entonces, ¿Cuánto cuestan los servicios de administración de propiedades de edificios de oficinas? La respuesta corta es entre el 1,75% y el 3% de los alquileres recaudados. Por supuesto, esa es una gama bastante amplia. Donde caerás en ese espectro porcentual depende de muchas variables.

los factores que influyen en el costo de administración de propiedades

Los edificios de oficinas comerciales agregan una nueva capa de matices al juego de administración de propiedades., «¿Por qué pagar a alguien para que haga lo que yo podría hacer?»no se aplica. La mayoría de nosotros no podemos DIY administración de propiedades comerciales. Los arrendamientos comerciales son mucho más complicados. ¿Vas a arrendamiento neto? ¿Triple-net? ¿Tarifa plana de alquiler? ¿Qué término? Años? Décadas? ¿Qué comisión de arrendamiento pagar a un corredor comercial?

no existe una fórmula establecida para calcular cuánto cobrará un administrador de propiedades comerciales. La misma empresa de gestión puede tener diferentes niveles de servicio, cada uno con diferentes tarifas., Los siguientes factores influyen en lo que costará la administración de bienes raíces comerciales:

Tamaño del edificio

puede esperar que un edificio comercial más pequeño tenga un porcentaje más bajo o una tarifa plana, ya que requiere menos trabajo. Sin embargo, lo más probable es que un administrador de propiedades comerciales subcontrate o supervise personalmente gran parte de la administración de un edificio más pequeño. Por lo tanto, los edificios más pequeños tienden a tener porcentajes más altos de administración de propiedades, ya que necesitan cubrir el tiempo del gerente.,

Las propiedades más grandes pueden merecer personal de tiempo completo: un administrador de propiedades del edificio, coordinador de inquilinos, personal de mantenimiento, personal de limpieza, etc. Los salarios de estas personas en el lugar son pagados por separado por el propietario. Con propiedades más grandes, el administrador de la propiedad recibe una tarifa de administración y se le reembolsa por completo el costo de los salarios y la carga en el lugar.,

ejemplo:

para un complejo de oficinas de 4 unidades, el campo Administrador de propiedades comerciales Todas las llamadas de la base limitada de inquilinos, mostrar la propiedad a los posibles inquilinos mismos, y enviar un contratista preferido para manejar las reparaciones. Esta gerente podría cobrar el 6% de los alquileres brutos recaudados, teniendo en cuenta la cantidad de su propio tiempo y el tiempo que se gasta.

esa misma compañía de administración podría cobrar el 2% del alquiler bruto recaudado por un edificio de oficinas de 400,000 pies cuadrados., Antes de que usted piense que usted consiguió un robo de un acuerdo, recuerde que la compañía de gestión contratará a un gerente de edificio, Subgerente, ingeniero(s) de mantenimiento a tiempo completo y personal de apoyo de mantenimiento a tiempo parcial. El gerente hace toda la contratación, despido, capacitación, supervisión y contabilidad de nómina, pero esos gastos de nómina, incluido el salario, médico, Compensación Laboral. sucesivamente. se mostrará como un gasto adicional en su p&L.

A veces «tarifas de administración de propiedades» y «gastos de nómina» se combinan. Asegúrate de separarlos., Especialmente si una compañía de administración de propiedades comerciales le cotiza un porcentaje bajo, pregunte cuánto gasto adicional de nómina puede esperar y las descripciones de trabajo de cada miembro del personal.

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la gestión de la propiedad es algo más que arreglar inodoros

Castille at Carillon

pregunte a un entusiasta de bienes raíces si creen que podrían arreglar un inodoro., Probablemente dirán » Sí.»Confianza fuera de lugar o no, al menos saben cómo buscar un tutorial de YouTube o buscar en Google un fontanero cercano.

pregúntele al mismo tipo si sabe todas las casillas que deben marcar antes de poder desalojar legalmente a un inquilino que no paga. La mayoría de los inversores inmobiliarios estarán perplejos.

La administración de bienes raíces comerciales compensa esa barrera de habilidades con docenas de complicaciones adicionales., Los buenos administradores de propiedades comerciales requieren una capacitación mucho más especializada en las complejidades regulatorias, los requisitos de seguros y otros matices de los bienes raíces comerciales para emparejar la oficina correcta con el inquilino correcto, mantener ese arrendamiento en buen estado y abordar los problemas de manera efectiva y legal.

espere tarifas y porcentajes más altos de administración de bienes raíces comerciales su propiedad es:

• Un Centro Médico.
• Un servicio de alimentos o una instalación de procesamiento sujeta a inspecciones del código de salud.
• Una instalación industrial donde se manejarán materiales peligrosos.,
• cualquier otra instalación de regulación intensiva donde el propietario tiene la responsabilidad de cumplir con las regulaciones y/o saltar a través de aros para mantener los estándares de ocupación.

condición de la propiedad

Castille at Carillon

Las propiedades más nuevas tienden a exigir porcentajes y tarifas más bajos para los administradores de bienes raíces comerciales. Hay varias razones para esto, la mayoría de ellas intuitivas. Por ejemplo:

• Las propiedades comerciales que son más nuevas son menos intensivas en Administración. Menos cosas se romperán o gotearán., Con menos llamadas de servicio, la propiedad es menos problemática para la administración.
• propiedades en estado de deterioro comando rentas más bajas. Dado que los administradores de bienes raíces comerciales a menudo cobran un porcentaje de los alquileres recaudados, pueden obtener menos ingresos debido al menor potencial de alquiler. Es posible que tengan que subir sus tarifas solo para que valga la pena su tiempo.
• Las propiedades en mal estado pueden requerir reparaciones significativas o un proyecto de rehabilitación importante., Los administradores de propiedades comerciales pueden traducir este esfuerzo adicional en tarifas de gestión de proyectos o porcentajes más altos para tener en cuenta la mayor responsabilidad que asumen.

ubicación de la propiedad de alquiler

Las propiedades ubicadas en lugares deseables, como el Centro de una ciudad o el distrito lujoso, pueden exigir alquileres significativamente más altos. Se aplicarán los mismos factores que los anteriores: los gerentes pueden cobrar porcentajes más altos por el espacio de oficina extenso y de bajo alquiler para que no trabajen tan duro por menos ingresos.,

la ubicación de la propiedad de la oficina comercial afectará las tarifas de gestión de otras maneras. Si invierte en un pequeño edificio de oficinas, y el único administrador de propiedades comerciales en el que confía está lejos, el administrador de propiedades comerciales puede cobrar una tarifa más alta para tener en cuenta el tiempo dedicado a viajar desde y hacia su propiedad de inversión.

Sin embargo, esta desventaja puede desaparecer para los edificios de oficinas más grandes y de varios pisos. Recuerde que los edificios más grandes a menudo requieren su propio personal asalariado en el lugar., Este tipo de personal es mucho más fácil para las empresas de administración de propiedades comerciales para administrar de forma remota.

Amenities

las amenidades de la propiedad juegan un papel en la evaluación de las tarifas de administración de bienes raíces. Una propiedad comercial que cuenta con muchas comodidades, como un gimnasio, fuente de agua, parque en los terrenos, etc. podría exigir tarifas más altas de un administrador de propiedades comerciales porque estos servicios requieren más esfuerzo para administrar.

sin embargo, las propiedades con servicios también tienen rentas más altas. Amplias comodidades tienden a encontrarse en las propiedades más nuevas y elegantes., Como ya sabemos, las mayores colecciones de alquileres potenciales y menos sistemas antiguos de calefacción y aire acondicionado para romper empujan las tarifas de gestión hacia abajo.

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alcance de los Servicios

cuantos más servicios Cubra su contrato de administración de propiedades, más altos serán sus honorarios.

dependiendo del tipo de arrendamiento involucrado, un administrador de propiedades comerciales en realidad puede proporcionar menos servicios de los que piensa. Algunos arrendamientos comerciales garantizan al inquilino cuatro paredes y un techo, y poco más., Las reparaciones y el mantenimiento, los pagos de servicios públicos, incluso los pagos de impuestos a la propiedad en realidad pueden ser responsabilidad del inquilino. El administrador de bienes raíces comerciales puede no tener nada en su plato más que llenar las vacantes, cobrar alquileres y procesar desalojos. En este caso, las tarifas de administración de la propiedad tenderán a ser más bajas.

Si reparaciones, servicios públicos, impuestos, protestas de impuestos, etc. cae al administrador de la propiedad, esperar a pagar más.

usted podría pensar que el tamaño del edificio juega un papel importante en la determinación de la extensión de los servicios., No siempre es así. El número de inquilinos a menudo importa mucho más. Un enorme almacén con un solo inquilino puede requerir mucho menos esfuerzo para administrar en comparación con el edificio de oficinas de tamaño equivalente que se alquila a muchos inquilinos.

Tarifa Plana vs. tarifa porcentual en Administración de propiedades

Wells Fargo Center

La mayoría de las compañías de administración de propiedades comerciales cobran un porcentaje del alquiler bruto recaudado como su tarifa. Esto es ventajoso para usted como inversor, porque la compañía de gestión tiene un incentivo para administrar su propiedad de manera efectiva., Cuanto más Alquiler cobran, más dinero cobra el gerente. Mientras tanto, usted se beneficia de mayores ingresos.

un puñado de administradores de propiedades comerciales pueden cobrar una tarifa mensual fija. Tenga cuidado con tal arreglo. Los administradores de bienes raíces comerciales tienen menos incentivos para ser buenos en sus trabajos si se les paga la misma cantidad contractual sin importar qué.

a «hybrid» arrangement is sometimes made, whereby a flat fee kicks in if rents collected fall below a minimum threshold.,

ejemplo:

un gerente cobra una tarifa del 3% sobre un alquiler potencial bruto de 3 30,000 por mes. Si el gerente recoge cada centavo, su compañía se embolsa 9 900 por el esfuerzo. Si, sin embargo, que recogen menos de $15,000 en un mes, una tarifa plana de $500 puede patear. Esto es comprensible, ya que existe un nivel básico de Recursos Humanos y gastos incurridos en la labor de gestión. Sin embargo, si la propiedad realmente está fallando, la compañía de gestión tiene al menos garantizado su pago mínimo.

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alquiler debido vs alquiler cobrado

Este es un ejercicio para leer cuidadosamente su contrato y saber qué buscar.

dijimos anteriormente que la mayoría de los administradores de propiedades comerciales cobran un porcentaje del alquiler recaudado. Sea muy cauteloso cuando lea el contrato-trate de ver si estipula o no un porcentaje del alquiler debido.,

«alquiler recaudado» consiste en el dinero que la compañía realmente recauda y deposita en su cuenta bancaria. Efectivo real, cheques, giros postales, cargos de tarjetas de crédito, etc.

«alquiler debido» es la cantidad de alquiler que la empresa de gestión se supone que debe cobrar de acuerdo con el contrato de arrendamiento whether si el inquilino paga o no.

Ver el problema de la elaboración de la cerveza? Supongamos que su acuerdo de administración de propiedades comerciales estipula una tarifa del 5% de los alquileres recaudados. Un inquilino debe 5 5,000 este mes., Si la empresa de gestión lo recoge todo, ya sea amistosamente o mediante amenazas y advertencias, la empresa tiene derecho a $250 de ese alquiler ($5,000 x 5%). Sin embargo, si el inquilino se queda corto y solo entrega 4 4,000, con la promesa de pagar el resto el próximo mes, el gerente solo tiene derecho a embolsarse 2 200 ($4,000 x 5%).

¿Qué pasa si su contrato de administración de propiedades comerciales estipula una tarifa del 5% de los alquileres adeudados? Digamos que usted tiene el mismo inquilino que debe rents 5,000 en alquileres para este mes. Supongamos también que este inquilino te engaña por completo., No entrega ni un centavo de los 5.000 dólares que debe. Debido a que su contrato requiere un porcentaje del» alquiler adeudado», le debe al administrador de la propiedad los full 250 completos.

le sugerimos que busque otra empresa si la empresa de administración de bienes raíces comerciales que audiciona le presenta un contrato que pide una tarifa basada en un «porcentaje de alquiler debido».»

los diferentes tipos de honorarios de administración de bienes raíces comerciales

Morgan Stanley Tower

Los porcentajes de administración de bienes raíces comerciales tienden a comenzar alrededor del 1.75%., Sin embargo, tiene sentido patear ese número hasta un 3% al suscribir una propiedad comercial durante su debida diligencia. Habrá otros cargos. En un mundo perfecto, solo se le cobra una tarifa cuando un administrador de propiedades realiza un servicio que realmente le hace más dinero, lo que justifica la tarifa. En la práctica, a veces lo hace y a veces no.

tarifa de desalojo

Esta es una tarea difícil. Los desalojos tienden a ser pozos de dinero., Para el momento en que llegue al punto de desalojo, el inquilino probablemente lo haya estorbado con mucho alquiler o haya causado un daño significativo a su propiedad o reputación. Las leyes le impiden patear a su inquilino a la acera en el acto. Las presentaciones judiciales deben hacerse, con todo el papeleo en orden. El tribunal no tiene ningún incentivo para apresurarse sólo porque usted está sangrando dinero?y encima de todo eso, su administrador de la propiedad va a cobrar una cuota extra?

aún así, míralo desde su perspectiva. Los desalojos requieren esfuerzo, y el esfuerzo a menudo merece una compensación., Cuanto antes pase el desalojo, antes el administrador de la propiedad comercial puede instalar a un inquilino que (con suerte) realmente paga sus facturas.

por otro lado, puede haber sido el administrador de la propiedad, o un empleado bajo su supervisión, quien instaló al inquilino inactivo en primer lugar. Considere rechazar una tarifa de desalojo cobrada por el administrador de su propiedad, especialmente una tarifa de más de 5 500.

Nota: Los tribunales a menudo cobran una tarifa para presentar un desalojo. El administrador de su propiedad puede pagarle a un abogado para que presente el desalojo correctamente., Créanos, usted quiere que el desalojo se presente correctamente, o un juez podría rechazarlo y permitir que su inquilino se quede, ya sea que pague su alquiler o no. Estos honorarios de presentación y honorarios de abogado se mostrarán como un gasto en su p&L. esto es normal. Lo que usted quiere tener en cuenta es una tarifa adicional pagada a su gerente por la molestia de desalojar a un inquilino que probablemente deberían haber examinado mejor en primer lugar.,

ejemplo:

su administrador de propiedad comercial cobra 3 300 para procesar un desalojo, además de 2 250 pagados a un abogado de desalojo y $50 pagados a la corte para presentar el desalojo. No es bueno.

tarifa de terminación

City Center

Este también es pegajoso. Las terminaciones de arrendamiento por lo general anuncian una pérdida para el inversor de bienes raíces. La unidad está a punto de quedar vacante. Probablemente requerirá rehabilitación, comisiones de arrendamiento y otros gastos antes de que se instale otro inquilino que paga el alquiler., No existe el gasto extra y el dolor de cabeza de un desalojo, pero todavía duele la línea de fondo. Considere negociar una tarifa de cancelación de arrendamiento, especialmente si es más de unos pocos cientos de dólares.

tarifa de renovación de arrendamiento

las renovaciones de arrendamiento pueden ser algo hermoso. Usted tiene una gran relación inquilino, alquiler podría aumentar, Usted no tiene que rehabilitar la unidad, el tiempo de una vacante, o pagar una nueva comisión de arrendamiento. Su administrador de propiedades puede cobrarle unos pocos cientos de dólares para procesar una renovación de arrendamiento.

esto cae dentro de la categoría feliz de gastos que realmente ayudan a su resultado final., Considere, sin embargo-renovar un contrato de arrendamiento Antiguo requiere mucho menos esfuerzo por parte de su administrador de la propiedad en comparación con encontrar un nuevo inquilino. Las tarifas de renovación de más de unos pocos cientos de dólares definitivamente deben negociarse. En ese punto, básicamente te cobran por papel Xerox a 5 50 la hoja.

cargo por pago atrasado

considere negociar esto. Los pagos de alquiler atrasados y los cargos por retraso resultantes todavía cuentan para un porcentaje del alquiler recaudado para el administrador de la propiedad comercial. Pueden cobrar cargos por demora de los que también recaudan un porcentaje., Cobrarle a usted, el inversionista, una tarifa para cobrar ese retraso en el pago es una seria doble inmersión.

agregue cualquier otra tarifa

por cada tarifa que solicite su administrador de propiedad comercial, considere si la tarifa compensa un servicio que le hace más dinero, aumentando su flujo de efectivo y el valor de la inversión.

una tarifa común es una «tarifa de arrendamiento» o » comisión de arrendamiento.»Dado que no tiene ingresos sin arrendamientos, esta es una tarifa bastante fácil de justificar. Tenga en cuenta, sin embargo, las comisiones que el gerente podría estar pagando a los agentes de localización comercial para referir a los inquilinos a usted., Si otro agente de bienes raíces es la «causa de adquisición» del inquilino, merecen la parte del león de la tarifa. Si el administrador de bienes raíces comerciales le cobra una gran tarifa de arrendamiento, considere pedirle que absorba la comisión del localizador comercial.

recuerde que NOI No se trata solo de aumentar los ingresos, sino también de disminuir los gastos. Su administrador de propiedad comercial puede justificar tarifas que reducen los gastos.,

ejemplo:

si usted está en el gancho para los impuestos a la propiedad o los gastos de servicios públicos, su administrador de la propiedad puede asumir la tarea de protestar contra esos impuestos o someterse a proyectos de ahorro de energía para reducir esos gastos. Pueden proponer un contrato que les da derecho a un porcentaje de los ahorros—digamos, 20-30% en la diferencia entre la factura de impuestos antes y después de la protesta.

cómo negociar las tarifas de administración de propiedades

nuevamente, la administración de propiedades debe ser un gasto aceptable que agregue valor y le ahorre tiempo., Vale la pena pagar por ese privilegio, pero no te quedes quieto si crees que te están cobrando de más.

lea atentamente su acuerdo de administración de propiedades comerciales. La compañía de gestión puede tener un acuerdo repetitivo para mostrarle, pero todo es negociable. Anote cada tarifa y proteste cualquier tarifa que considere demasiado alta.

Un correo electrónico o una llamada telefónica está bien. Simplemente pregunte «¿cuál es el propósito de esta tarifa?»o simplemente decir,» creo que la tarifa debería ser XX XX. «lo peor que pueden decir es» no, lo siento, eso es estándar.»Pregunta de nuevo., Si la persona con la que está hablando dice que no tiene la autoridad para renunciar a la cuota, pida hablar con alguien que lo haga. Recuerde, usted tiene las cartas en esta negociación. La empresa de gestión comercial quiere su negocio.

algunas tarifas para cuestionar y rechazar definitivamente incluyen:

• tarifas de configuración.
• tarifas planas mínimas.
• «porcentaje de alquiler debido» – pregunte por » porcentaje de alquiler recaudado en su lugar.»
• honorarios de desalojo-pregunte si es suficiente que usted lleve la pérdida de alquiler, honorarios de abogados y pérdida de alquiler.
• tarifas de renovación.,
• cargos por cobro tardío del alquiler o violación del contrato de arrendamiento-los inquilinos deben asumir este costo como una multa por su incumplimiento, no usted.
• solicite un porcentaje más bajo de ahorro de reducción de costos (20% del ahorro en una protesta fiscal en lugar de 30%).
• Proponer un porcentaje de alquileres de medio punto o un punto menos.

Las Apuestas son Altas

Wells Fargo Center

Todos los inquilinos tienen necesidades de servicio, pero la apuesta sube con inquilinos comerciales., Un percance de plomería o HVAC roto puede incomodar a un inquilino; puede cerrar o interrumpir las operaciones comerciales de un inquilino comercial. Estas consecuencias también pueden transferirse al propietario o al grupo de inversores; si el inquilino tiene un arrendamiento neto, sus ingresos disminuidos también son sus ingresos disminuidos porque el alquiler consiste en un porcentaje de los ingresos comerciales. Demasiado tiempo de inactividad podría causar que un inquilino comercial cierre sus puertas para siempre, lo cual es malo para todos los involucrados.

mucho depende de un administrador de bienes raíces de propiedad comercial para hacer bien su trabajo., Tenga esto en cuenta mientras profundizamos en los honorarios y comisiones de administración de bienes raíces de propiedades comerciales

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