apalancamiento es una poderosa herramienta que los inversores inmobiliarios utilizan para aumentar los rendimientos y aumentar el número de propiedades de alquiler en propiedad.

mientras que la mayoría de las personas asocian apalancamiento con OPM – o el dinero de otras personas-también puede acceder al capital acumulado en su propia propiedad de alquiler existente para ayudar a hacer crecer su negocio de bienes raíces.

una forma popular de aprovechar el capital en su propiedad de inversión es mediante el uso de un HELOC.

¿qué es un HELOC?,

un HELOC – o línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda-es una herramienta popular que los inversores inmobiliarios utilizan para aprovechar el valor acumulado de su propiedad de alquiler.

a diferencia de un HEL-o préstamo con garantía hipotecaria-donde usted recibe los fondos de su préstamo en una suma global, un HELOC actúa como un tipo de tarjeta de crédito contra el capital de su propiedad. Usted no tiene que dibujar en él de inmediato, pero usted sabe que el dinero está allí si y cuando lo necesite.

¿Es Posible Obtener una HELOC en una Propiedad de Alquiler?

a los prestamistas les encanta hacer préstamos a inversores inmobiliarios exitosos., Los propietarios de propiedades de alquiler son una gran fuente de ingresos por honorarios recurrentes y pagos de intereses para un prestamista.

sin embargo, hasta que tenga un historial probado con su prestamista de referencia, puede obtener un HELOC en su propiedad de alquiler existente, pero es posible que tenga que saltar a través de más aros. Eso es porque los prestamistas de capital hipotecario se están volviendo más estrictos con sus criterios de préstamo, con un enfoque láser en su capacidad de pagar.,

veamos algunos de los mayores beneficios de obtener un HELOC, luego revise los pasos que debe tomar para obtener un «sí» de su prestamista cuando esté buscando una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda.

beneficios de obtener un HELOC en su propiedad de alquiler

tener la capacidad de aprovechar el capital existente en su propiedad de alquiler mediante el uso de un HELOC puede ser una gran manera de tener acceso a los fondos cuando y si los necesita. Algunos de los principales beneficios de obtener una línea de crédito hipotecario sobre su propiedad de inversión incluyen:

1., Financiar mejoras o mejoras

usar un HELOC para actualizar su propiedad de alquiler y aumentar sus ingresos mensuales de alquiler es una gran manera de poner un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda a trabajar para usted. Su flujo de efectivo mensual aumentará, junto con el valor de mercado de su propiedad.

esto se debe a que cuanto mayor sea el NOI (utilidad neta de explotación), más valor tendrá su propiedad. Por ejemplo, digamos que su NOI actual es de $10,000 por año y las tarifas máximas para casas de alquiler unifamiliares como la suya son del 6%.,

usar un HELOC para hacer mejoras que le permitan aumentar su alquiler mensual y aumentar su NOI en un 10% agregaría $16,667 al valor de su propiedad:

2.

muchos inversionistas de bienes raíces se sorprenden al saber cuánto capital han acumulado en su propiedad de alquiler en solo unos pocos años.

por ejemplo, si compró una propiedad de alquiler unifamiliar hace cinco años por $150,000 en un mercado donde las casas se han apreciado un 5% anual, su propiedad ahora valdría $191,442.,

si hizo un pago inicial del 20% y financió los remaining 120,000 restantes, su saldo hipotecario pendiente sería de aproximadamente 1 111,500. Eso significa que el valor total de su propiedad es ahora de casi 8 80,000:

• current 191,442 valor de mercado actual menos balance 111,500 saldo hipotecario = 9,942

ahora, si utilizó un HELOC para acceder a parte de su patrimonio acumulado para agregar Pies cuadrados alquilables al convertir su ático o garaje en un apartamento estudio, podría aumentar significativamente el valor de mercado de su propiedad de alquiler.,

asumiendo que los ingresos adicionales por alquiler de su espacio adicional agregaron 5 5,000 a su NOI anual, el valor de mercado de su propiedad sería:

además de aumentar su flujo de efectivo mensual mediante el uso de un HELOC para agregar una nueva unidad de alquiler, también ha aumentado el valor de mercado de su propiedad en más de 8 83,000.

3. Crecer y diversificar la cartera de inversiones

para ser justos, hay muchas propiedades de alquiler unifamiliares donde agregar Pies cuadrados alquilables simplemente no es una opción., Las restricciones de HOA, las leyes de zonificación o el plano de la casa pueden hacer que tratar de convertir un ático o garaje sea poco realista o no rentable.

muchos inversores superan ese obstáculo al convertirse en inversores inmobiliarios de larga distancia. Al usar un HELOC para financiar el pago inicial en otra familia en una parte diferente del país, pueden diversificar geográficamente su cartera de inversiones e invertir en mercados secundarios más pequeños donde los rendimientos son potencialmente mayores.

Ocupadas vs, HELOCs de propiedad de alquiler

en general, obtener un HELOC para su propiedad de alquiler costará más en cargos por adelantado y pagos de intereses mensuales. Esto se debe a que los bancos ven un mayor riesgo de incumplimiento con la propiedad de inversión, o propiedad no ocupada por el propietario, que con una residencia ocupada por el propietario.

además de un mayor riesgo potencial de incumplimiento, las líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda suelen estar en segunda o tercera posición.

probablemente hayas escuchado la frase, » primero en la línea, primero en la derecha.,»Esto se debe a que un HELOC normalmente no es el PRIMERO en la línea, por lo que el prestamista corre un mayor riesgo de no ser reembolsado si el prestatario incumple, porque otros gravámenes se pagan primero.,/ul>

propiedad de inversión HELOC no ocupada por el propietario

• Se requiere LTV más bajo, a veces 75% pero generalmente 70% de préstamo a valor o menos
• tasa de interés más alta
• cuenta de reserva de capital requerida para reparaciones o Vacante de inquilino
• Se pueden requerir múltiples evaluaciones y un período de espera de 12 meses desde la compra inicial

qué hacer antes de solicitar una HELOC

hay algunas cosas a considerar antes de solicitar un HELOC para una propiedad de alquiler:

LTV requisitos: los prestamistas normalmente buscan un LTV (préstamo a valor) del 70% o inferior para una propiedad de alquiler., En otras palabras, no podrá acceder a todo el capital de su casa como una línea de crédito, porque el prestamista quiere que mantenga parte del capital acumulado en la propiedad.

puntuación de Crédito: Idealmente, su puntaje de crédito será de al menos 740 al solicitar una línea de crédito hipotecario. El puntaje de crédito es un indicador de cuán arriesgado es un prestatario, por lo que cuanto más fuerte sea el puntaje, mejor será la tasa de interés y los términos, y mayores serán las probabilidades de obtener la aprobación para una propiedad de alquiler HELOC.,

cuenta de reserva de efectivo: los inversionistas de bienes raíces crean cuentas de reserva de efectivo como un fondo de emergencia para que el efectivo esté disponible para una costosa reparación de emergencia o un período prolongado de vacantes que crea un flujo de efectivo negativo a corto plazo. Antes de aprobar un HELOC, muchos prestamistas requieren que el prestatario tenga una cuenta de reserva de efectivo con fondos suficientes para cubrir varios meses, a veces incluso un año o más, de gastos operativos, incluidos todos los pagos del préstamo.

DTI: la relación deuda-ingreso es otro criterio que los prestamistas tienen en cuenta al evaluar el riesgo de hacer un préstamo HELOC., Cuanto mejor sea el equilibrio entre los ingresos y la deuda de un prestatario, menor será el riesgo para un prestamista. Normalmente, los prestamistas buscan un DTI de entre el 40% y el 50%. Esto significa que si el ingreso anual bruto total de un prestatario es de 2 200,000 por año, el monto total de la deuda de elementos como hipotecas, pagos con tarjeta de crédito, préstamos estudiantiles y manutención de niños y pensión alimenticia no puede ser más de 8 80,000 a.100,000.,

HELOC Alternatives to Pull Cash Out of a Property

mientras que hay ventajas definitivas de tomar un HELOC en su propiedad de alquiler, también hay varias otras maneras de acceder al capital acumulado en su inversión:

préstamo con garantía hipotecaria: la diferencia entre un HELOC y un Hel (préstamo con garantía hipotecaria) es que un HELOC sirve como una línea de crédito abierta contra su plusvalía, mientras que un préstamo hipotecario es un pago único que usted recibe de inmediato.,

refinanciación en efectivo: refinanciar la hipoteca existente en su propiedad de alquiler haciendo un refinanciamiento en efectivo le permite extraer gran parte del capital acumulado de su propiedad. Si bien los prestamistas todavía esperan que mantenga un cierto porcentaje del capital con la propiedad, a menudo las tarifas y las tasas de interés son más bajas con un refinanciamiento de efectivo que con un HELOC o HEL.

préstamos privados: si bien es bueno poder acceder al capital existente en su propiedad de alquiler, a veces no es posible o rentable., Los préstamos privados o personales son hechos por inversionistas que le prestarán dinero a cambio de un segundo gravamen de posición sobre su propiedad, garantizado por el capital existente. Dependiendo del prestamista privado, las tarifas y las tasas de interés pueden ser más altas, y la duración del plazo del préstamo más corta.

Pensamientos finales

tener acceso al capital es fundamental para hacer negocios y hacer crecer su negocio de bienes raíces.,S su capital acumulado, similar a la forma en que funciona una tarjeta de crédito