så hvad koster office-building property management services? Det korte svar er mellem 1,75% og 3% af de indsamlede huslejer. Det er selvfølgelig en ret bred vifte. Hvor du vil falde på det procentvise spektrum afhænger af mange variabler.

faktorer, der påvirker Ejendomsadministrationsomkostninger

kommercielle kontorbygninger tilføjer et helt nyt lag nuance til ejendomsadministrationsspilet., “Hvorfor betale nogen for at gøre, hvad jeg kunne gøre selv?”gælder ikke. De fleste af os kan ikke DIY kommerciel ejendomsadministration. Kommercielle lejekontrakter er langt mere komplicerede. Går du netto leasing? Triple-net? Fast leje sats? Hvilket udtryk? År? Årtier? Hvad leasing provision til at betale til en kommerciel mægler?

Der findes ingen fast formel til at beregne, hvor meget en kommerciel ejendomsadministrator vil opkræve. Det samme administrationsselskab kan have forskellige serviceniveauer, hver med forskellige gebyrer., Følgende faktorer påvirker, hvad forretningsejendomsadministration vil koste:

Bygningsstørrelse

Du kan forvente, at en mindre kommerciel bygning får en lavere procentdel eller et fast gebyr, da det kræver mindre arbejde. Imidlertid, en kommerciel ejendomsadministrator vil sandsynligvis underentreprise eller personligt føre tilsyn med meget af ledelsen af en mindre bygning. Derfor har mindre bygninger en tendens til at kommandere højere ejendomsadministrationsprocenter, da de skal dække lederens tid.,

større ejendomme kan fortjene fuldtidsansatte-en bygningsejendomschef, lejerkoordinator, vedligeholdelsespersonale, vagtpersonale og så videre. Lønnen til disse personer på stedet betales separat af ejeren. Med større ejendomme modtager ejendomsadministratoren et administrationsgebyr og refunderes fuldt ud for omkostningerne ved lønninger og byrde på stedet.,

EKSEMPEL:

For en 4-enhed kontor kompleks, den kommercielle ejendom manager, field alle opkald fra den begrænsede lejer base, viser den egenskab, at potentielle lejere selv, og afsendelse af en foretrukken entreprenør til at håndtere reparationer. Denne manager kan opkræve 6% af den samlede brutto husleje, i betragtning af hvor meget af hendes egen tid og tiden er brugt.

det samme administrationsselskab kan indsamle 2% af brutto indsamlet leje for en 400,000 kvadratmeter kontorbygning., Før du tror, at du har stjålet en aftale, skal du huske, at administrationsselskabet vil ansætte en bygningschef, assistentchef, fuldtidsvedligeholdelsesingeniør(er) og deltidsvedligeholdelsessupportpersonale. Lederen gør alle de ansættelse, fyring, uddannelse, tilsyn, og løn regnskab, men disse lønudgifter, herunder løn, medicinsk ,manorkman ‘ s comp. osv. vil dukke op som en ekstra udgift på din p&L.

nogle gange bliver “ejendomsadministrationsgebyrer” og “lønudgifter” sammenfaldende. Sørg for at adskille dem ud., Især hvis et kommercielt ejendomsadministrationsselskab citerer dig en lav procentdel, spørg, hvor meget ekstra lønudgift du kan forvente, og jobbeskrivelserne for hver medarbejder.

relateret: trends i erhvervsejendomme i 2020

ejendomsadministration er mere end blot fastsættelse Toiletter

Castille at Carillon

Spørg en fast ejendom entusiast, hvis de tror, de kunne ordne et toilet., De vil sandsynligvis sige ” ja.”Malplaceret tillid eller nej, de ved i det mindste, hvordan man ser op på en YouTube-tutorial eller Google-Søg i en nærliggende blikkenslager.

spørg den samme fyr, hvis de kender alle de felter, der skal kontrolleres, før de lovligt kan udsætte en ikke-betalende lejer. De fleste fast ejendom investorer vil blive forvirrede.

erhvervsejendomme management forbindelser, skillset barriere med snesevis af ekstra komplikationer., Gode kommercielle ejendomsadministratorer kræver meget mere specialiseret uddannelse i de lovgivningsmæssige kompleksiteter, forsikringskrav, og andre nuancer af erhvervsejendomme for at parre det rigtige kontor med den rigtige lejer, opretholde denne lejekontrakt i god status, og løse problemer effektivt og lovligt.

forvent højere gebyrer for administration af erhvervsejendomme og procenter din ejendom er:

• en medicinsk facilitet.
• en Fødevareservice eller forarbejdningsanlæg, der er underlagt sundhedskodeinspektioner.
• et industrielt anlæg, hvor farlige materialer vil blive håndteret.,
• ethvert andet reguleringsintensivt anlæg, hvor ejeren har ansvaret for at overholde reglerne og/eller springe gennem bøjler for at opretholde belægningsstandarder.

Ejendomsbetingelse

Castille at Carillon

nyere ejendomme har en tendens til at have lavere procentsatser og gebyrer for administratorer af erhvervsejendomme. Der er flere grunde til dette, de fleste af dem intuitive. For eksempel:

• kommercielle egenskaber, der er nyere, er mindre ledelsesintensive. Færre ting vil bryde eller lække., Med færre servicekald er ejendommen mindre besvær for ledelsen.
• egenskaber i en tilstand af forfald kommando lavere husleje. Da kommercielle ejendomsforvaltere ofte opkræver en procentdel af de indsamlede huslejer, står de til at tjene mindre indkomst på grund af den lavere potentielle leje. De kan have til op deres gebyrer bare for at gøre det værd at deres tid.egenskaber i dårlig stand kan kræve betydelige reparationer eller et større rehabiliteringsprojekt., Kommercielle ejendomsadministratorer kan oversætte denne ekstra indsats til projektstyringsgebyrer eller højere procentdele for at tage højde for det større ansvar, de påtager sig.

placering af udlejningsejendomme

ejendomme beliggende i ønskelige steder, som en bys centrum eller ritzyy distrikt, kan kommandere betydeligt højere husleje. De samme faktorer som ovenfor vil gælde—ledere kan opkræve højere procentsatser for fjerntliggende kontorlokaler med lav leje, så de ikke arbejder lige så hårdt for mindre indkomst.,

placeringen af den kommercielle kontorejendom vil påvirke administrationsgebyrerne på andre måder. Hvis du investerer i en lille kontorbygning, og den eneste kommercielle ejendomsadministrator, du har tillid til, er langt væk, kan den kommercielle ejendomsadministrator opkræve et højere gebyr for at tage højde for den tid, der bruges på at pendle til og fra din investeringsejendom.

denne ulempe kan dog forsvinde for større, flerudlejede kontorbygninger. Husk, at større bygninger ofte kræver deres eget lønnede personale på stedet., Sådanne stabe er meget lettere for kommercielle ejendomsadministrationsselskaber at styre eksternt.

faciliteter

ejendomsfaciliteter spiller en rolle i vurderingen af ejendomsadministrationsgebyrer. En kommerciel ejendom, der indeholder mange faciliteter, som et motionscenter, vandfunktion, Park på grunden osv. måske kommando højere gebyrer fra en kommerciel ejendomsadministrator, fordi disse faciliteter kræver en større indsats for at administrere.

egenskaber med faciliteter kræver dog også højere husleje. Omfattende faciliteter tendens til at blive fundet på nyere, mere avanceret egenskaber., Som vi allerede ved, højere potentielle leje samlinger og færre gamle varme-og klimaanlæg til at bryde skubbe management gebyrer ned.

læs vores Feldman e .uities casestudier her.

omfanget af tjenester

jo flere tjenester din ejendomsadministrationskontrakt dækker, jo højere kan du forvente, at dine gebyrer skal være.

afhængigt af hvilken type lejekontrakt der er involveret, kan en kommerciel ejendomsadministrator faktisk levere færre tjenester, end du tror. Nogle kommercielle lejemål garanterer lejeren fire vægge og et tag, og lidt andet., Reparationer og vedligeholdelse, nyttebetalinger, selv ejendomsskattebetalinger kan faktisk være lejerens ansvar. Den kommercielle ejendomsadministrator har muligvis intet på sin tallerken andet end at udfylde ledige stillinger, indsamle husleje, og behandling af udsættelser. I dette tilfælde vil ejendomsadministrationsgebyrerne have en tendens til at være lavere.

hvis reparationer, forsyningsselskaber, skatter, skatteprotester osv. falder til ejendomsadministratoren, forventer at betale mere.

du tror måske, at bygningens størrelse spiller en stor rolle i bestemmelsen af omfanget af tjenester., Dette er ikke altid tilfældet. Antallet af lejere betyder ofte meget mere. Et stort lager med kun en lejer kan kræve en meget mindre indsats for at styre versus den tilsvarende størrelse kontorbygning, der er lejet til mange lejere.

fast Gebyr vs. Procentdel Gebyr i Property Management

Wells Fargo Center

de Fleste kommercielle ejendom forvaltning selskaber indsamle en procentdel af brutto-leje, der er indsamlet som deres gebyr. Dette er fordelagtigt for dig som investor, fordi administrationsselskabet har et incitament til at styre din ejendom effektivt., Jo mere leje de samler, jo flere penge får manageren at samle. I mellemtiden drager du fordel af øget omsætning.

en håndfuld kommercielle ejendomsadministratorer kan opkræve et fast månedligt gebyr. Vær forsigtig med et sådant arrangement. Kommercielle ejendomsadministratorer har mindre incitament til at være gode til deres job, hvis de får betalt det samme kontraktlige beløb, uanset hvad.

en “hybrid” arrangement er undertiden lavet, hvorved et fast gebyr sparker ind, hvis de indsamlede huslejer falder under en minimumstærskel.,

eksempel:

en manager opkræver et gebyr på 3% på en bruttopotentiale på $30.000 pr. Hvis lederen samler hver krone, lommer hendes firma $ 900 for indsatsen. Hvis de imidlertid indsamler mindre end $ 15,000 på en måned, kan et fast gebyr på $500 sparke det. Dette er forståeligt, da der er et basisniveau for menneskelige ressourcer og udgifter, der er afholdt i Ledelsesindsatsen. Men hvis ejendommen virkelig fejler, er administrationsselskabet i det mindste garanteret deres mindste udbetaling.

RELATERET: Hvad er en god cap sats i erhvervsejendomme?,

Rent Due vs Rent Collected

Dette er en øvelse i omhyggeligt at læse din kontrakt og vide, hvad du skal kigge efter.

vi sagde ovenfor, at de fleste kommercielle ejendomsadministratorer opkræver en procentdel af den indsamlede husleje. Vær meget forsigtig—når du læser kontrakten-prøv at fange, om den fastsætter en procentdel af husleje.,

“Rent collected” består af penge, som virksomheden faktisk indsamler og indbetaler til din bankkonto. Faktiske kontanter, checks, postanvisninger, kreditkortgebyrer osv.

“husleje på grund” er, hvor meget leje administrationsselskabet skal indsamle i henhold til lejekontrakten … om lejeren betaler op eller ej.

se problemerne med at brygge? Antag, at din aftale om kommerciel ejendomsadministration fastsætter et gebyr på 5% af de indsamlede huslejer. En lejer skylder $ 5,000 denne måned., Hvis administrationsselskabet indsamler det hele, hvad enten det er i mindelighed eller ved trusler og formaninger, har virksomheden ret til $250 af denne leje ($5,000 5 5%). Men hvis lejeren kommer op kort og kun hænder over $ 4,000, med et løfte om at betale resten næste måned, lederen har kun ret til lomme $200 ($4,000 5 5%).

Hvad hvis din kommercielle ejendomsadministrationskontrakt indeholder et gebyr på 5% af den skyldige husleje? Lad os sige, at du har den samme lejer, der skylder $5,000 i husleje for denne måned. Lad os også antage, at denne lejer stiffer dig helt., Giver ikke en krone af de 5.000 dollars, han skylder. Fordi din kontrakt kræver en procentdel af “husleje på grund,” du skylder ejendomsadministratoren den fulde $ 250.

Vi foreslår, at du kigger efter et andet firma, hvis det kommercielle ejendomsadministrationsselskab, du prøver på, præsenterer dig en kontrakt, der kræver et gebyr baseret på en “procentdel af husleje.”

De forskellige typer af kommercielle fast ejendom forvaltning gebyrer

Morgan Stanley Tower

Commercial real estate management procentdele, der har en tendens til at starte omkring på 1,75%., Ikke desto mindre giver det god mening at sparke dette tal op til 3%, Når du tegner en kommerciel ejendom under din due diligence. Der vil være andre gebyrer. I en perfekt verden bliver du kun opkrævet et gebyr, når en ejendomsadministrator udfører en service, der faktisk gør dig flere penge, hvilket berettiger gebyret. I praksis gør det nogle gange, og nogle gange gør det det ikke.

Udsættelsesgebyr

Dette er en hård en. Udsættelser tendens til at være penge gruber., Når du kommer til udsættelsespunktet, har lejeren sandsynligvis stivet dig på en masse husleje eller forårsaget betydelig skade på din ejendom eller omdømme. Love forhindrer dig i at sparke din lejer til kantstenen på stedet. Der skal foretages retsansøgninger med alt papirarbejde i orden. Retten har intet incitament til at haste bare fordi du bløder penge … og oven i alt det, din ejendomsadministrator vil opkræve dig et ekstra gebyr?

Se stadig på det fra deres perspektiv. Udsættelser kræver indsats, og indsats fortjener ofte kompensation., Jo før udsættelsen går igennem, jo hurtigere kan den kommercielle ejendomsadministrator installere en lejer, der (forhåbentlig) faktisk betaler sine regninger.

På den anden side kan det have været ejendomsadministratoren eller en medarbejder under hans tilsyn, der installerede deadbeat-lejeren i første omgang. Overvej at skubbe tilbage mod et udsættelsesgebyr, der opkræves af din ejendomsadministrator, især et gebyr over $500.

Bemærk: domstole opkræver ofte et gebyr for at indgive en udsættelse. Din ejendomsadministrator kan betale en advokat for korrekt arkivering af udsættelsen., Tro os, du vil have, at udsættelse arkiveres korrekt, eller en dommer kan smide det ud og give din lejer mulighed for at blive, uanset om de betaler deres husleje eller ej. Disse arkiveringsgebyrer og advokatgebyrer vises som en udgift på din p&L. Dette er normalt. Hvad du vil kigge efter er et ekstra gebyr, der betales til din manager for besværet med at udsætte en lejer, som de sandsynligvis burde have screenet bedre i første omgang.,

eksempel:

din kommercielle ejendomsadministrator opkræver $300 for at behandle en udsættelse, ud over $250 betalt til en udsættelsesadvokat og $50 betalt til retten for at indgive udsættelsen. Ikke godt.

afslutningsgebyr

centrum

Denne er også klæbrig. Leasing opsigelser normalt herald et tab for fast ejendom investor. Enheden er ved at blive ledig. Det vil sandsynligvis kræve rehab, leasing provision, og andre udgifter, før en anden leje-betalende lejer er installeret., Der er ikke den ekstra udgift og hovedpine ved en udsættelse, men det gør stadig ondt i bunden. Overvej at forhandle væk en leasing opsigelse gebyr, især hvis det er mere end et par hundrede dollars.

Leasingfornyelsesgebyr

Leasingfornyelser kan være en smuk ting. Du har en stor lejer forhold, leje kan stige, du behøver ikke at rehab enheden, vejr en ledig stilling, eller betale en ny leasing provision. Din ejendomsadministrator kan opkræve dig et par hundrede dollars for at behandle en leasingfornyelse.

dette falder ind under den glade kategori af udgifter, der faktisk hjælper din bundlinje., Overvej dog-at forny en gammel lejekontrakt kræver betydeligt mindre indsats fra din ejendomsadministrator sammenlignet med at finde en ny lejer. Fornyelsesgebyrer over et par hundrede dollars bør bestemt forhandles. På det tidspunkt bliver du dybest set opkrævet for paperero. – papir til $50 pr.

gebyr for forsinket betaling

overvej at forhandle dette væk. Sene lejebetalinger og de efterfølgende sene gebyrer tæller stadig med en procentdel af lejen indsamlet til den kommercielle ejendomsadministrator. De kan vurdere sene gebyrer, som de også indsamler en procentdel fra., At opkræve dig, investoren, et gebyr for at indsamle den forsinkede betaling er alvorlig dobbeltdypning.

Tilføj eventuelle andre gebyrer

for hvert gebyr, som din forretningsejendomsadministrator beder om, skal du overveje, om gebyret kompenserer for en service, der giver dig flere penge, øger din pengestrøm og værdien af investeringen.

et fælles gebyr er et “leasinggebyr” eller “leasing provision.”Da du ikke har nogen indtægter uden lejekontrakter, er dette et ret let gebyr at retfærdiggøre. Bemærk dog, hvilke provisioner lederen muligvis betaler til kommercielle lokaliseringsagenter for at henvise lejere til dig., Hvis en anden ejendomsmægler er lejerens “indkøbsårsag”, fortjener de løveandelen af gebyret. Hvis den kommercielle ejendomsadministrator opkræver et stort leasinggebyr, overveje at bede dem om at absorbere den kommercielle locator ‘ s provision.

Husk, at NOI ikke kun handler om at øge indtægterne—det handler også om faldende udgifter. Din kommercielle ejendomsadministrator kan retfærdiggøre gebyrer, der reducerer udgifterne.,

eksempel:

Hvis du er på krogen for ejendomsskatter eller brugsudgifter, kan din ejendomsadministrator påtage sig opgaven med at protestere mod disse skatter eller gennemgå energibesparende projekter for at reducere disse udgifter. De kan foreslå en kontrakt, der giver dem ret til en procentdel af besparelserne-siger 20-30% i forskellen mellem skatteregningen før og efter protesten.

sådan forhandles ejendomsadministrationsgebyrer

igen bør ejendomsadministration være en acceptabel udgift, der tilføjer værdi og sparer tid., Det er værd at betale for det privilegium, men stå ikke stille, hvis du tror, du bliver overladet.læs din kommercielle ejendomsadministrationsaftale omhyggeligt. Administrationsselskabet kan have en standardpladeaftale at vise dig, men alt er omsætningspapirer. Bemærk hvert gebyr og protestere eventuelle gebyrer, du synes er for høje.

en e-mail eller telefonopkald er fint. Bare spørg ” hvad er formålet med dette gebyr?”eller bare sige,” Jeg tror, at gebyret skal være$$.. “det værste, de kan sige, er” nej, undskyld, det er standard.”Spørg igen., Hvis den person, du taler med, siger, at de ikke har myndighed til at give afkald på gebyret, bede om at tale med nogen, der gør det. Husk, du holder kortene i denne forhandling. Det kommercielle administrationsselskab ønsker din virksomhed.

nogle gebyrer til helt sikkert at stille spørgsmålstegn ved og skubbe tilbage mod inkluderer:

• opsætningsgebyrer.
• minimum faste gebyrer.
• “procentdel af husleje på grund— – bede om” procentdel af husleje indsamlet i stedet.”
• Udsættelsesgebyrer—spørg, om det er nok, at du bærer tabet af husleje, advokatgebyrer og tab af husleje.
• fornyelsesgebyrer.,Late rent collection eller lease overtrædelse gebyrer-lejerne skal bære denne omkostning som en straf for deres standard, ikke dig.
• bede om en lavere procentdel af besparelser med omkostningsreduktion (20% af besparelserne ved en skatteprotest i stedet for 30%).
• foreslå en procentdel af lejen indsamlet et halvt point eller et fuldt point lavere.

Indsatserne er Høje

Wells Fargo Center

Alle lejere har behov for service, men stakes stige med kommercielle lejere., En VVS uheld eller brudt HVAC kan generere en lejer; det kan lukke ned eller afbryde driften af en kommerciel lejer. Disse konsekvenser kan overføre til udlejer eller investor-gruppen samt, hvis lejeren har en netto lease, deres faldt omsætningen er også faldet indtægter, fordi husleje består af en procentdel af virksomhedernes indtjening. For meget nedetid kan få en kommerciel lejer til at lukke sine døre for godt, hvilket er dårligt for alle involverede.

der kører meget på en kommerciel ejendomsforvalter for at gøre sit job godt., Husk det, når vi tager et dybt dykke ned i gebyrer og provisioner for administration af erhvervsejendomme …

tjek nu vores portefølje af kommercielle kontorbygningsejendomme og find ud af, hvordan du kommer i gang med Feldman-aktier.

relateret: hvad er forskellen mellem klasse A, B og C egenskaber?