Quindi cosa costano i servizi di gestione della proprietà degli uffici? La risposta breve è tra l ‘ 1,75% e il 3% degli affitti raccolti. Certo, questa è una gamma abbastanza ampia. Dove cadrai su quello spettro percentuale dipende da molte variabili.

I fattori che influenzano i costi di gestione della proprietà

Gli edifici per uffici commerciali aggiungono un nuovo livello di sfumature al gioco di gestione della proprietà., “Perché pagare qualcuno per fare quello che potrei fare io stesso?” non si applica. La maggior parte di noi non può fai da te gestione della proprietà commerciale. Le locazioni commerciali sono molto più complicate. Vai in affitto netto? Tripla rete? Tariffa affitto appartamento? Quale termine? Anni? Decenni? Quale commissione di leasing da pagare a un broker commerciale?

Non esiste una formula impostata per calcolare quanto un gestore di proprietà commerciale addebiterà. La stessa società di gestione può avere diversi livelli di servizio, ognuno con tariffe diverse., I seguenti fattori influenzano il costo della gestione immobiliare commerciale:

Dimensioni dell’edificio

Ci si può aspettare che un edificio commerciale più piccolo comandi una percentuale inferiore o una tariffa fissa, poiché richiede meno lavoro. Tuttavia, un gestore di proprietà commerciale molto probabilmente subappalterà o supervisionerà personalmente gran parte della gestione di un edificio più piccolo. Pertanto, gli edifici più piccoli tendono a comandare percentuali di gestione della proprietà più elevate, poiché devono coprire il tempo del gestore.,

Le proprietà più grandi possono meritare personale a tempo pieno-un gestore di immobili, coordinatore inquilino, personale di manutenzione, personale di servizio, e così via. Gli stipendi di queste persone in loco sono pagati separatamente dal proprietario. Con le proprietà più grandi, il gestore della proprietà riceve una commissione di gestione ed è completamente rimborsato per il costo degli stipendi e degli oneri in loco.,

ESEMPIO:

Per un complesso di uffici di 4 unità, il campo commercial property manager tutte le chiamate dalla base tenant limitata, mostrare la proprietà ai potenziali inquilini stessi, e inviare un appaltatore preferito per gestire le riparazioni. Questo manager potrebbe addebitare il 6% degli affitti lordi raccolti, considerando quanto del suo tempo e il tempo è speso.

Quella stessa società di gestione potrebbe raccogliere il 2% dell’affitto lordo raccolto per un edificio per uffici di 400.000 piedi quadrati., Prima di pensare di aver ottenuto un affare, ricorda che la società di gestione assumerà un responsabile dell’edificio, un assistente manager, un ingegnere di manutenzione a tempo pieno e uno staff di supporto alla manutenzione part-time. Il manager fa tutte le assunzioni, il licenziamento, la formazione, la supervisione e la contabilità dei salari, ma quelle spese del libro paga, incluso lo stipendio, il medico, il comp dell’operaio. ecc. apparirà come una spesa extra sul tuo P&L.

A volte “spese di gestione della proprietà” e “spese del libro paga” vengono confuse. Assicurati di separarli., Soprattutto se una società di gestione immobiliare commerciale si cita una bassa percentuale, chiedere quanta spesa in più del libro paga ci si può aspettare e le descrizioni di lavoro di ogni membro del personale.

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La gestione della proprietà è molto più che riparare i servizi igienici

Castille at Carillon

Chiedi a un appassionato di immobili se pensa di poter riparare un bagno., Probabilmente diranno ” Sì.”Fiducia fuori luogo o no, almeno sanno come cercare un tutorial su YouTube o cercare su Google un idraulico nelle vicinanze.

Chiedi allo stesso ragazzo se conoscono tutte le caselle che devono essere controllate prima di poter sfrattare legalmente un inquilino non pagante. La maggior parte degli investitori immobiliari saranno perplessi.

Commerciali composti di gestione immobiliare che skillset barriera con decine di complicazioni extra., I buoni gestori di proprietà commerciali richiedono una formazione molto più specializzata nelle complessità normative, nei requisiti assicurativi e in altre sfumature di immobili commerciali per abbinare l’ufficio giusto con l’inquilino giusto, mantenere quel contratto di locazione in regola e affrontare i problemi in modo efficace e legale.

Aspettatevi più elevate spese di gestione immobiliare commerciale e percentuali la vostra proprietà è:

• una struttura medica.
• un servizio di ristorazione o un impianto di trasformazione soggetto a ispezioni del codice sanitario.
• un impianto industriale in cui verranno movimentati materiali pericolosi.,
• qualsiasi altra struttura ad alta intensità di regolamentazione in cui il proprietario ha la responsabilità di rispettare le normative e / o saltare attraverso i cerchi per mantenere gli standard di occupazione.

Condizione della proprietà

Castille at Carillon

Le proprietà più recenti tendono a comandare percentuali e commissioni più basse per i gestori immobiliari commerciali. Ci sono diversi motivi per questo, molti dei quali intuitivi. Ad esempio:

• Le proprietà commerciali più recenti sono meno gestionali. Meno cose si romperanno o perderanno., Con meno chiamate di servizio, la proprietà è meno di una seccatura per la gestione.
• Proprietà in uno stato di rovina comando affitti inferiori. Poiché i gestori di immobili commerciali spesso addebitano una percentuale degli affitti raccolti, stanno per fare meno reddito a causa dell’affitto potenziale inferiore. Essi possono avere per le loro tasse solo per rendere la pena il loro tempo.
• Le proprietà in cattive condizioni possono richiedere riparazioni significative o un importante progetto di riabilitazione., I gestori di proprietà commerciali possono tradurre questo sforzo extra in commissioni di gestione del progetto o percentuali più elevate per tenere conto della maggiore responsabilità che assumono.

Posizione della proprietà in affitto

Le proprietà situate in posizioni desiderabili, come il centro di una città o il quartiere raffinato, possono richiedere affitti significativamente più elevati. Si applicheranno gli stessi fattori di cui sopra-i manager possono addebitare percentuali più elevate per spazi di uffici lontani e a basso affitto in modo che non lavorino altrettanto duramente per meno reddito.,

La posizione della proprietà ufficio commerciale influenzerà le spese di gestione in altri modi. Se investi in un piccolo edificio per uffici e l’unico gestore di proprietà commerciale di cui ti fidi è lontano, il gestore di proprietà commerciale può addebitare una commissione più elevata per tenere conto del tempo trascorso da e verso il tuo investimento immobiliare.

Tuttavia, questo svantaggio potrebbe scomparire per edifici per uffici più grandi e multi-affittati. Ricorda che gli edifici più grandi spesso richiedono il proprio personale retribuito in loco., Tale personale è molto più facile per le società di gestione immobiliare commerciale da gestire in remoto.

Servizi

I servizi di proprietà svolgono un ruolo nella valutazione delle spese di gestione immobiliare. Una proprietà commerciale che dispone di molti servizi, come una palestra, giochi d’acqua, parco per motivi, ecc. potrebbe comandare tasse più elevate da un gestore di proprietà commerciale perché questi servizi richiedono uno sforzo maggiore per gestire.

Tuttavia, le proprietà con servizi comandano anche affitti più elevati. Ampi servizi tendono ad essere trovati su proprietà più recenti e più elaborate., Come già sappiamo, più alto potenziale affitto collezioni e meno antichi sistemi di riscaldamento e aria condizionata per rompere spingere le spese di gestione verso il basso.

Leggi i nostri casi di studio Feldman Equities qui.

Estensione dei servizi

Più servizi copre il contratto di gestione della proprietà, più alto è possibile aspettarsi che le tasse siano.

A seconda del tipo di contratto di locazione coinvolto, un gestore di proprietà commerciale può effettivamente fornire meno servizi di quanto si pensi. Alcuni contratti di locazione commerciali garantiscono l’inquilino quattro pareti e un tetto, e poco altro., Riparazioni e manutenzione, pagamenti di utilità, anche i pagamenti delle imposte di proprietà possono effettivamente essere la responsabilità dell’inquilino. Il gestore immobiliare commerciale può avere nulla sul suo piatto diverso da riempire i posti vacanti, la raccolta di affitti, e l’elaborazione sfratti. In questo caso, le spese di gestione della proprietà tenderanno ad essere inferiori.

Se riparazioni, utenze, tasse, proteste fiscali, ecc. cade al gestore della proprietà, si aspettano di pagare di più.

Si potrebbe pensare che la dimensione dell’edificio giochi un ruolo importante nel determinare l’estensione dei servizi., Questo non è sempre il caso. Il numero di inquilini spesso conta molto di più. Un enorme magazzino con un solo inquilino può richiedere molto meno sforzo per gestire rispetto all’edificio per uffici di dimensioni equivalenti che viene affittato a molti inquilini.

Flat Fee vs. Percentuale Fee in Property Management

Wells Fargo Center

La maggior parte delle società di gestione di immobili commerciali raccolgono una percentuale di affitto lordo raccolti come loro tassa. Questo è vantaggioso per te come investitore, perché la società di gestione ha un incentivo a gestire efficacemente la tua proprietà., Più affitto raccolgono, più soldi il manager ottiene per raccogliere. Nel frattempo, si beneficiare di un aumento delle entrate.

Una manciata di gestori di immobili commerciali può addebitare un canone mensile fisso. Diffidare di un tale accordo. I gestori immobiliari commerciali hanno meno incentivi per essere bravi nel loro lavoro se verranno pagati lo stesso importo contrattuale, indipendentemente da cosa.

A volte viene fatto un accordo “ibrido”, per cui una tariffa forfettaria scatta se gli affitti raccolti scendono al di sotto di una soglia minima.,

ESEMPIO:

Un manager addebita una commissione del 3% su un affitto potenziale lordo di $30.000 al mese. Se il manager raccoglie ogni centesimo, la sua azienda intasca 9 900 per lo sforzo. Se, tuttavia, raccolgono meno di $15.000 in un mese, una tariffa forfettaria di $500 può calciarlo. Ciò è comprensibile poiché esiste un livello di base delle risorse umane e delle spese sostenute nello sforzo di gestione. Tuttavia, se la proprietà sta davvero fallendo, la società di gestione è almeno garantita la loro vincita minima.

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Rent Due vs Rent Collected

Questo è un esercizio per leggere attentamente il tuo contratto e sapere cosa cercare.

Abbiamo detto sopra che la maggior parte dei gestori di immobili commerciali carica una percentuale di affitto raccolto. Essere molto cauti quando si legge il contratto-cercare di catturare se o non prevede una percentuale di affitto dovuto.,

“Rent collected” consiste in denaro che la società effettivamente raccoglie e deposita sul tuo conto bancario. Contanti effettivi, assegni, vaglia postali, spese di carta di credito, ecc.

“Affitto dovuto” è quanto affitto la società di gestione dovrebbe raccogliere in base al contratto di locazione-se l’inquilino paga o meno.

Vedi il problema della birra? Supponiamo che il tuo accordo di gestione della proprietà commerciale preveda una tassa del 5% degli affitti raccolti. Un inquilino deve 5.000 dollari questo mese., Se la società di gestione raccoglie tutto, sia amichevolmente o da minacce e ammonimenti, la società ha diritto a $250 di tale affitto ($5.000 x 5%). Se, tuttavia, l’inquilino arriva a breve e solo le mani oltre $4.000, con la promessa di pagare il resto il mese prossimo, il manager ha solo il diritto di intascare $200 ($4.000 x 5%).

Che cosa succede se il contratto di gestione immobiliare commerciale prevede una tassa del 5% degli affitti dovuti? Diciamo che hai lo stesso inquilino che deve ren 5.000 in affitti per questo mese. Supponiamo anche che questo inquilino si stiffs completamente., Non consegna un centesimo dei 5.000 dollari che deve. Poiché il tuo contratto richiede una percentuale di “affitto dovuto”, devi al gestore della proprietà full 250.

Ti consigliamo di cercare un’altra società se la società di gestione immobiliare commerciale che audition ti presenta un contratto che richiede una commissione basata su una “percentuale di affitto dovuto.”

I diversi tipi di spese di gestione immobiliare commerciale

Morgan Stanley Tower

Le percentuali di gestione immobiliare commerciale tendono ad iniziare intorno all ‘ 1,75%., Tuttavia, ha buon senso a calci quel numero fino al 3% quando la sottoscrizione di una proprietà commerciale durante la vostra due diligence. Ci saranno altre tasse. In un mondo perfetto, ti viene addebitata una tassa solo quando un gestore di proprietà esegue un servizio che in realtà ti fa più soldi, giustificando così la tassa. In pratica, a volte lo fa e a volte no.

Tassa di sfratto

Questo è difficile. Gli sfratti tendono ad essere pozzi di denaro., Con il tempo si arriva al punto di sfratto, l’inquilino ha probabilmente stiffed su un sacco di affitto, o causato danni significativi alla vostra proprietà o la reputazione. Le leggi ti impediscono di calciare il tuo inquilino sul marciapiede sul posto. I documenti del tribunale devono essere fatti, con tutti i documenti in ordine. La corte non ha alcun incentivo a correre solo perché stai sanguinando soldi and e in cima a tutto ciò, il tuo gestore di proprietà ti addebiterà un costo aggiuntivo?

Ancora, guardalo dal loro punto di vista. Gli sfratti richiedono uno sforzo e lo sforzo spesso merita un risarcimento., Prima lo sfratto passa attraverso, prima il gestore di proprietà commerciale può installare un inquilino che (si spera) effettivamente paga le bollette.

D’altra parte, potrebbe essere stato il gestore della proprietà, o un dipendente sotto la sua supervisione, che ha installato l’inquilino deadbeat in primo luogo. Considerare spingendo indietro contro una tassa di sfratto riscossa dal vostro gestore di proprietà, in particolare una tassa di oltre $500.

NOTA: i tribunali spesso addebitano una tassa per presentare uno sfratto. Il gestore di proprietà può pagare un avvocato per presentare correttamente lo sfratto., Credici, vuoi che lo sfratto sia archiviato correttamente, o un giudice potrebbe buttarlo fuori e consentire al tuo inquilino di rimanere se pagano l’affitto o meno. Queste spese di deposito e spese legali appariranno come una spesa sul tuo P & L. Questo è normale. Quello che si vuole guardare fuori per è un costo aggiuntivo pagato al vostro manager per la difficoltà di sfrattare un inquilino che probabilmente avrebbero dovuto proiettato meglio in primo luogo.,

ESEMPIO:

Il tuo gestore di proprietà commerciale addebita $300 per elaborare uno sfratto, oltre a $250 pagati a un avvocato di sfratto e $50 pagati al tribunale per presentare lo sfratto. Non bene.

Tassa di terminazione

Centro città

Anche questo è appiccicoso. Le cessazioni di locazione di solito annunciano una perdita per l’investitore immobiliare. L’unità sta per diventare vacante. Probabilmente richiederà riabilitazione, commissioni di leasing e altre spese prima che venga installato un altro inquilino che paga l’affitto., Non c’è la spesa extra e il mal di testa di uno sfratto, ma fa ancora male la linea di fondo. Considerare negoziare via una tassa di terminazione di locazione, soprattutto se si tratta di più di poche centinaia di dollari.

Canone di rinnovo del contratto di locazione

I rinnovi del contratto di locazione possono essere una cosa bellissima. Si dispone di un grande rapporto inquilino, affitto potrebbe aumentare, non c’è bisogno di riabilitazione l’unità, meteo un posto vacante, o pagare una nuova commissione di leasing. Il vostro gestore di proprietà può addebitare qualche centinaio di dollari per elaborare un rinnovo di locazione.

Questo rientra nella categoria felice di spese che effettivamente aiutare la vostra linea di fondo., Considerare, però-rinnovare un vecchio contratto di locazione richiede molto meno sforzo da parte del gestore di proprietà rispetto a trovare un nuovo inquilino. Le tasse di rinnovo oltre poche centinaia di dollari dovrebbero sicuramente essere negoziate. A quel punto, si sta fondamentalmente in carica per la carta Xerox a 5 50 un foglio.

Tassa di pagamento tardivo

Considerare di negoziare questo via. I pagamenti in ritardo di affitto e le tasse in ritardo conseguenti ancora contano verso una percentuale di affitto raccolto per il gestore di proprietà commerciale. Essi possono valutare le tasse in ritardo che raccolgono anche una percentuale da., Ricarica voi, l’investitore, una tassa per raccogliere che il pagamento in ritardo è grave doppia immersione.

Aggiungi altre commissioni

Per ogni commissione richiesta dal tuo gestore di immobili commerciali, valuta se la commissione compensa un servizio che ti fa più soldi, aumentando il flusso di cassa e il valore dell’investimento.

Una tassa comune è una “tassa di leasing” o “commissione di leasing.”Dal momento che non hai entrate senza leasing, questa è una tassa abbastanza facile da giustificare. Si prega di notare, tuttavia, quali commissioni il gestore potrebbe pagare agli agenti di localizzazione commerciale per indirizzare gli inquilini a voi., Se un altro agente immobiliare è la “causa procuratrice” dell’inquilino, merita la parte del leone della tassa. Se il gestore immobiliare commerciale ti addebita una grande tassa di leasing, considera di chiedere loro di assorbire la commissione del localizzatore commerciale.

Ricorda che NOI non si tratta solo di aumentare le entrate, ma anche di ridurre le spese. Il gestore di immobili commerciali può giustificare le tasse che riducono le spese.,

ESEMPIO:

Se siete sul gancio per le tasse di proprietà o le spese di utilità, il gestore di proprietà può assumere il compito di protestare contro tali tasse o sottoposti a progetti di risparmio energetico per ridurre tali spese. Essi possono proporre un contratto che dà loro diritto ad una percentuale fo il risparmio-dire, 20-30% nella differenza tra il disegno di legge fiscale prima e dopo la protesta.

Come negoziare le spese di gestione della proprietà

Ancora una volta, la gestione della proprietà dovrebbe essere una spesa accettabile che aggiunge valore e consente di risparmiare tempo., Vale la pena pagare per quel privilegio, ma non stare fermo se pensi di essere sovraccaricato.

Leggere attentamente il contratto di gestione della proprietà commerciale. La società di gestione può avere un accordo boilerplate per mostrarvi, ma tutto è negoziabile. Nota ogni tassa e protesta contro le tasse che pensi siano troppo alte.

Una e-mail o una telefonata va bene. Basta chiedere ” Qual è lo scopo di questa tassa?”o semplicemente dichiarare,” Penso che la tassa dovrebbe essere XX XX. “Il peggio che possono dire è” No, scusa, questo è standard.”Chiedi di nuovo., Se la persona con cui stai parlando dice che non ha l’autorità di rinunciare alla tassa, chiedi di parlare con qualcuno che lo fa. Ricorda, tieni le carte in questa trattativa. La società di gestione commerciale vuole il tuo business.

Alcune tasse per mettere definitivamente in discussione e respingere includono:

• Tasse di installazione.
• Tariffe minime forfettarie.
• “Percentuale di affitto dovuto”—chiedere “Percentuale di affitto raccolto invece.”
• Tasse di sfratto-chiedere se è sufficiente che si sopportare la perdita di affitto, spese legali, e la perdita di affitto.
• Spese di rinnovo.,
• Late rent collection or lease violation fees – gli inquilini dovrebbero sopportare questo costo come una penalità per il loro default, non tu.
• Chiedere una percentuale inferiore di risparmio di riduzione dei costi (20% del risparmio su una protesta fiscale invece di 30%).
• Proporre una percentuale di affitto raccolto mezzo punto o un punto pieno inferiore.

La posta in gioco è alta

Wells Fargo Center

Tutti gli inquilini hanno bisogno di assistenza, ma la posta in gioco aumenta con gli inquilini commerciali., Un incidente idraulico o HVAC rotto può scomodare un inquilino; può chiudere o interrompere le operazioni commerciali di un inquilino commerciale. Queste conseguenze possono trasferire anche al proprietario o al gruppo di investitori; se l’inquilino ha un contratto di locazione netto, le loro entrate diminuite sono anche le tue entrate diminuite perché l’affitto consiste in una percentuale delle entrate aziendali. Troppi tempi di inattività potrebbero causare un inquilino commerciale per chiudere i battenti per sempre, che è un male per tutti i soggetti coinvolti.

Molto sta cavalcando su un gestore immobiliare di proprietà commerciale per fare bene il suo lavoro., Tenetelo a mente come prendiamo un tuffo profondo in immobili commerciali spese di gestione immobiliare e commissioni

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