 $de ce loyer (5 000 x x 5%). Si, cependant, le locataire arrive à court et ne remet que 4 000$, avec une promesse de payer le reste le mois prochain, le gestionnaire n’a le droit d’empocher que 200 $(4 000 x x 5%).

que se passe-t-il si votre contrat de gestion de biens commerciaux prévoit des frais de 5% des loyers dus? Disons que vous avez le même locataire qui doit 5 000 rents en loyers pour ce mois-ci. Supposons également que ce locataire vous agite complètement., Ne remet pas un centime des 5 000 owes qu’il doit. Parce que votre contrat prévoit un pourcentage du” loyer dû », vous devez au gestionnaire immobilier la totalité de 250$.

nous vous suggérons de chercher une autre société si la société de gestion immobilière commerciale que vous avez auditionnée vous présente un contrat prévoyant des frais basés sur un « pourcentage du loyer dû.”

Les différents types de biens immobiliers commerciaux frais de gestion

Morgan Stanley Tour

l’immobilier Commercial gestion des pourcentages ont tendance à commencer autour de 1,75%., Néanmoins, il est logique de botter ce nombre jusqu’à 3% lors de la souscription d’une propriété commerciale au cours de votre due diligence. Il y aura d’autres frais. Dans un monde parfait, vous n’êtes facturé que lorsqu’un gestionnaire immobilier effectue un service qui vous rapporte plus d’argent, justifiant ainsi les frais. En pratique, parfois c’est le cas et parfois non.

frais d’expulsion

c’est difficile. Les expulsions ont tendance à être des fosses d’argent., Au moment où vous arrivez au point d’expulsion, le locataire vous a probablement raidi sur beaucoup de loyer, ou causé des dommages importants à votre propriété ou à votre réputation. Les lois vous empêchent de donner un coup de pied à votre locataire sur le trottoir sur place. Les dépôts judiciaires doivent être faits, avec tous les documents en ordre. Le tribunal n’a aucune incitation à se précipiter juste parce que vous saignez de l’argent and et en plus de tout cela, votre gestionnaire immobilier va vous facturer des frais supplémentaires?

pourtant, regardez-le de leur point de vue. Les expulsions demandent des efforts, et l’effort mérite souvent une compensation., Plus tôt l’expulsion passe, plus tôt le gestionnaire immobilier commercial peut installer un locataire qui (espérons-le) paie réellement ses factures.

d’autre part, c’est peut-être le gestionnaire immobilier, ou un employé sous sa supervision, qui a installé le locataire deadbeat en premier lieu. Envisagez de repousser les frais d’expulsion perçus par votre gestionnaire immobilier, en particulier les frais de plus de 500$.

remarque: les tribunaux facturent souvent des frais pour déposer une expulsion. Votre gestionnaire immobilier peut payer un avocat pour déposer correctement l’expulsion., Croyez-nous, vous voulez que l’expulsion soit correctement classée, ou un juge pourrait la rejeter et permettre à votre locataire de rester, qu’il paie son loyer ou non. Ces frais de dépôt et les frais d’avocat apparaîtront comme une dépense sur votre p & l. c’est normal. Ce que vous voulez surveiller, c’est un supplément payé à votre gestionnaire pour la peine d’expulser un locataire qu’il aurait probablement dû mieux filtrer en premier lieu.,

exemple:

votre gestionnaire de biens commerciaux facture 300 $pour traiter une expulsion, en plus de 250 paid versés à un avocat d’expulsion et de 50 paid versés au tribunal pour déposer l’expulsion. Pas bonne.

des Frais de Résiliation

Centre-Ville

celui-ci est aussi collante. Les résiliations de bail annoncent généralement une perte pour l’investisseur immobilier. L’unité est sur le point de devenir vacante. Il faudra probablement une cure de désintoxication, des commissions de location et d’autres dépenses avant qu’un autre locataire payant le loyer ne soit installé., Il n’y a pas la dépense supplémentaire et le mal de tête d’une expulsion, mais cela fait toujours mal à la ligne de fond. Envisagez de négocier des frais de résiliation de bail, surtout s’il s’agit de plus de quelques centaines de dollars.

frais de renouvellement de bail

les renouvellements de bail peuvent être une belle chose. Vous avez une excellente relation locataire, le loyer peut augmenter, vous n’avez pas à réhabiliter l’unité, à résister à une vacance ou à payer une nouvelle commission de location. Votre gestionnaire immobilier peut vous facturer quelques centaines de dollars pour traiter un renouvellement de bail.

cela relève de la catégorie heureuse des dépenses qui aident réellement votre résultat net., Considérez cependant que le renouvellement d’un ancien bail nécessite beaucoup moins d’efforts de la part de votre gestionnaire immobilier que de trouver un nouveau locataire. Les frais de renouvellement de plus de quelques centaines de dollars devraient certainement être négociés. À ce stade, vous êtes essentiellement facturé pour le papier Xerox à 50 a la feuille.

frais de retard de paiement

envisagez de négocier cela. Les paiements de loyer en retard et les frais de retard qui en découlent comptent toujours pour un pourcentage du loyer perçu pour le gestionnaire immobilier commercial. Ils peuvent évaluer les frais de retard dont ils perçoivent également un pourcentage., Vous facturer, l’investisseur, des frais pour percevoir ce retard de paiement est grave double-trempage.

ajouter tous les autres frais

pour chaque frais demandé par votre gestionnaire immobilier commercial, demandez-vous si les frais compensent un service qui vous rapporte plus d’argent, augmentent vos flux de trésorerie et la valeur de l’investissement.

Une taxe commune est une « commission de leasing” ou « commission de leasing ». »Puisque vous n’avez pas de revenus sans Baux, c’est un frais assez facile à justifier. Veuillez noter, cependant, quelles commissions le gestionnaire pourrait payer aux agents de localisation commerciale pour vous référer des locataires., Si un autre agent immobilier est la « cause acheteuse » du locataire, ils méritent la part du lion des frais. Si le gestionnaire immobilier commercial vous facture des frais de location importants, pensez à lui demander d’absorber la commission du localisateur commercial.

rappelez—vous que NOI ne consiste pas seulement à augmenter les revenus, mais aussi à réduire les dépenses. Votre gestionnaire de biens commerciaux peut justifier des frais qui réduisent les dépenses.,

exemple:

Si vous êtes sur le crochet pour les impôts fonciers ou les dépenses de services publics, votre gestionnaire immobilier peut prendre la tâche de protester contre ces taxes ou de subir des projets d’économie d’énergie pour réduire ces dépenses. Ils peuvent proposer un contrat qui leur donne droit à un pourcentage de l’épargne—disons, 20-30% de la différence entre la facture d’impôt avant et après la manifestation.

comment négocier les frais de gestion immobilière

encore une fois, la gestion immobilière devrait être une dépense acceptable qui ajoute de la valeur et vous fait gagner du temps., Cela vaut la peine de payer pour ce privilège, mais ne restez pas immobile si vous pensez être surchargé.

lisez attentivement votre contrat de gestion de Propriété commerciale. La société de gestion peut avoir un accord standard pour vous montrer, mais tout est négociable. Notez tous les frais et protestez contre les frais que vous pensez trop élevés.

Un courriel ou un appel téléphonique est très bien. Il suffit de demander « Quel est le but de ces frais? »ou tout simplement dire, » je pense que les frais devraient être XX XX.  » le pire qu’ils peuvent dire est « non, désolé, c’est standard.” Demander à nouveau., Si la personne à qui vous parlez dit qu’elle n’a pas le pouvoir de renoncer aux frais, demandez à parler à quelqu’un qui le fait. Rappelez-vous, vous détenez les cartes dans cette négociation. La société de gestion commerciale veut votre entreprise.

Certains frais définitivement la question et de repousser contre incluent:

• de frais d’Installation.
• frais fixes minimaux.
• « pourcentage du loyer dû”—demandez « pourcentage du loyer perçu à la place. »
• frais D’expulsion-demandez s’il vous suffit de supporter la perte de loyer, les frais d’avocat et la perte de loyer.
• les frais de Renouvellement.,
• frais de recouvrement de loyer tardif ou de violation de bail—les locataires devraient supporter ce coût comme pénalité pour leur défaut, pas vous.
• demandez un pourcentage moins élevé d’économies de réduction des coûts (20% des économies sur une protestation fiscale au lieu de 30%).
• Proposer un pourcentage du loyer perçu d’un demi-point ou un point de moins.

Les Enjeux sont Élevés

Wells Fargo Center

Tous les locataires ont des besoins de service, mais les enjeux augmentent avec les locataires commerciaux., Un problème de plomberie ou de CVC cassé peut déranger un locataire; il peut arrêter ou interrompre les opérations commerciales d’un locataire commercial. Ces conséquences peuvent également être transférées au propriétaire ou au groupe d’investisseurs; si le locataire a un bail net, sa diminution de revenus est également votre diminution de revenus, car le loyer correspond à un pourcentage des revenus de l’entreprise. Trop de temps d’arrêt pourrait amener un locataire commercial à fermer ses portes pour de bon, ce qui est mauvais pour toutes les personnes impliquées.

beaucoup est à cheval sur un gestionnaire immobilier immobilier commercial pour bien faire son travail., Gardez cela à l’esprit alors que nous plongeons profondément dans les frais et commissions de gestion immobilière de biens commerciaux

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