puede calcular los ingresos netos de explotación (NOI) para su inversión inmobiliaria utilizando la fórmula de ingresos netos de explotación generalmente aceptada, que es su ingreso potencial de alquiler más cualquier ingreso adicional relacionado con la propiedad menos las pérdidas de vacantes menos los gastos totales de explotación.

tenga en cuenta que la fórmula del ingreso operativo neto puede variar dependiendo de quién la Calcule.,

por ejemplo, la mayoría de los inversores separan los ingresos potenciales de alquiler y otros ingresos, pero a veces los verá combinados. En cualquier caso, la fórmula de ingresos operativos netos generalmente aceptada es su ingreso potencial de alquiler más cualquier ingreso adicional relacionado con la propiedad menos las pérdidas de vacantes menos los gastos operativos totales.,

fórmula de ingresos netos de explotación

la fórmula de ingresos netos de explotación:

NOI = ingresos de alquiler + otros ingresos – pérdidas de vacantes-gastos totales de explotación

para calcular los ingresos netos de explotación de una propiedad, debe conocer los ingresos potenciales de alquiler y otros ingresos que produce. También debe tener en cuenta las pérdidas de vacantes de unidades vacantes o unidades donde los inquilinos no están pagando el alquiler. Por último, debe sumar todos sus gastos operativos. Una vez que tenga todos esos números, puede calcular el ingreso operativo neto de una propiedad de inversión.,

para encontrar su ingreso operativo neto, normalmente necesita:

1. El ingreso potencial de alquiler de una propiedad de inversión

El ingreso potencial de alquiler (PRI) es el alquiler total combinado bajo los Términos de cada arrendamiento residencial o comercial individual, con la suposición de que la propiedad está ocupada al 100 por ciento. Si la propiedad no está completamente ocupada, entonces la cantidad de PRI se basa en un análisis del mercado de alquiler, de acuerdo con los arrendamientos y los Términos de propiedades comparables.

2., Pérdidas de vacantes en una propiedad de inversión

las pérdidas de vacantes representan la pérdida de ingresos debido a que los inquilinos desocupan la propiedad y/o los inquilinos incumplen sus pagos de arrendamiento. El factor vacantes puede calcularse sobre la base de las fechas de vencimiento actuales del contrato de arrendamiento. Las cifras impulsadas por el mercado que utilizan vacantes de propiedad comparables también se pueden usar con el propósito de calcular el NOI de una propiedad.

para calcular las pérdidas de vacantes, mire para qué podría haber alquilado esa unidad y multiplíquela por cuántos meses del año estuvo vacante., Por ejemplo, si otras unidades similares alquilan por 2 2,000 por mes y la unidad vacante estuvo vacía durante tres meses, multiplicaría $2,000 por 3 y obtendría 6 6,000, que es la pérdida anual de vacantes para la propiedad.

3. Otros ingresos en una propiedad de inversión

debido a que hay muchas maneras diferentes en que una propiedad puede generar ingresos, los inversores inmobiliarios deben incluir todos los ingresos posibles en su cálculo, además del alquiler mensual., Estos otros ingresos incluyen, pero no se limitan a, los ingresos de alquiler de instalaciones, así como los ingresos de las máquinas expendedoras, los ingresos de los servicios de lavandería, los ingresos generados por las tarifas de estacionamiento, las tarifas de cartelera/señalización y otros cargos de servicio relevantes.

4. Los gastos totales de funcionamiento de un inmueble de inversión

los gastos totales de funcionamiento incluyen todos los gastos necesarios asociados con el funcionamiento y mantenimiento de un inmueble de inversión. Para obtener los gastos operativos totales, simplemente suma todos los gastos operativos, como impuestos a la propiedad, mantenimiento y tarifas de administración.,

específicamente, los gastos operativos generalmente incluyen:

• impuestos a la propiedad: Estos son evaluados por una Autoridad gobernante en el área donde se encuentra la propiedad y varían según la ubicación, el valor de la propiedad y el tamaño.
• seguro de propiedad de alquiler: esto ayuda a proteger su propiedad de la pérdida de ingresos, daños y peligros, como daños relacionados con el clima. El promedio de política en $200,000 propiedad de alquiler cuesta $1,473 a $1,596 por año.,
• tarifas de administración de propiedades: estas tarifas son cobradas por un administrador de propiedades o una compañía de administración y pueden variar desde el 8 por ciento del alquiler mensual bruto recaudado para una propiedad de inversión hasta más del 25 por ciento del alquiler bruto para una propiedad de alquiler vacacional.
• Mantenimiento y reparaciones: estos incluyen cosas para mantener la propiedad mantenida, como control de plagas, pintura y cuidado del césped, así como cualquier reparación necesaria. Espere pagar alrededor del 1 por ciento del valor de la propiedad por año en gastos relacionados con el mantenimiento.,
• gastos varios: estos pueden incluir cosas como honorarios legales, gastos de marketing y publicidad, y cualquier otra cosa necesaria para operar la propiedad que no pertenezca a otra categoría.

gastos no incluidos en NOI

es importante tener en cuenta que el servicio de la deuda, la depreciación, las comisiones de arrendamiento, las mejoras de los inquilinos, las reparaciones por desgaste, los impuestos sobre la renta y los gastos de interés hipotecario no están incluidos en el cálculo de los ingresos netos de explotación., Esto se debe a que NOI es exclusivo de la propiedad en sí y no incluye otros gastos que son específicos del inversor/prestatario.