Candidato democratico alla presidenza Joe Biden ha proposto un homebuyer prima volta (o” acconto”) credito d’imposta fino a $15.000. Mentre i dettagli sono scarsi, l’idea di un credito d’imposta per aiutare i nuovi acquirenti di case con il loro acconto ha buon senso ed è un miglioramento significativo rispetto al sussidio primario di oggi per i proprietari di case—la detrazione degli interessi ipotecari (MID). Una versione della proposta di credito d’imposta Biden è stata stimata dal Tax Policy Center per costare circa billion 25 miliardi all’anno.,

Un credito d’imposta per gli acquirenti di case per la prima volta si concentra sulla proprietà della casa piuttosto che l’accumulo di debito ipotecario. Un tale credito mirerebbe sussidi a coloro che non possiedono ancora una casa, compresi i giovani, che hanno lottato per costruire ricchezza. Sarebbe anche beneficio neri e ispanici, che hanno rispettivamente solo un ottavo e un quinto della ricchezza media dei bianchi.

Ho descritto molti dei vantaggi di un credito homebuyer in un rapporto che ho coautore con Amanda Eng e Benjamin Harris (che attualmente è un consulente economico di Biden)., In una colonna futura, discuterò alcuni dei problemi di progettazione difficili che un credito d’imposta homebuyer prima volta solleva.

Mentre la campagna Biden non fornisce molti dettagli sul credito d’imposta proposto, l’analisi di TPC si basava su un credito temporaneo per la prima volta di chi acquista casa disponibile dal 2008 al 2010. Che prima credito d’imposta generalmente pari al 10 per cento del prezzo di acquisto della casa, con un credito massimo disponibile di $7.500 sia per un singolo contribuente o una coppia sposata deposito di un ritorno congiunto., TPC presume che la proposta di credito Biden Bid 15.000 avrebbe una struttura simile, ma con un tasso di credito fissato al 20 per cento.

La logica di base per il sussidio di qualsiasi proprietario di abitazione si basa su alcune nozioni di base, come la probabilità che le persone si prendano cura meglio della propria proprietà rispetto a quella di qualcun altro, la stabilità che la proprietà della casa dà a una comunità e le riserve di ricchezza che la proprietà della casa fornisce alle, Coloro che sono preoccupati per la disuguaglianza della ricchezza e il suo rapporto con l’opportunità riconoscono che l’equità domestica e le attività pensionistiche sono le due principali forme di ricchezza per la maggior parte delle famiglie. Le case occupate dai proprietari sono il bene principale per coloro che hanno una ricchezza inferiore alla media.

Anche se non si accettano questi benefici della proprietà della casa, il credito di un acquirente per la prima volta è ancora un incentivo superiore rispetto alla detrazione fiscale degli interessi ipotecari (MID) o quasi qualsiasi sussidio relativo all’importo degli interessi pagati.,

Il credito d’imposta di un acquirente per la prima volta sovvenziona direttamente l’acquisizione di una casa, in contrasto con la metà che spesso supporta il mantenimento o l’aumento del debito ipotecario. Si consideri qualcuno che rifinanzia semplicemente un mutuo convenzionale di 30 anni dopo 10 anni con un nuovo prestito di 30 anni. Allungando il periodo di pagamento per altri 10 anni, il rifinanziamento riduce l’importo del patrimonio netto del proprietario di abitazione per ogni anno successivo. Allo stesso modo, immaginate qualcuno che vende una casa di 4 400.000 con un mutuo di mortgage 200.000 e equity 200.000 di equità e compra un’altra casa di house 400.000., La METÀ è un incentivo a fare un acconto relativamente piccolo, diciamo $80.000, e prendere un nuovo mutuo di $320.000. Questo passaggio riduce l’equità domestica di $120.000 e forse porta il proprietario di casa a spendere quel denaro extra su un livello più elevato di consumo.

Infine, correttamente limitato, il credito di un homebuyer enfatizza la proprietà della casa, non la dimensione di una casa. Nessuno che compra una casa del valore di più di $75.000 sotto il credito d’imposta temporaneo 2008-10 ha ottenuto più di un sussidio di chiunque altro., Per dollaro di sovvenzione fiscale, il credito di un acquirente per la prima volta fa molto di più per incoraggiare la proprietà rispetto all’attuale detrazione degli interessi ipotecari per la casa, che oggi è disponibile per prestiti fino a 7 750.000.

Sotto il taglio delle tasse 2017 e Jobs Act, il Tax Policy Center ha stimato che il numero di itemizers è sceso da circa il 26 per cento di tutte le famiglie fiscali a circa l ‘ 11 per cento con pochissimi nei primi tre quintili (più poveri del 60 per cento) della distribuzione del reddito., Per la stragrande maggioranza degli acquirenti di case per la prima volta, un credito simile a Biden sarebbe un sussidio fiscale molto più efficace e molto più equamente distribuito rispetto alla detrazione degli interessi ipotecari di oggi.