gearing er et kraftfuldt værktøj, som ejendomsinvestorer bruger til at øge afkastet og øge antallet af udlejningsejendomme, der ejes. mens de fleste mennesker forbinder gearing med OPM – eller andres penge – kan du også få adgang til den påløbne egenkapital i din egen eksisterende lejebolig for at hjælpe med at vokse din ejendomsvirksomhed.

en populær måde at udnytte egenkapitalen i din investeringsejendom er ved hjælp af en HELOC.

Hvad er en HELOC?,

en HELOC – eller home E .uity line of credit – er et populært værktøj, som ejendomsinvestorer bruger til at trække på egenkapitalen i deres udlejningsejendom. i modsætning til et HEL – eller Home E .uity-lån-hvor du modtager dine lånefonde i et engangsbeløb, fungerer en HELOC som en type kreditkort mod egenkapitalen i din ejendom. Du behøver ikke at trække på det med det samme, men du ved, at pengene er der, hvis og når du har brug for det.

er det muligt at få en HELOC på en udlejningsejendom?

långivere elsker at yde lån til succesfulde ejendomsinvestorer., Udlejning ejendomsejere er en stor kilde til tilbagevendende gebyr indkomst og rentebetalinger for en långiver.

indtil du har en dokumenteret track record med din go-to långiver, kan du få en HELOC på din eksisterende lejebolig, men du skal muligvis hoppe gennem flere bøjler. Det er fordi hjem egenkapital långivere bliver mere strenge med deres udlån kriterier, med en laser-skarpt fokus på din evne til at tilbagebetale.,

Lad os se på nogle af de største fordele ved at få en HELOC, så gennemgå de trin, du skal tage for at få et “Ja” fra din långiver, når du er shopping for et hjem egenkapital linje af kredit.

Fordele ved at få en HELOC på din lejebolig

at Have evnen til at trække på den eksisterende egenkapital i din udlejningsejendom ved hjælp af en HELOC kan være en fantastisk måde at have adgang til midler, når og hvis du har brug for dem. Nogle af de bedste fordele ved at få et hjem egenkapital kreditlinje på din investeringsejendom omfatter:

1., Finans forbedringer eller opgraderinger

brug af en HELOC til at opdatere din lejebolig og øge din månedlige lejeindtægter er en fantastisk måde at sætte et hjem egenkapital lån til at arbejde for dig. Din månedlige cash Flo.vil stige, sammen med markedsværdien af din ejendom.

det er fordi jo større NOI (netto driftsindtægter) er, jo mere din ejendom vil være værd. For eksempel, lad os sige, at din nuværende NOI er $10.000 om året, og cap satser for enfamilieboliger som din er 6%., brug af en HELOC til at foretage forbedringer, der giver dig mulighed for at hæve din månedlige leje og øge din NOI med 10%, vil tilføje $16,667 til din ejendomsværdi:

2. Tilføj lejelige firkantede optagelser

mange ejendomsinvestorer er overraskede over at lære, hvor meget egenkapital de har påløbet i deres lejebolig over få år.

Som et eksempel, hvis du har købt en enkelt familie udlejningsejendom fem år siden til $150.000 i et marked, hvor huse har værdsat 5% årligt, din ejendom ville nu være værd $191,442.,

Hvis du har foretaget en 20% udbetaling og finansieret de resterende $120,000, ville din udestående pant saldo være omkring $111,500. Det betyder, at den samlede egenkapital i din ejendom er nu næsten $80,000:

• $191,442 nuværende marked værdi, der er mindre $111,500 pant balance = $79,942

Nu, hvis du har brugt en HELOC at få adgang til en del af din optjente egenkapital for at tilføje udlejes pladsen optagelser ved at konvertere dit loft, garage til en lejlighed, kan du øge markedsværdien af din udlejningsejendom.,

det Antages ekstra lejeindtægter for din ekstra plads tilføjet $5.000 til din årlige NOI, din ejendom marked værdi, være:

ud over at øge din månedlige cash flow ved hjælp af en HELOC for at tilføje en ny leje enhed, du også har øget markedsværdien af din ejendom med mere end $83,000.

3. Vokse og diversificere investeringsporteføljen

for at være retfærdig er der mange enfamilieudlejningsejendomme, hvor tilføjelse af rentable firkantede optagelser simpelthen ikke er en mulighed., HOA begrænsninger, zoneinddeling love, eller grundplan af huset kan gøre forsøger at konvertere en kvist eller garage urealistisk eller ikke omkostningseffektiv.

mange investorer overvinde denne hindring ved at blive langdistance fast ejendom investorer. Ved hjælp af en HELOC til at finansiere udbetalingen på en anden enkelt familie i en anden del af landet, er de i stand til geografisk at sprede deres investeringer, porteføljeinvesteringer og investere i de mindre, sekundære markeder, hvor udbyttet er potentielt større.

Ejerbesat vs., Lejebolig HELOCs

generelt koster det at få en HELOC til din lejebolig mere i forhåndsgebyrer og månedlige rentebetalinger. Det skyldes, at bankerne ser en højere standardrisiko med investeringsejendomme eller ikke-ejerbesatte ejendomme end med en ejerbesatte bopæl.

ud over en højere potentiel risiko for misligholdelse, hjem egenkapital kreditlinjer er normalt i anden eller tredje position.

du har sikkert hørt sætningen, “først på linje, først til højre.,”Det skyldes, at en HELOC normalt ikke er den første i køen, så långiveren løber en højere risiko for ikke at blive tilbagebetalt, hvis låntageren misligholder, fordi andre panterettigheder bliver betalt først.,/ul>

Ikke ejerboliger HELOC investeringsejendomme

• Lavere LTV påkrævet, nogle gange 75%, men normalt 70% lån-til-værdi eller mindre
• Højere rente
• Krævede kapital reserve hensyn til reparationer eller lejer ledig
• Flere vurderinger og en 12-måneders ventetid fra det oprindelige køb kan være påkrævet

Hvad skal du Gøre, Før du Ansøger om en HELOC

Der er et par ting at overveje, før du ansøger om en HELOC for en udlejningsejendom:

LTV krav: Långivere normalt ser for en LTV (loan-to-value) på 70% eller lavere for en udlejningsejendom., Med andre ord vil du ikke kunne få adgang til alle egenkapitalen i dit hus som en kreditlinje, fordi långiveren vil have dig til at beholde en del af den påløbne egenkapital i ejendommen.

kredit score: ideelt set vil din kredit score være mindst 740, når du ansøger om et hjem egenkapital kreditlinje. Kredit score er en indikator for, hvor risikabelt en låntager er, så jo stærkere score jo bedre rente og vilkår vil være, og jo større er oddsene for at blive godkendt til en udlejningsejendom HELOC.,

Kontantreservekonto: ejendomsinvestorer opretter kontantreservekonti som en regnvejrsfond, så kontanter er til rådighed til en kostbar nødreparation eller en længere periode med ledig stilling, der skaber kortvarig negativ pengestrøm. Før godkendelse af en HELOC kræver mange långivere, at en låntager har en kontantreservekonto med tilstrækkelige midler til at dække flere måneder – nogle gange endda et år eller mere – af driftsomkostninger, inklusive alle lånebetalinger.DTI: gæld-til-indkomst-forholdet er et andet kriterium, som långivere ser på, når de vurderer risikoen for at lave et HELOC-lån., Jo bedre balancen er mellem en låntagers indkomst og gæld, jo lavere er risikoen for en långiver. Normalt ser långivere efter en DTI på mellem 40% og 50%. Det betyder, at hvis en låntagers samlede brutto årlige indkomst er $ 200,000 per år, kan det samlede beløb af gæld fra emner som realkreditlån, kreditkortbetalinger, studielån og børnebidrag og underholdsbidrag ikke være mere end $80,000 til $100,000.,

HELOC Alternativer til at Trække Penge Ud af en Ejendom

Mens der er klare fordele ved at tage ud en HELOC på din udlejningsejendom, der er også flere andre måder at få adgang til den optjente egenkapital i din investering:

Hjem ansvarlig lånekapital: forskellen mellem en HELOC og en HEL (hjem ansvarlig lånekapital) er der en HELOC fungerer som en open-ended kredit linje mod din egenkapital, mens et hjem ansvarlig lånekapital er et engangsbeløb, som du modtager med det samme.,Cash-out refinansiering: refinansiering af det eksisterende pant på din udlejningsejendom ved at udføre en cash-out refinansiering kan du trække meget af den påløbne egenkapital ud af din ejendom. Mens långivere stadig forventer, at du holder en vis procentdel af egenkapitalen med ejendommen, er ofte gebyrer og renter lavere med en udbetaling refinansiering end med en HELOC eller HEL.

Private lån: selvom det er rart at kunne få adgang til den eksisterende egenkapital i din Lejebolig, er det undertiden ikke muligt eller omkostningseffektivt., Private eller personlige lån er lavet af investorer, der vil låne dig penge i bytte for en anden position pant på din ejendom, sikret af den eksisterende egenkapital. Afhængigt af den private långiver, gebyrer og renter kan være højere, og lån sigt længder kortere.

Endelige tanker

at have adgang til kapital er afgørende for at gøre tilbud og vokse din ejendomsvirksomhed.,er din optjente egenkapital, der svarer til den måde et kreditkort værker