conclusiones clave

• Cómo invertir en edificios de apartamentos

• Las mejores ciudades para invertir

• Pros y contras de la propiedad de apartamentos

invertir en edificios de apartamentos es un gran compromiso, ya que a veces se describe solo una estrategia de inversión., Los inversores pueden encontrar que la gestión de complejos de apartamentos requiere un nivel más profundo de participación en comparación con la gestión de unidades unifamiliares, tanto física como financieramente. Por otro lado, invertir en edificios de apartamentos trae consigo beneficios únicos que no se experimentan en otros tipos de nichos. Sigue leyendo para averiguar si ser propietario de un complejo de apartamentos es adecuado para ti, así como consejos y trucos sobre cómo comenzar con éxito.,

Cómo Comprar un edificio de apartamentos

aprender a invertir en edificios de apartamentos no es fácil de entender, pero al familiarizarse con los cinco pasos a continuación, hará que el proceso parezca mucho más accesible., Para comenzar, primero asegúrese de que entrar en este nicho de inversión es absolutamente el adecuado para usted:

1. asegúrese de que ser propietario de un edificio de apartamentos sea adecuado para usted: ya sea que ya haya construido una cartera o sea completamente nuevo en la inversión en bienes raíces, asegurarse de que invertir en edificios de apartamentos sea adecuado para usted es una pregunta crucial para explorar. Hay varias consideraciones, como el costo y el tiempo., Los costos de poseer un edificio de apartamentos incluyen el requisito de capital inicial, así como una matriz de flujo de efectivo en curso asociada con la administración de varias unidades arrendatarias a la vez. En segundo lugar, administrar un edificio de apartamentos podría decirse que requiere más participación y administración, Como lidiar con la rotación de inquilinos, el papeleo de arrendamiento y abordar los problemas de mantenimiento. Antes de sumergirse en este nuevo esfuerzo, asegúrese de que tanto su horario como sus finanzas estén equipadas para adaptarse a un gran cambio.,

2. determinar el tipo de edificio de apartamentos: uno podría reconocer, a partir de la experiencia general de la vida, que los apartamentos vienen en todas las formas y tamaños. Un edificio podría ser una mansión victoriana rehabilitada que se ha dividido en varias unidades, mientras que otro puede ser un edificio moderno de varios pisos en un área metropolitana. Determinar cuánto apartamento puede pagar ayudará a reducir su búsqueda, así como identificar qué tipos de edificios ofrecerán el mejor retorno de la inversión para su presupuesto., Los inversores se enfrentan a una difícil compensación entre el precio de compra y los costos de reparación y renovación.

3. Identificar una propiedad: una Vez que haya determinado el tipo de complejo de apartamentos que le gustaría tener, el siguiente paso lógico es buscar propiedades. Puede elegir buscar propiedades por su cuenta, con la ayuda de un profesional o servicio, o una combinación de ambos. Una forma de buscar un acuerdo de forma autónoma es unirse a su club o asociación local de inversión en bienes raíces., Al establecer contactos con otros profesionales, lo más probable es que se conecte con un inversionista que sabrá sobre una propiedad en venta. Por otro lado, los agentes de bienes raíces, especialmente los agentes de bienes raíces comerciales, pueden resultar útiles en este proceso. No solo tienen acceso a servicios de listado múltiple, a menudo tienen listados de corretajes comerciales. Sin embargo, tenga en cuenta que la Comisión en las ofertas comerciales es ligeramente más alta que las de las ofertas residenciales.,

4. tenga en cuenta su debida diligencia: antes de hacer una oferta sobre cualquier propiedad, los inversores deben tener en cuenta su debida diligencia y realizar un análisis en profundidad de la operación. Para la compra de apartamentos, los factores a evaluar incluyen la ubicación, el número de unidades en el edificio, los servicios disponibles, así como el estado del edificio. Estos aspectos le ayudarán a calcular cuánto alquiler podría cobrar, así como cuánto tendrá que gastar en las reparaciones y mejoras necesarias., Además, el estado general del edificio puede ayudar a indicar con qué frecuencia las reparaciones podrían afectar su flujo de efectivo mensual. Además, la ubicación de la propiedad señalará factores socioeconómicos locales que afectarán la rentabilidad a largo plazo, en términos de rendimiento del alquiler, tasas de ocupación o valor de reventa. Una vez que usted es serio acerca de una propiedad en particular, asegúrese de contratar a un inspector, y obtener copias de los contratos de arrendamiento, declaraciones de impuestos, y cualquier otro documento legal del propietario anterior para ayudar a identificar cualquier problema oculto, si alguno.,

5. hacer una oferta, financiar y cerrar el trato: para hacer una oferta, el valor del edificio de apartamentos se puede evaluar utilizando comparaciones de mercado, ingresos potenciales, así como el enfoque de reemplazo, donde los inversores Estiman cuánto costaría construir un edificio similar. Debido a que las propiedades con cinco o más unidades no califican para préstamos respaldados por el gobierno, los préstamos comerciales generalmente provienen de prestamistas tradicionales y privados., Esté preparado para cuando los prestamistas requieran Intereses y reservas de efectivo, así como para cuando favorezcan propiedades con buen potencial de mercado y altas tasas de ocupación. Sin embargo, la buena noticia aquí es que los prestamistas comerciales tienden a enfatizar el potencial de ingresos de la propiedad, y no se centran menos que las finanzas personales del inversor y el historial de crédito.

formas de invertir en edificios de apartamentos

Al igual que cualquier otra forma de inversión inmobiliaria, hay varias formas diferentes de encontrar financiación y comenzar., El que elija dependerá de lo involucrado que quiera estar, cuánto dinero ya tiene y cuánto tiempo está dispuesto a gastar. Aquí están 5 de las formas más comunes de invertir:

1. comprarlo usted mismo: esta es la estrategia más práctica en esta lista. Requiere más capital, tiempo y conocimiento que todos los demás. Sin embargo, también es extremadamente gratificante ser el único propietario a cargo de su edificio. Usted puede tomar todas sus propias decisiones y dar forma a cómo desea que su negocio funcione., Esta estrategia solo se recomienda para las personas que están preparadas para las demandas financieras y mentales que requiere.

2. Partner Up: invertir en apartamentos con un socio puede ser un excelente lugar para comenzar para muchos inversores novatos. Puede combinar su capital respectivo y comprar una propiedad que antes no podía tener. Por supuesto, esto también significa que usted no será su propio jefe, todo el tiempo. Tendrá que tomar muchas decisiones importantes juntos, así que elija a su pareja sabiamente.,

3. sindicación: las Sindicaciones recogen el capital de los inversores que quieren tomar un papel pasivo en la inversión inmobiliaria. En este caso, la persona que dirige la sindicación sería responsable de todas las decisiones importantes relacionadas con el edificio de apartamentos elegido. Todo lo que tiene que hacer es agregar su dinero a la pila y compartir cualquier beneficio potencial a largo plazo.

4. fondo inmobiliario: los fondos inmobiliarios son similares a las sindicaciones, pero a mayor escala. Estos fondos típicamente como para inversiones mínimas más altas e invierten en múltiples propiedades a la vez., Además, es posible que no sepa dónde se utiliza exactamente su dinero, así que investigue sobre cualquier fondo en particular antes de decidir invertir con ellos.

5. REITs: un REIT es una empresa que gestiona inversiones inmobiliarias, que a menudo incluyen edificios de apartamentos. Cuando usted invierte con un REIT, usted está invirtiendo en la propia empresa, al igual que la compra de acciones en cualquier otra empresa. Lea nuestro artículo sobre REIT para principiantes para obtener más información sobre esta estrategia de inversión.,

factores a tener en cuenta antes de comprar un complejo de apartamentos

no todos los edificios de apartamentos son iguales, y como cualquier otro tipo de acuerdo, los inversores deben tener cuidado de trabajar cada ángulo y abordar cualquier variable antes de hacer una oferta. Estos son algunos factores a tener en cuenta al realizar su investigación de mercado y propiedad que lo ayudarán a pensar como un profesional experimentado:

• clasificaciones de apartamentos: en los EE.,, los apartamentos se clasifican en una escala de » A » A «D», lo que puede ayudar a los inversores a decidir qué tipo de edificio de apartamentos les gustaría poseer. Por lo general, los apartamentos se mueven hacia arriba en la escala de clase a medida que aumentan en calidad, Tamaño, «novedad» y el número de servicios ofrecidos. Los edificios más antiguos con menos servicios suelen ser más asequibles, pero los inversores deben tener en cuenta los costos ocultos, como las reparaciones y mejoras.

• retorno de la inversión: uno de los factores más complicados asociados con la inversión en edificios de apartamentos es evaluar su retorno de la inversión., Invertir en pequeños edificios de apartamentos será más asequible que las propiedades con más unidades o las que ofrecen comodidades. Sin embargo, debido a su tamaño, pueden producir menos ingresos de alquiler. Además, los inversores deben evaluar el costo de mantenimiento y reparaciones, en función del estado del edificio.

• detalles de construcción: no dejes que los problemas comunes de construcción te sorprendan al mirar edificios de apartamentos. Los techos viejos, especialmente los techos planos, las tuberías viejas, el asbesto y la pintura con plomo están asociados con reparaciones costosas., Contrate a un profesional para inspeccionar cualquier edificio bajo consideración seria, para asegurarse de que los problemas ocultos no afectarán su presupuesto.

• números preliminares: evaluar los números preliminares y las finanzas permite a los inversores comparar las ofertas de compra. El rollo de alquiler, que es el alquiler total cobrado por todas las unidades multiplicado por doce, combinado con las tasas de ocupación, proporcionará una idea de los ingresos anuales de alquiler. Dividir el precio de compra por el número de unidades ayudará a comparar edificios de apartamentos con diferentes cantidades de unidades y servicios., Además, los inversores pueden estimar sus ingresos netos de explotación compensando los gastos del rollo de alquiler, que luego se utiliza para calcular la tasa de capitalización.

• administración de propiedades: los inversores también deben evaluar el costo de Oportunidad del tiempo requerido para administrar un edificio de apartamentos. Debido a que este tipo de inversión requerirá un enfoque práctico en términos de lidiar con la rotación de inquilinos, el papeleo, el mantenimiento y las reparaciones, por nombrar algunos, los propietarios encontrarán que tendrán menos tiempo para realizar otras actividades de inversión., Aunque contratar una compañía de administración de propiedades requiere un costo adicional, los inversores deben sopesar seriamente esta opción.

¿Cuánto Se Puede Hacer Con Apartamento de Invertir?

cuánto puede ganar al ser propietario de un complejo de apartamentos es una función del valor de la propiedad y los ingresos netos de explotación. Para una pregunta directa, «es ser propietario de un edificio de apartamentos rentable», la respuesta corta es » puede ser.,»Aunque el desembolso inicial en efectivo de comprar un apartamento es excelente, los propietarios pueden obtener ganancias si los precios del alquiler exceden los pagos y gastos de la hipoteca requeridos. Muchos inversores medirán esta rentabilidad calculando su tasa de capitalización. Sin embargo, los inversores no deben subestimar los costos de poseer un edificio de apartamentos; la posibilidad de problemas de reparación y mantenimiento de gran costo, así como vacantes inesperadas, pueden afectar en gran medida el resultado final.,

las mejores ciudades para invertir en edificios de apartamentos

las mejores ciudades para invertir en edificios de apartamentos son la culminación de varios factores socioeconómicos, como las tasas de empleo, el crecimiento de la industria, el crecimiento de la población y las tasas de ocupación, por nombrar algunos., A continuación encontrará una lista de algunos de los principales mercados para ser dueño de propiedades multifamiliares:

• Boston, MA

• Denver, CO

• Des Moines, IA

• Raleigh y Durham, NC

• Salt Lake City, UT

• San Jose, CA

• Seattle, WA

• Charlotte, NC

• Washington, DC,

pros y contras de la inversión en apartamentos

Hay varios pros y contras asociados con la propiedad de un complejo de apartamentos, y los inversores deben asegurarse de familiarizarse con cada uno para apreciar plenamente el compromiso que están a punto de hacer. Algunos incluso pueden describir ser propietario de un apartamento como tener una carrera en sí mismo, por lo que invertir en edificios de apartamentos debe abordarse con vigilancia.,

Pros de invertir en edificios de apartamentos

• ingresos recurrentes de alquiler

• crea oportunidades para fuentes de ingresos más creativas

• Las propiedades multifamiliares con una sola vacante no son tanto un riesgo como las casas unifamiliares con una vacante

• beneficios fiscales

• Los prestamistas tienden a prestar en función del potencial del activo

algunas ventajas de ser propietario de una propiedad con ingresos incluyen tener acceso a ingresos de alquiler recurrentes de cada una de sus unidades hasta que decida vender., Además, los propietarios pueden encontrar fuentes creativas de ingresos agregando comodidades y servicios adicionales, como espacios de estacionamiento adicionales. La gestión de una propiedad con varias unidades también garantiza el riesgo de una vacante absoluta. En el caso de una propiedad unifamiliar, el propietario debe absorber todos los costos sin ningún ingreso hasta que se llene la propiedad. Cuando se trata de un complejo de apartamentos, si se desocupa una unidad, el inversor evita perder el 100 por ciento del alquiler del edificio, siempre y cuando se llenen otras unidades.,

los propietarios de apartamentos también son elegibles para dos de los beneficios más populares que Bienes Raíces tiene para ofrecer: beneficios fiscales y apreciación de la propiedad. Con el tiempo, los inversores acumularán capital en el edificio de apartamentos como resultado de los pagos y la apreciación gradual de la propiedad. Tenga en cuenta estas ventajas a medida que comienza a investigar las opciones de financiamiento. Cuando se trata de propiedades de alquiler, los prestamistas evaluarán principalmente la rentabilidad del edificio, a diferencia de la situación financiera y crediticia personal del inversor. Esta rentabilidad también se utiliza para calcular el valor del edificio.,

contras de invertir en edificios de apartamentos

• Los inquilinos tienden a no cuidar mucho las propiedades de alquiler

• invertir en un edificio de apartamentos completo es mucho más caro que una casa unifamiliar

poseer un edificio de apartamentos no está exento de sus posibles desventajas. Cuando los inquilinos se mudan a una casa unifamiliar, tienden a ocupar la propiedad a largo plazo. Esto podría ser por una variedad de razones, como estar cerca de escuelas locales, lugares de trabajo y preferencias del vecindario., Debido a esto, los inquilinos tienden a pensar en la propiedad como propia y tratarla bien. Por el contrario, los apartamentos tienden a tener una mayor rotación, con los inquilinos que tratan sus unidades con menos cuidado. Esto generalmente requerirá que el propietario tome más tiempo administrando la rotación del inquilino, así como los problemas de mantenimiento. Además, el costo general de mantenimiento a menudo será más alto que el de una propiedad unifamiliar.

resumen

después de todo, invertir en edificios de apartamentos es una vocación que trae consigo ventajas únicas para que los inversores disfruten., Aunque el proceso puede parecer desalentador al principio, aquellos que están dispuestos a permanecer vigilantes, cuidar su debida diligencia, y poner en el trabajo duro están obligados a cosechar los beneficios de invertir en complejos multifamiliares.

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