joten mitä toimitilojen isännöintipalvelut maksavat? Lyhyt vastaus on 1,75-3 prosenttia perityistä vuokrista. Se on tietysti aika laaja valikoima. Missä putoat, että prosentuaalinen spektri riippuu monista muuttujista.

Kiinteistönhoitokustannuksiin vaikuttavat tekijät

kaupalliset toimistorakennukset tuovat kiinteistönhoitopeliin aivan uuden vivahteen., ”Miksi maksaa jollekulle siitä, että tekee sen, minkä itse pystyn tekemään?”ei päde. Useimmat meistä eivät voi DIY Liikekiinteistöjen hallinta. Kaupalliset vuokrasopimukset ovat paljon monimutkaisempia. Menetkö net leasingiin? Kolmoisverkko? Kiinteä vuokrahinta? Mikä termi? Vuosia? Vuosikymmeniä? Mikä leasing provisio maksaa kaupalliselle välittäjälle?

mitään asetettua kaavaa ei ole olemassa sen laskemiseksi, kuinka paljon liikekiinteistönhoitaja veloittaa. Samalla rahastoyhtiöllä voi olla eri palvelutasoja, joista jokaisella on eri maksut., Seuraavat tekijät vaikuttavat siihen, mitä commercial real estate management maksaa:

Koko Rakennus

Et voi odottaa pienempi liikerakennus komento pienempi prosenttiosuus tai kiinteä maksu, koska se vaatii vähemmän työtä. Liikekiinteistönhoitaja kuitenkin todennäköisesti teettää tai valvoo henkilökohtaisesti suuren osan pienemmän rakennuksen hallinnoinnista. Näin ollen, pienempiä rakennuksia taipumus komento korkeampi omaisuuden hallinta prosentit, koska ne on katettava esimiehen aikaa.,

Suurempia ominaisuudet voivat ansio kokopäiväinen henkilökunta—rakennuksen isännöitsijä, vuokralainen koordinaattori, huoltohenkilöstön, talonmiespalvelut henkilöstön, ja niin edelleen. Näiden paikan päällä olevien palkat maksaa erikseen omistaja. Suurempia ominaisuuksia, isännöitsijä saa hallinnointipalkkio, ja se on täysin korvataan kustannukset on-site palkat ja taakka.,

ESIMERKKI:

4-yksikön toimisto monimutkainen, kaupallinen isännöitsijä alalla kaikki puhelut rajoitettu vuokralainen pohja, esitellä mahdollisille vuokralaisille itselleen, ja lähettämistä ensisijainen urakoitsija hoitaa korjaukset. Tämä manager saattaa veloittaa 6% brutto kerätä vuokraa, ottaen huomioon, kuinka paljon omaa aikaa ja aikaa on kulutettu.

sama rahastoyhtiö saattaa kerätä 2 prosenttia 400 000 neliön toimistorakennuksen bruttovuokrasta., Ennen luulet, että sinulla on varastaa juttu, muista, että rahastoyhtiön tulee palkata isännöitsijä, assistant manager, full-time kunnossapito insinööri(t) ja osa-aikainen huolto tukihenkilöstö. Johtaja tekee kaikki palkkaamista, erottamista, koulutuksesta, valvonnasta, ja palkanlaskenta, mutta ne palkkahallinnon kulut, kuten palkka -, lääkintä -, tapaturmakorvauksen. jne. näkyy ylimääräisenä expense P&Los

Joskus ”kiinteistöjen hallinnointipalkkiot” ja ”palkkahallinnon kulut” saada limittyvät. Muista erottaa heidät., Varsinkin jos liikekiinteistöyhtiö siteeraa pientä prosenttiosuutta, kysy, kuinka paljon ylimääräisiä palkkakuluja voit odottaa ja jokaisen toimihenkilön työnkuvat.

aiheeseen Liittyvät: Commercial Real Estate Trendejä vuonna 2020,

Property Management on enemmän kuin vain e, Wc: t

Castille klo Carillon

Kysy kiinteistöjen harrastaja, jos he ajattelevat he voisivat korjata wc., He luultavasti sanovat ” kyllä.”Väärä luottamus tai ei, he ainakin tietävät, miten etsiä YouTube tutorial tai Google-etsi lähellä putkimies.

Kysy sama mies, jos he tietävät kaikki laatikot, jotka on tarkastettava, ennen kuin ne voivat laillisesti häätää ei-maksaa vuokralainen. Suurin osa kiinteistösijoittajista jää pulaan.

Commercial real estate management yhdisteitä, jotka skillset este kymmeniä ylimääräisiä komplikaatioita., Hyvä kaupallisen omaisuuden johtajat vaativat paljon enemmän erikoiskoulutusta sääntelyn monimutkaisuutta, vakuutus-vaatimukset, ja muut vivahteita liikekiinteistö pariksi oikea toimisto, jossa oikea vuokralainen, väittävät, että vuokrasopimus hyvässä asemassa, ongelmia ja käsitellä niitä tehokkaasti ja laillisesti.

odota suurempia Liikekiinteistöjen hoitopalkkioita ja-prosentteja omaisuutesi on:

• lääkäriasema.
• terveyskooditarkastusten kohteena oleva elintarvikepalvelu tai jalostuslaitos.
• teollisuuslaitos, jossa käsitellään vaarallisia aineita.,
• muut-asetus-intensiivinen laitos, jossa omistajalla on velvollisuus noudattaa määräyksiä ja/tai hypätä kautta vanteet säilyttää hengelle standardeja.

Kunto Omaisuutta

Castille klo Carillon

Uudemmat ominaisuudet ovat yleensä komento pienempi prosenttiosuudet ja maksuja liikekiinteistö johtajat. Tähän on useita syitä, joista useimmat ovat intuitiivisia. Esimerkiksi:

• uudemmat Liikekiinteistöt ovat vähemmän johtamisintensiivisiä. Vähemmän asioita menee rikki tai vuotaa., Kun palvelupuheluita on vähemmän, kiinteistö on vähemmän johdon hässäkkä.
• huonossa kunnossa olevat kiinteistöt alentavat vuokria. Koska Liikekiinteistöjen isännöitsijät perivät usein prosenttiosuuden perityistä vuokrista, he saavat vähemmän tuloja pienemmän mahdollisen vuokran takia. He saattavat joutua nostamaan palkkioitaan, jotta se olisi heidän aikansa arvoista.
• huonokuntoiset Kiinteistöt saattavat vaatia merkittäviä korjauksia tai suurta vieroitushanketta., Kaupallisen omaisuuden haltijat voivat kääntää tämän ylimääräistä vaivaa projektin johdon palkkiot tai korkeampi prosenttiosuudet huomioon suuremman vastuun he ottavat.

Sijainti Vuokra Omaisuutta

Ominaisuudet sijaitsevat toivottavaa paikoissa, kuten kaupungin keskustassa tai upea district, voi komento huomattavasti korkeammat vuokrat. Samat tekijät kuin edellä, sovelletaan—johtajat voivat periä korkeampia prosentteja kaukaisuuksiin ulottuvan, edullisia vuokra toimistotilaa, joten ne eivät toimi yhtä raskasta vähemmän tuloja.,

liikekiinteistön sijainti vaikuttaa hallintomaksuihin muutenkin. Jos sijoittaa pieni toimistorakennus, ja vain kaupallisen omaisuuden manager voit luottaa on kaukana, kaupallisen omaisuuden hoitaja voi periä korkeampi maksu tilille työmatkoihin käytettyä aikaa ja sijoituskiinteistöt.

Kuitenkin, tämä haitta voi kadota suurempi, multi-tenant-toimistorakennukset. Muista, että isommat rakennukset vaativat usein Oman toimihenkilön paikan päällä., Tällaiset esikunnat ovat kaupallisten kiinteistönhoitoyhtiöiden paljon helpompia hoitaa etänä.

Palvelut

lisäpalveluihin rooli arviointi kiinteistöjen hallinnointipalkkiot. Liikekiinteistö, jossa on monia mukavuuksia, kuten kuntosali, vesi ominaisuus, on-grounds park, jne. saattaa komentaa korkeampia maksuja Liikekiinteistöjen isännöitsijältä, koska nämä mukavuudet vaativat enemmän vaivaa hallita.

mukavuuksilla varustetuissa kiinteistöissä on kuitenkin myös korkeampia vuokria. Laajat mukavuudet löytyvät yleensä uudemmista, mielikuvituksellisemmista kiinteistöistä., Kuten me jo tiedämme, suurempi mahdollisuus vuokrata kokoelmat ja vähemmän antiikin lämmitys-ja ilmastointijärjestelmät rikkoa push hallinnointipalkkiot alas.

Lue Feldman Equities-tapaustutkimukset täältä.

palveluiden Laajuus

Mitä enemmän kiinteistönhoitosopimuksesi kattaa palveluita, sitä korkeampia voit odottaa maksujesi olevan.

vuokrasopimuksen tyypistä riippuen liikekiinteistönhoitaja voi itse asiassa tarjota vähemmän palveluja kuin luulet. Jotkut kaupalliset vuokrasopimukset takaavat vuokralaiselle neljä seinää ja katon, ja vähän muuta., Korjaukset ja kunnossapito, hyödyllisyysmaksut, jopa kiinteistöveromaksut voivat todellisuudessa olla vuokralaisen vastuulla. Liikekiinteistöpäälliköllä ei välttämättä ole lautasellaan muuta kuin avoimien työpaikkojen täyttäminen, vuokrien kerääminen ja häätöjen käsittely. Tällöin isännöintimaksut jäävät yleensä pienemmiksi.

Jos korjauksia, apuohjelmat, verot, vero, protestit, jne. lankeaa isännöitsijälle, odottaa maksavansa enemmän.

saatat ajatella, että rakennuksen koolla on iso rooli palvelujen laajuuden määrittämisessä., Näin ei aina ole. Vuokralaisten määrällä on usein paljon enemmän merkitystä. Valtava varasto, jossa on vain yksi vuokralainen, voi vaatia paljon vähemmän hallinnointia verrattuna vastaavan kokoiseen toimistorakennukseen, joka on vuokrattu monille vuokralaisille.

kiinteä Maksu vs. Prosenttiosuus Maksu Omaisuuden Hallinta

Wells Fargo Center

Eniten kaupallisen omaisuuden rahastoyhtiöiden kerätä prosenttiosuus brutto vuokra kerätään niiden maksu. Tämä on edullista sinulle sijoittajana, koska rahastoyhtiöllä on kannustin hallita omaisuuttasi tehokkaasti., Mitä enemmän vuokraa he keräävät, sitä enemmän rahaa isännöitsijä saa periä. Samaan aikaan saat lisää tuloja.

kourallinen liikekiinteistönhoitajia voi periä kiinteän kuukausimaksun. Varo tällaista järjestelyä. Liikekiinteistö johtajat ovat vähemmän kannustin olla hyviä työssään, jos he saavat samaa palkkaa sopimukseen määrä, ei väliä mitä.

”hybridi” järjestely on joskus tehty, jossa kiinteä maksu potkuja, jos vuokrat kerätään laskee alle alarajan.,

ESIMERKKI:

johtaja veloittaa 3% maksu brutto mahdolliset vuokra 30 000 dollaria kuukaudessa. Jos johtaja kerää joka pennin, hänen yrityksensä maksaa 900 dollaria vaivannäöstä. Jos he kuitenkin keräävät kuukaudessa alle 15 000 dollaria, 500 dollarin kiinteä maksu saattaa potkia sitä. Tämä on ymmärrettävää, koska hallintotyöstä aiheutuvien henkilöstöresurssien ja kulujen taso on lähtötilanteessa. Jos kiinteistö kuitenkin todella pettää, rahastoyhtiöllä on vähintään taattu vähimmäiskorvaus.

Related: What is a good cap rate in Commercial Real Estate?,

Vuokra Johtuu vs Vuokraa Kerätään

Tämä on harjoitus, huolellisesti lukea sopimus ja tietäen mitä etsiä.

sanoimme edellä, että useimmat kaupalliset isännöitsijöille maksu prosentteina vuokra kerätty. Ole hyvin varovainen, kun luet sopimuksen-yritä kiinni, onko se määrää prosenttiosuus vuokrasta erääntyy.,

”Vuokraa kerätään” koostuu rahaa yritys itse kerää ja talletuksia tilillesi. Todellinen käteinen, sekit, rahatilaukset, luottokorttimaksut jne.

”Vuokra takia” on, kuinka paljon vuokraa rahastoyhtiön on tarkoitus kerätä mukaan vuokrasopimus … onko vuokralainen maksaa tai ei.

Katso the trouble brewing? Oletetaan, että Liikekiinteistöjen hallinnointisopimuksessa määrätään 5 prosentin maksu perityistä vuokrista. Vuokralainen on velkaa 5 000 dollaria tässä kuussa., Jos rahastoyhtiö kerää se kaikki, joko sovinnollisesti tai uhkia ja kehotuksia, yhtiö on oikeutettu $250 että vuokra ($5,000 x 5%). Jos, kuitenkin, vuokralaisen tulee lyhyt ja vain kädet yli 4000 dollaria, luvaten maksaa loput ensi kuussa, johtaja vain on oikeus tasku 200 dollaria (4 000 dollaria x 5%).

entä jos Liikekiinteistöjen hallinnointisopimuksessa määrätään 5 prosentin maksu erääntyvistä vuokrista? Oletetaan, että sinulla on sama vuokralainen, joka on velkaa 5000 dollaria vuokria tässä kuussa. Oletetaan myös, että tämä vuokralainen tukahduttaa sinut täysin., Hän ei luovuta penniäkään 5000 dollarista. Koska sopimuksesi vaatii prosenttiosuutta ”vuokrasta”, olet isännöitsijälle velkaa täydet 250 dollaria.

sinun kannattaa etsiä toinen yritys, jos commercial real estate management company koe esittelee sinulle sopimuksen, jossa vaaditaan maksu, joka perustuu ”prosenttiosuus vuokran takia.”

eri kaupallisten kiinteistöjen hallinnointipalkkiot

Morgan Stanley Torni

Commercial real estate management prosenttiosuudet yleensä aloittaa noin 1,75 prosenttia., Kuitenkin, se tekee järkeä potkia että määrä enintään 3%, kun merkintäsitoumukset kaupallisen omaisuuden aikana due diligence. Tulee muita maksuja. Täydellisessä maailmassa maksua peritään vain silloin, kun isännöitsijä suorittaa palvelun, joka todella tekee sinulle enemmän rahaa, mikä oikeuttaa maksun. Käytännössä, joskus se tekee ja joskus se ei.

Häätö Maksu

Tämä on kova yksi. Häädöt ovat yleensä rahakuoppia., Kun olet tullut siihen pisteeseen, häätö, vuokralainen on luultavasti maksa sinulle paljon vuokraa, tai aiheuttaa huomattavaa vahinkoa omaisuudelle tai maine. Lait estävät potkimasta vuokralaista jalkakäytävälle. Oikeustiedotteet on tehtävä, kaikki paperit kunnossa. Oikeus ei kannusta kiirehtimään vain siksi, että vuodat rahaa-ja kaiken lisäksi isännöitsijäsi perii sinulta lisämaksun?

vielä, katso sitä heidän näkökulmastaan. Häädöt vaativat vaivannäköä, ja ponnistelu ansaitsee usein korvauksen., Mitä nopeammin häätö menee läpi, sitä nopeammin liikekiinteistönhoitaja voi asentaa vuokralaisen, joka (toivottavasti) oikeasti maksaa laskunsa.

toisaalta, se voi olla isännöitsijä, tai työntekijä, hänen valvonnassaan, jotka on asennettu deadbeat vuokralainen ensimmäinen paikka. Harkitse työntää takaisin vastaan häätö maksu peritään teidän isännöitsijä, erityisesti maksu yli $500.

HUOMAUTUS: Tuomioistuimet usein periä maksua tiedosto häätö. Isännöitsijäsi voi maksaa asianajajalle häädön oikeaoppisesta arkistoinnista., Usko meitä, haluat, että häätö tehdään kunnolla, tai tuomari voi heittää sen pois ja antaa vuokralaisen jäädä, maksoi vuokransa tai ei. Nämä arkistointi palkkiot ja asianajaja palkkiot näkyvät kuluksi P&L. Tämä on normaalia. Mitä haluat etsiä on ylimääräinen maksu maksetaan johtaja vaivaa evicting vuokralainen että ne pitäisi seuloa parempi ensimmäinen paikka.,

ESIMERKKI:

Oman kaupallisen omaisuuden manager maksut $300 prosessin häätö, lisäksi $250 maksetaan häätö asianajaja ja 50 dollaria maksanut tuomioistuimen tiedoston häätö. Ei hyvä.

Irtisanominen Maksu

Kaupungin Keskustassa

Tämä on myös tahmea. Vuokrasopimus merkitsee yleensä kiinteistösijoittajalle tappiota. Yksikkö on vapautumassa. Se vaatii todennäköisesti kuntoutusta, leasingpalkkioita ja muita kuluja ennen kuin toinen vuokranmaksaja asennetaan., Häädön lisäkuluja ja päänsärkyä ei ole, mutta se sattuu silti pohjalukemiin. Harkitse vuokrasopimuksen irtisanomismaksun neuvottelemista pois, varsinkin jos se on yli muutama sata dollaria.

vuokrasopimuksen uusimismaksu

vuokrasopimuksen uusiminen voi olla kaunis asia. Sinulla on upea vuokralainen-suhde, vuokraa voi korottaa, sinun ei tarvitse kuntoutuksen yksikkö, sää vapautuneen, tai maksaa uuden leasing-komissio. Isännöitsijäsi voi veloittaa muutaman satasen vuokrasopimuksen uusimisesta.

Tämä kuuluu onnelliseen menoluokkaan, joka todella auttaa sinua., Harkitse kuitenkin-vanhan vuokrasopimuksen uusiminen vaatii huomattavasti vähemmän vaivaa isännöitsijältä kuin uuden vuokralaisen löytäminen. Muutaman sadan dollarin uusimismaksuista pitäisi ehdottomasti neuvotella. Siinä vaiheessa Xerox-paperista veloitetaan 50 dollaria arkilta.

myöhästymismaksu

harkitse neuvottelemista tästä pois. Myöhässä vuokrat ja seurannut myöhästymismaksuja vielä lasketa prosenttiosuus vuokrata kerätty kaupallisen omaisuuden manager. Ne voivat arvioida myöhästymismaksuja, joista ne myös perivät prosenttiosuuden., Maksun periminen viivästyskoron perimisestä on vakava tuplaus.

Lisää muita maksuja

kunkin maksu oman kaupallisen omaisuuden manager kysyy, harkita, onko maksu kompensoi palvelu, joka tekee sinulle enemmän rahaa, kasvava kassavirta ja investointien arvo.

Yksi yhteinen maksu on ”leasing-maksu” tai ”leasing-komissio.”Koska sinulla ei ole tuloja ilman vuokrasopimuksia, tämä on melko helppo maksu perustella. Huomaa kuitenkin, mitä palkkioita johtaja saattaa maksaa kaupallisille paikantajille vuokralaisten lähettämiseksi sinulle., Jos toinen kiinteistönvälittäjä on vuokralaisen ”hankintasyy”, he ansaitsevat leijonanosan maksusta. Jos liikekiinteistöpäällikkö veloittaa sinulta suuren leasingmaksun, harkitse, että pyydät heitä ottamaan vastaan kaupallisen paikantimen provision.

Muista, että NOI ei ole kyse vain lisätä tuloja—se on myös vähentämällä kuluja. Liikekiinteistön hoitajasi voi perustella kuluja vähentäviä maksuja.,

ESIMERKKI:

Jos olet koukussa kiinteistöveron tai apuohjelma kulut, teidän isännöitsijä voi ottaa tehtäväkseen protestoida niitä veroja tai joille tehdään energiaa säästäviä hankkeita, joilla vähennetään ne kulut. He voivat ehdottaa sopimus, joka oikeuttaa heidät prosenttiosuus fo säästöt—sanoa, 20-30% ero vero bill ennen ja jälkeen protestin.

Miten neuvotella kiinteistön hallinnointipalkkiot

Jälleen, omaisuuden hallinta pitäisi olla hyväksyttävä kustannus, joka tuo lisäarvoa ja säästää aikaa., Siitä etuoikeudesta kannattaa maksaa, mutta älä seiso aloillasi, jos luulet, että sinua veloitetaan liikaa.

Lue Liikekiinteistöjen hoitosopimus huolellisesti. Rahastoyhtiöllä voi olla boilerplate-sopimus näyttää, mutta kaikki on neuvoteltavissa. Huomaa jokainen maksu ja protestoi kaikki maksut mielestäsi ovat liian korkeat.

sähköposti tai puhelu käy hyvin. Kysy vain ” mikä on tämän maksun tarkoitus?”tai vain todeta,” mielestäni maksu pitäisi olla $XX. ”pahin he voivat sanoa on” ei, anteeksi, se on standardi.”Kysy uudestaan., Jos henkilö, jolle puhut, sanoo, ettei hänellä ole valtuuksia luopua maksusta, pyydä puhumaan jollekulle, joka niin tekee. Muista, että sinulla on kortit tässä neuvottelussa. Kaupallinen johto haluaa yrityksesi.

Joitakin maksuja ehdottomasti kysymys ja työntää takaisin vastaan ovat:

• Setup maksuja.
• vähimmäistasomaksut.
• ”erääntyvien vuokrien prosenttiosuus”—pyydä ”perittyjen vuokrien prosenttiosuus.”
• Häätömaksut-Kysy, riittääkö, että kannat vuokran menetyksen, asianajajamaksut ja vuokran menetyksen.
• Uudistamismaksut.,
• myöhästyneet vuokrankeräys—tai vuokrarikkomusmaksut-vuokralaisten tulisi kantaa tämä kustannus rangaistuksena maksuhäiriöstään, ei sinun.
• Kysy alhaisempi kustannus-vähennys säästöt (20% säästöjä vero protestin sijaan 30%).
• ehdottaa, että perittävästä vuokrasta perittäisiin puoli prosenttiyksikköä tai täydet pisteet vähemmän.

Panokset ovat Korkeita

Wells Fargo Center

Kaikki vuokralaiset on on palvelu, mutta panokset nousevat kaupallisia vuokralaisia., Lvi vahinko tai rikki LVI-voi haittaa vuokralainen; se voi sulkea tai keskeyttää liiketoiminnan kaupallinen vuokralainen. Nämä seuraukset voivat siirtää vuokranantajalle tai sijoittajaryhmä sekä; jos vuokralainen on net lease, niiden laski liikevaihtoa on myös vähentynyt tuloja, koska vuokra koostuu prosenttiosuus liiketoiminnan liikevaihto. Liika seisokit voivat saada kaupallisen vuokralaisen sulkemaan ovensa lopullisesti, mikä on huono asia kaikille mukana oleville.

paljon ratsastetaan Liikekiinteistöjen isännöitsijällä tekemään työnsä hyvin., Pitää tämä mielessä, kun olemme syvään sukeltaa kaupallisen omaisuuden kiinteistöjen hallinta maksut ja palkkiot.

Nyt, tutustu portfolio kaupallinen toimisto rakennuksen ominaisuuksia ja selvittää, miten päästä alkuun Feldman Osakkeisiin.

Related: What is the difference between Class A, B, and C properties?