tehát mi az irodaépület ingatlankezelési szolgáltatás költsége? A rövid válasz az összegyűjtött bérleti díjak 1,75-3% – a. Természetesen ez meglehetősen széles körű. Hol fog esni, hogy a százalékos spektrum Sok változótól függ.

az ingatlankezelési költségeket befolyásoló tényezők

a kereskedelmi irodaépületek egy teljesen új árnyalatot adnak az ingatlankezelési játékhoz., “Miért fizet valaki, hogy mit tehettem magam?”nem vonatkozik. A legtöbben nem DIY kereskedelmi ingatlan menedzsment. A kereskedelmi lízingek sokkal bonyolultabbak. Nettó bérlet? Hármas háló? Átalánydíj? Milyen kifejezés? Évek? Évtizedek? Milyen lízing jutalék fizetni egy kereskedelmi bróker?

nincs beállított képlet létezik annak kiszámításához, hogy egy kereskedelmi Ingatlankezelő mennyit számít fel. Ugyanaz az alapkezelő társaság különböző szolgáltatási szintekkel rendelkezhet, mindegyik különböző díjakkal rendelkezik., A következő tényezők befolyásolják, hogy a kereskedelmi ingatlankezelés mennyibe fog kerülni:

az épület mérete

elvárhatja, hogy egy kisebb kereskedelmi épület alacsonyabb százalékos vagy átalánydíjat kapjon, mivel kevesebb munkát igényel. A kereskedelmi Ingatlankezelő azonban valószínűleg alvállalkozásba adja vagy személyesen felügyeli egy kisebb épület irányítását. Ezért a kisebb épületek általában magasabb ingatlankezelési százalékokat parancsolnak, mivel fedezni kell a menedzser idejét.,

a nagyobb ingatlanok teljes munkaidős személyzetet érdemelhetnek-építési ingatlan menedzser, bérlő koordinátor, karbantartó személyzet, gondnok személyzet stb. Ezeknek a helyszíni embereknek a fizetését a tulajdonos külön fizeti. Nagyobb ingatlanok esetén az ingatlankezelő kezelési díjat kap, és teljes mértékben megtérítik a helyszíni fizetések és terhek költségeit.,

példa:

egy 4 egységnyi irodakomplexum esetében a kereskedelmi Ingatlankezelő mező minden hívást a korlátozott bérlői bázisról, az ingatlant a leendő bérlőknek mutatja be, és egy előnyben részesített vállalkozót küld a javítások kezelésére. Ez a menedzser a bruttó beszedett bérleti díjak 6% – át számíthatja fel, figyelembe véve, hogy a saját idejét és idejét mennyit költik el.

ugyanaz az alapkezelő társaság gyűjtheti a bruttó beszedett bérleti díj 2% – át egy 400 000 négyzetméteres irodaépületre., Mielőtt úgy gondolja, hogy van egy lopni egy üzlet, ne feledje, hogy az alapkezelő társaság bérel egy épület vezetője, helyettes vezetője, teljes munkaidős karbantartó mérnök(k), részmunkaidős karbantartási támogató személyzet. A menedzser végzi a bérbeadást, a kirúgást, a képzést, a felügyeletet és a bérszámfejtést, de ezek a bérköltségek, beleértve a fizetést, az orvosi ellátást, a dolgozó munkáját. stb. megjelenik, mint egy extra költség a P& L.

néha” vagyonkezelési Díjak “és” bérszámfejtési költségek ” összefolynak. Győződjön meg róla, hogy külön őket., Különösen akkor, ha egy kereskedelmi Ingatlankezelő társaság alacsony százalékot idéz, kérdezze meg, hogy mennyi extra bérköltséget számíthat fel, valamint az egyes alkalmazottak munkaköri leírásait.

kapcsolódó: Commercial Real Estate Trends in 2020

az ingatlankezelés több, mint a WC-k rögzítése

Castille a Carillon

kérdezze meg az ingatlan-rajongót, ha úgy gondolják, hogy meg tudják javítani a WC-t., Valószínűleg azt mondják: “Igen.”Helytelen bizalom vagy nem, legalább tudják, hogyan kell keresni egy YouTube bemutatót vagy a Google-t-keressen egy közeli vízvezeték-szerelőt.

kérdezze meg ugyanazt a fickót, ha ismeri az összes dobozt, amelyet ellenőrizni kell, mielőtt jogilag kilakoltathatják a nem fizető bérlőt. A legtöbb ingatlanbefektető elakad.

kereskedelmi ingatlan menedzsment vegyületek, hogy skillset akadályt több tucat extra szövődmények., Jó kereskedelmi ingatlan vezetők igényel sokkal több speciális képzés a szabályozási bonyolult, biztosítási követelmények, valamint más árnyalatok kereskedelmi ingatlan párosítsa a megfelelő irodába, ahol a megfelelő bérlőt, fenntartani, hogy a bérleti jó áll, címe problémák ténylegesen és jogszerűen.

magasabb kereskedelmi ingatlankezelési díjakat és százalékokat vár az ingatlan:

• egy egészségügyi intézmény.
• egészségügyi kódellenőrzés alá tartozó élelmiszer-szolgáltató vagy feldolgozó létesítmény.
• olyan ipari létesítmény, ahol veszélyes anyagokat kezelnek.,
• bármely más szabályozásigényes létesítmény, ahol a tulajdonos felelőssége, hogy megfeleljen a szabályoknak és/vagy átugorjon a karikán a kihasználtsági előírások fenntartása érdekében.

ingatlan állapota

Castille at Carillon

az újabb ingatlanok általában alacsonyabb százalékokat és díjakat adnak a kereskedelmi ingatlankezelőknek. Ennek számos oka van, legtöbbjük intuitív. Például:

• az újabb kereskedelmi tulajdonságok kevésbé menedzsment intenzívek. Kevesebb dolog fog törni vagy szivárogni., Kevesebb szolgáltatási hívás esetén az ingatlan kevésbé gond a menedzsment számára.
• tulajdonságok állapotban elhanyagolt parancs alacsonyabb bérleti díjak. Mivel a kereskedelmi ingatlankezelők gyakran a beszedett bérleti díjak egy százalékát számítják fel, az alacsonyabb potenciális bérleti díj miatt kevesebb jövedelmet keresnek. Lehet, hogy fel a díjakat, csak azért, hogy megéri az idejüket.
• a rossz állapotban lévő tulajdonságok jelentős javításokat vagy nagy rehabilitációs projektet igényelhetnek., A kereskedelmi ingatlankezelők ezt az extra erőfeszítést projektkezelési díjakra vagy magasabb százalékokra fordíthatják, hogy figyelembe vegyék az általuk vállalt nagyobb felelősséget.

Bérleti Ingatlan helye

a kívánatos helyeken található ingatlanok, mint például a város belvárosa vagy a ritzy kerület, jelentősen magasabb bérleti díjakat parancsolhatnak. Ugyanazok a tényezők érvényesek, mint fent-a vezetők magasabb százalékokat számolhatnak fel a távoli, alacsony bérleti irodahelyiségért, így nem dolgoznak ugyanolyan keményen a kevesebb jövedelemért.,

a kereskedelmi iroda ingatlanának elhelyezkedése más módon befolyásolja a kezelési díjakat. Ha egy kis irodaépületbe fektet be, és az egyetlen kereskedelmi Ingatlankezelő, akiben megbízik, messze van, a kereskedelmi Ingatlankezelő magasabb díjat számíthat fel a befektetési ingatlanba ingázással töltött idő elszámolására.

Ez a hátrány azonban eltűnhet a nagyobb, többszintes irodaépületek esetében. Ne feledje, hogy a nagyobb épületek gyakran igényelnek saját fizetett helyszíni személyzetet., Az ilyen személyzet sokkal könnyebb a kereskedelmi Ingatlankezelő társaságok számára távolról kezelni.

szolgáltatások

az ingatlan szolgáltatások szerepet játszanak az ingatlankezelési díjak értékelésében. A kereskedelmi ingatlan, amely számos kényelmi, mint egy tornaterem, víz funkció, on-grounds park, stb .. lehet parancs magasabb díjakat egy kereskedelmi Ingatlankezelő, mert ezek a szolgáltatások igényelnek több erőfeszítést kezelni.

azonban a kényelmi tulajdonságokkal rendelkező ingatlanok magasabb bérleti díjakat is parancsolnak. Kiterjedt kényelmi általában megtalálható újabb, fancier tulajdonságok., Mint azt már tudjuk, a magasabb bérleti díjak és a kevesebb régi fűtési és légkondicionáló rendszer miatt csökkennek a rezsiköltségek.

olvassa el Feldman Equities esettanulmányainkat itt.

szolgáltatások mértéke

minél több szolgáltatást fed le ingatlankezelési szerződése,annál magasabb díjakra számíthat.

az érintett lízing típusától függően a kereskedelmi Ingatlankezelő valójában kevesebb szolgáltatást nyújthat, mint gondolná. Néhány kereskedelmi lízing garantálja a bérlőnek négy falat és egy tetőt, és még egy keveset., A javítás és karbantartás, a közüzemi kifizetések, sőt az ingatlanadó kifizetése valójában a bérlő felelőssége lehet. Lehet, hogy a kereskedelmi ingatlankezelőnek semmi más nincs a tányérján, mint a megüresedett helyek kitöltése, a bérleti díjak beszedése és a kilakoltatások feldolgozása. Ebben az esetben az ingatlankezelési díjak általában alacsonyabbak lesznek.

Ha javítás, közművek, adók, adó tiltakozások stb. esik az ingatlankezelő, elvárják, hogy többet fizetni.

azt gondolhatja, hogy az épület mérete nagy szerepet játszik a szolgáltatások mértékének meghatározásában., Nem mindig ez a helyzet. A bérlők száma gyakran sokkal többet számít. Egy hatalmas raktár csak egy bérlő igényel sokkal kevesebb erőfeszítést kell kezelni, szemben a megfelelő méretű irodaház, amely bérbe sok bérlő.

átalánydíj vs Százalékos Díj Property Management

Wells Fargo Center

a Legtöbb kereskedelmi ingatlan kezelő vállalat gyűjteni egy százalékos bruttó bérleti díjat gyűjtött, mint a díj. Ez előnyös Önnek, mint befektetőnek, mert az alapkezelő társaság ösztönzi az ingatlan hatékony kezelését., Minél több bérleti díjat gyűjtenek, annál több pénzt gyűjt a menedzser. Eközben profitál a megnövekedett bevételekből.

egy maroknyi kereskedelmi Ingatlankezelő havi díjat számíthat fel. Legyen óvatos egy ilyen elrendezéstől. A kereskedelmi ingatlankezelők kevésbé ösztönzik arra, hogy jó munkát végezzenek, ha ugyanazt a szerződéses összeget kapják, függetlenül attól, hogy mi történik.

néha” hibrid ” elrendezést készítenek, amelynek során a beszedett bérleti díjak a minimális küszöbérték alá esnek.,

példa:

egy menedzser 3% – os díjat számít fel havi 30 000 dolláros bruttó potenciális bérleti díjért. Ha a menedzser minden fillért gyűjt, a cég 900 dollárt zsebel az erőfeszítésért. Ha azonban kevesebb, mint 15 000 dollárt gyűjtenek egy hónap alatt, akkor az 500 dolláros átalánydíj rúghatja. Ez érthető, hiszen a menedzsment erőfeszítései során a humán erőforrás és a ráfordítások alapvető szintje áll fenn. Ha azonban az ingatlan valóban kudarcot vall, az alapkezelő társaság legalább garantálja minimális kifizetését.

kapcsolódó: mi a jó kap arány a kereskedelmi ingatlanokban?,

Rent Due vs Rent Collected

Ez egy gyakorlat gondosan olvassa el a szerződést, és tudja, mit kell keresni.

a fentiekben azt mondtuk, hogy a legtöbb kereskedelmi Ingatlankezelő a beszedett bérleti díj egy százalékát számítja fel. Legyen nagyon óvatos, amikor elolvassa a szerződést—próbálja meg elkapni, hogy meghatározza-e a fizetendő bérleti díj százalékát.,

“Rent collected” olyan pénzekből áll, amelyeket a vállalat ténylegesen beszed és betesz a bankszámlájára. Tényleges készpénz, csekkek, pénzmegrendelések, hitelkártya díjak stb.

“esedékes bérleti díj” az, hogy az alapkezelő társaságnak mennyi bérleti díjat kell beszednie a bérleti szerződés szerint … függetlenül attól, hogy a bérlő fizet-e vagy sem.

lásd a baj sörfőzés? Tegyük fel, hogy kereskedelmi ingatlankezelési megállapodása az összegyűjtött bérleti díjak 5% – át írja elő. Egy bérlő 5000 dollárral tartozik ebben a hónapban., Ha az alapkezelő társaság összegyűjti az egészet, akár barátságosan, akár fenyegetésekkel, figyelmeztetésekkel, a Társaság jogosult a bérleti díj 250 dollárjára ($5,000 x 5%). Ha azonban a bérlő jön rövid, és csak átadja felett $ 4,000, azzal az ígérettel, hogy fizetni a többit a jövő hónapban, a menedzser csak a jogot, hogy zsebre $200 ($4,000 x 5%).

mi van, ha a kereskedelmi ingatlankezelési szerződés az esedékes bérleti díjak 5% – át írja elő? Tegyük fel, hogy ugyanaz a bérlő, aki tartozik $ 5,000 bérleti ebben a hónapban. Tegyük fel, hogy ez a bérlő teljesen elfojtja Önt., Nem ad át egy fillért sem abból az 5000 dollárból, amivel tartozik. Mivel a szerződés a “esedékes bérleti díj” százalékára szólít fel, a teljes 250 dollárral tartozik az ingatlankezelőnek.

javasoljuk, hogy nézd meg egy másik cég, ha a kereskedelmi ingatlan alapkezelő társaság a meghallgatást jelent meg egy szerződést hívja díj alapján egy “százalékos bérleti díj miatt.”

A különböző típusú kereskedelmi ingatlan kezelési díjak

a Morgan Stanley Torony

Kereskedelmi ingatlan alapkezelő százalékos hajlamosak a start körül 1,75% – ot., Ennek ellenére érdemes ezt a számot akár 3% – ra rúgni, amikor egy kereskedelmi ingatlant jegyez az átvilágítás során. Más díjak lesznek. Egy tökéletes világban csak akkor számít fel díjat, ha egy Ingatlankezelő olyan szolgáltatást végez, amely valójában több pénzt keres, így igazolja a díjat. A gyakorlatban néha igen, néha nem.

kilakoltatási díj

Ez nehéz. A kilakoltatások általában pénzgödrök., Mire eljutsz a kilakoltatás pontjához, a bérlő valószínűleg sok bérleti díjat okozott neked, vagy jelentős károkat okozott az ingatlanodban vagy a hírnevedben. A törvények megakadályozzák, hogy a bérlőt a helyszínen a járdára rúgja. Bírósági beadványokat kell készíteni, minden papírmunkával rendben. A bíróságot nem érdekli, hogy siessen, csak mert pénzt ver … és ráadásul az ingatlankezelője extra díjat számít fel Önnek?

mégis, nézd meg a saját szemszögéből. A kilakoltatások erőfeszítést igényelnek, és az erőfeszítések gyakran kártérítést érdemelnek., Minél hamarabb megy keresztül a kilakoltatás, annál hamarabb telepítheti a kereskedelmi Ingatlankezelő a bérlőt, aki (remélhetőleg) ténylegesen fizeti a számláit.

másrészről, lehet, hogy az ingatlankezelő, vagy az ő felügyelete alatt álló alkalmazott telepítette a holtpontú bérlőt. Fontolja meg az ingatlankezelő által kivetett kilakoltatási díj visszaszorítását, különösen 500 dollár feletti díjat.

megjegyzés: a bíróságok gyakran díjat számítanak fel a kilakoltatás benyújtásáért. Az ingatlankezelő fizethet ügyvédet a kilakoltatás megfelelő benyújtására., Higgye el, azt akarja, hogy a kilakoltatás megfelelően történjen, vagy a bíró kidobja, és hagyja, hogy a bérlője maradjon, ha kifizeti a lakbért, vagy sem. Ezek a bejelentési díjak és ügyvédi díjak fog megjelenni, mint egy költség a P&L. ez normális. Amit meg akarsz nézni, az egy extra díj, amelyet a menedzsernek fizetnek a bérlő kilakoltatásának nehézségéért,amelyet valószínűleg jobban kellett volna átvilágítaniuk.,

példa:

a kereskedelmi Ingatlankezelő 300 dollárt számít fel a kilakoltatás feldolgozására, a kilakoltatási ügyvédnek fizetett 250 dollár mellett 50 dollárt fizetett a bíróságnak a kilakoltatás benyújtására. Nem jó.

felmondási díj

városközpont

Ez is ragadós. A bérleti szerződések általában veszteséget jelentenek az ingatlanbefektető számára. Az egység hamarosan betöltetlen lesz. Valószínűleg rehabilitációra, lízing jutalékokra és egyéb kiadásokra lesz szükség, mielőtt újabb bérlő települ., Nincs a kilakoltatás többletköltsége és fejfájása, de még mindig fáj a lényeg. Fontolja meg a bérleti felmondási díj tárgyalását, különösen, ha több mint néhány száz dollár.

bérleti megújítási díj

a bérlet megújítása gyönyörű dolog lehet. Van egy nagy bérlő kapcsolat, bérleti díj növekedhet, nem kell rehab az egység, időjárás üresedés, vagy fizetni egy új lízing jutalék. Az ingatlankezelő néhány száz dollárt számíthat fel a bérleti szerződés megújításának feldolgozására.

Ez a kiadások boldog kategóriájába tartozik, amelyek valóban segítenek az alsó sorban., Fontolja meg, bár-a régi lízing megújítása lényegesen kevesebb erőfeszítést igényel az ingatlankezelő részéről, mint egy új bérlő megtalálása. Megújítási díjak több mint néhány száz dollárt feltétlenül kell tárgyalni. Ezen a ponton, akkor alapvetően felszámított Xerox papír $ 50 egy lap.

késedelmi díj

fontolja meg ezt a tárgyalást. A késedelmes bérleti díjak és az azt követő késedelmi díjak továbbra is a kereskedelmi Ingatlankezelő által beszedett bérleti díjak százalékában számítanak. Felmérhetik a késedelmi díjakat, amelyekből szintén gyűjtenek egy százalékot., Ön, a befektető, a késedelmes fizetés beszedésének díja komoly kettős merítés.

adjon hozzá minden egyéb díjat

minden egyes díjért, amelyet a kereskedelmi Ingatlankezelő kér, fontolja meg, hogy a díj kompenzálja – e azt a szolgáltatást, amely több pénzt tesz lehetővé, növelve a cash flow-t és a befektetés értékét.

egy közös díj egy “lízingdíj” vagy ” lízing jutalék.”Mivel nincs bevétel lízing nélkül, ez egy nagyon egyszerű díj, amelyet igazolni kell. Felhívjuk figyelmét azonban, hogy milyen jutalékokat fizet a menedzser a kereskedelmi helymeghatározó ügynököknek, hogy a bérlőket hozzád utalják., Ha egy másik ingatlanügynök a bérlő “beszerzési oka”, akkor megérdemlik a díj oroszlánrészét. Ha a kereskedelmi ingatlan manager díjak egy nagy lízing díj, fontolja meg, kérve őket, hogy felszívja a kereskedelmi lokátor bizottság.

ne feledje, hogy a NOI nem csak a bevételek növeléséről szól—hanem a költségek csökkenéséről is. A kereskedelmi Ingatlankezelő igazolhatja a költségeket csökkentő díjakat.,

példa:

Ha a horgot a vagyonadó vagy közüzemi költségek, az ingatlankezelő vállalja a feladatot, hogy tiltakoznak az adók vagy átesett energiatakarékos projektek, hogy csökkentsék ezeket a költségeket. Olyan szerződést javasolhatnak, amely feljogosítja őket a megtakarítások százalékos arányára-mondjuk 20-30 százalék közötti különbség az adótörvényben a tiltakozás előtt és után.

hogyan kell tárgyalni vagyonkezelési díjak

ismét, ingatlankezelés legyen elfogadható költség, amely növeli az értéket, és időt takarít meg., Érdemes megfizetni ezt a kiváltságot, de ne álljon meg, ha úgy gondolja, hogy túlköltekezik.

olvassa el figyelmesen a kereskedelmi ingatlankezelési megállapodást. Lehet, hogy az alapkezelő társaságnak van egy boilerplate megállapodása, amely megmutatja, de minden forgatható. Jegyezze meg minden díjat, és tiltakozzon minden olyan díj ellen, amelyet túl magasnak tart.

egy e-mail vagy telefonhívás rendben van. Csak kérdezd meg: “mi a célja ennek a díjnak?”vagy csak állami,” azt hiszem, a díj kell $ XX. “a legrosszabb lehet mondani, hogy” nem, sajnálom, ez a szabvány.”Kérdezd meg újra., Ha az a személy, akivel beszél, azt mondja, hogy nincs felhatalmazása a díj lemondására, kérje meg, hogy beszéljen valakivel, aki igen. Ne feledje, hogy a kártyákat ebben a tárgyalásban tartja. A kereskedelmi alapkezelő társaság az Ön vállalkozását akarja.

egyes díjak, amelyek határozottan megkérdőjelezhetők, és visszalépnek a következők ellen:

• beállítási díjak.
• minimális átalánydíjak.
• “esedékes bérleti díj százalékos aránya” – kérje a ” beszedett bérleti díj százalékos arányát.”
• kilakoltatási díjak-kérdezze meg, hogy elegendő-e a bérleti díj, az ügyvédi díjak és a bérleti díj elvesztése.
• megújítási díjak.,
• késői bérleti díj beszedési vagy bérleti díj megsértése díjak-a bérlők kell viselnie ezt a költséget, mint a büntetés az alapértelmezett, nem te.
• kérjen alacsonyabb százalékos költségcsökkentési megtakarítást (a megtakarítások 20% – a az adó tiltakozás helyett 30%).
• javasoljon egy fél ponttal vagy egy teljes ponttal alacsonyabb bérleti díjat.

A tét magas

Wells Fargo Center

minden bérlőnek kiszolgálnia kell, de a tét növekszik a kereskedelmi bérlőkkel., A vízvezeték-baleset vagy a törött HVAC kellemetlenséget okozhat a bérlőnek; leállíthatja vagy megszakíthatja a kereskedelmi bérlő üzleti tevékenységét. Ezek a következmények át a bérbeadó vagy befektető csoport is; ha a bérlő egy nettó bérleti, a csökkent bevétel is a csökkent bevétel, mert a bérleti díj áll százalékos üzleti bevétel. A túl sok leállás miatt a kereskedelmi bérlő bezárhatja kapuit, ami rossz minden érintett számára.

sokat lovagol egy kereskedelmi Ingatlankezelő, hogy jól végezze munkáját., Ne feledje, hogy mi egy mély merülés a kereskedelmi ingatlanok ingatlankezelési Díjak és jutalékok …

most, nézd meg a portfolió kereskedelmi irodaház ingatlanok, és megtudja, hogyan kell kezdeni a Feldman részvények.

kapcsolódó: mi a különbség az A, B és C osztály tulajdonságai között?