È possibile calcolare il reddito operativo netto (NOI) per il vostro investimento immobiliare, utilizzando il modello generalmente accettato proventi operativi netti formula, che è il vostro potenziale di reddito di affitto, più eventuali ulteriori proprietà del reddito meno vacante perdite meno il totale delle spese operative.

Tieni presente che la formula del reddito operativo netto può variare a seconda di chi la calcola.,

Ad esempio, la maggior parte degli investitori separa i potenziali redditi da locazione e altri redditi, ma a volte li vedrai combinati. Indipendentemente da ciò, la formula del reddito operativo netto generalmente accettata è il tuo potenziale reddito da locazione più qualsiasi reddito aggiuntivo relativo alla proprietà meno le perdite di posti vacanti meno le spese operative totali.,

Net Operating Income Formula

The net operating income formula:

NOI = Rental Income + Other Income – Vacancy Losses – Total Operating Expenses

Al fine di capire il risultato operativo netto di una proprietà, è necessario conoscere il potenziale reddito da locazione e altri proventi che produce. È inoltre necessario tenere conto delle perdite di posti vacanti da unità vacanti o unità in cui gli inquilini non pagano l’affitto. Infine, è necessario aggiungere tutte le spese operative. Una volta che hai tutti questi numeri, è possibile calcolare il reddito operativo netto di un investimento immobiliare.,

Per trovare il risultato operativo netto, in genere è necessario:

1. Reddito potenziale locativo di un investimento immobiliare

Il reddito potenziale locativo (PRI) è l’affitto totale combinato secondo i termini di ogni singolo affitto residenziale o commerciale, con l’ipotesi che la proprietà sia occupata al 100%. Se la proprietà non è completamente occupata, la quantità di PRI si basa su un’analisi del mercato degli affitti, in base ai contratti di locazione e ai termini di proprietà comparabili.

2., Perdite di posti vacanti su un investimento immobiliare

Le perdite di posti vacanti rappresentano la perdita di reddito dovuta agli inquilini che liberano la proprietà e / o agli inquilini inadempienti sui loro canoni di locazione. Il fattore posto vacante può essere calcolato in base alle scadenze correnti del contratto di locazione. Dati basati sul mercato che utilizzano offerte di proprietà comparabili possono essere utilizzati anche ai fini del calcolo del NOI di una proprietà.

Per calcolare le perdite di posti vacanti, guarda a cosa avrebbe potuto affittare quell’unità e moltiplicala per tutti i mesi dell’anno in cui era vacante., Ad esempio, se altre unità simili affitto per $2.000 al mese e l’unità vacante era vuoto per tre mesi, si sarebbe moltiplicare $2.000 per 3 e ottenere $6.000, che è la perdita di posti vacanti annuale per la proprietà.

3. Altri redditi su un investimento immobiliare

Poiché ci sono molti modi diversi in cui una proprietà può generare reddito, gli investitori immobiliari devono includere tutti i possibili ricavi nel loro calcolo, oltre all’affitto mensile., Questi altri ricavi includono, ma non sono limitati a, proventi di noleggio impianto così come i proventi da distributori automatici, proventi da servizi di lavanderia, reddito generato da tasse di parcheggio, spese di cartellone/segnaletica, e altri costi di servizio rilevanti.

4. Spese operative totali su un investimento immobiliare

Le spese operative totali includono tutte le spese necessarie associate alla gestione e alla manutenzione di un investimento immobiliare. Per ottenere le spese operative totali, è sufficiente aggiungere tutte le spese operative come tasse di proprietà, manutenzione e spese di gestione.,

In particolare, le spese operative in genere includono:

• Tasse di proprietà: queste sono valutate da un’autorità governativa nell’area in cui si trova la proprietà e variano in base alla posizione, al valore della proprietà e alle dimensioni.
• Assicurazione di proprietà in affitto: questo aiuta a proteggere la vostra proprietà da perdita di reddito, danni e pericoli come i danni legati al tempo. La politica media su una proprietà in affitto di $200.000 costa $1.473 a $1.596 all’anno.,
• Tasse di gestione della proprietà: Queste tasse sono addebitate da un gestore di proprietà o società di gestione e possono variare dall ‘ 8 per cento dell’affitto mensile lordo raccolto per un investimento immobiliare a oltre il 25 per cento dell’affitto lordo per una proprietà in affitto.
• Manutenzione e riparazioni: queste includono cose per mantenere la proprietà mantenuta, come il controllo dei parassiti, la pittura e la cura del prato, così come le riparazioni necessarie. Aspettatevi di pagare circa l ‘ 1 per cento del valore della proprietà all’anno sulle spese relative alla manutenzione.,
• Spese varie: questi possono includere cose come spese legali, spese di marketing e pubblicità e qualsiasi altra cosa necessaria per gestire la proprietà che non rientra in un’altra categoria.

Spese non incluse in NOI

È importante notare che il servizio del debito, l’ammortamento, le commissioni di leasing, i miglioramenti degli inquilini, le riparazioni all’usura, le imposte sul reddito e le spese per interessi ipotecari non sono inclusi nel calcolo del risultato operativo netto., Questo perché NOI è unico per la proprietà stessa e non include altre spese che sono specifici per l’investitore/mutuatario.