Leverage è un potente strumento di investitori immobiliari utilizzano per aumentare i rendimenti e aumentare il numero di immobili in affitto di proprietà.

Mentre la maggior parte delle persone associa la leva con OPM – o il denaro di altre persone – puoi anche accedere al patrimonio netto accumulato nella tua proprietà in affitto esistente per aiutare a far crescere la tua attività immobiliare.

Un modo popolare di attingere l’equità nel vostro investimento immobiliare è utilizzando un HELOC.

Che cos’è un HELOC?,

Un HELOC – o home equity line of credit – è uno strumento popolare che gli investitori immobiliari utilizzano per attingere al patrimonio netto nella loro proprietà in affitto.

A differenza di un HEL – o home equity loan – dove si ricevono i fondi di prestito in una somma forfettaria, un HELOC agisce come un tipo di carta di credito contro il patrimonio netto nella vostra proprietà. Non c’è bisogno di disegnare su di esso subito, ma si sa il denaro è lì se e quando ne avete bisogno.

È possibile ottenere un HELOC su una proprietà in affitto?

Istituti di credito amano fare prestiti agli investitori immobiliari di successo., I proprietari di immobili in affitto sono una grande fonte di reddito ricorrente e pagamenti di interessi per un creditore.

Tuttavia, fino ad avere una comprovata esperienza con il vostro go-to creditore, ottenere un HELOC sulla vostra proprietà in affitto esistente può essere fatto, ma potrebbe essere necessario saltare attraverso più cerchi. Ecco perché i finanziatori di equità domestica stanno diventando più severi con i loro criteri di prestito, con una messa a fuoco laser-sharp sulla vostra capacità di rimborsare.,

Diamo un’occhiata ad alcuni dei più grandi vantaggi di ottenere un HELOC, quindi rivedere i passi che si dovrebbe prendere per ottenere un “Sì” dal vostro creditore quando sei shopping in giro per una linea di equità domestica di credito.

Vantaggi di ottenere un HELOC sulla tua proprietà in affitto

Avere la possibilità di attingere al patrimonio netto esistente nella tua proprietà in affitto utilizzando un HELOC può essere un ottimo modo per avere accesso ai fondi quando e se ne hai bisogno. Alcuni dei principali vantaggi di ottenere una linea di equità domestica di credito sul vostro investimento immobiliare includono:

1., Finance miglioramenti o aggiornamenti

Utilizzando un HELOC per aggiornare la vostra proprietà in affitto e aumentare il reddito da locazione mensile è un ottimo modo per mettere un prestito di equità domestica a lavorare per voi. Il flusso di cassa mensile aumenterà, insieme con il valore di mercato della vostra proprietà.

Questo perché maggiore è il NOI (net operating income), più la tua proprietà varrà. Ad esempio, supponiamo che il tuo attuale NOI sia di $10.000 all’anno e che i tassi di cap per le case in affitto unifamiliari come il tuo siano del 6%.,

Utilizzando un HELOC per apportare miglioramenti che consentono di aumentare l’affitto mensile e aumentare il vostro NOI del 10% aggiungerebbe $16.667 al valore della proprietà:

2. Aggiungi metratura affittabile

Molti investitori immobiliari sono sorpresi di apprendere quanta equità hanno maturato nella loro proprietà in affitto nel giro di pochi anni.

Ad esempio, se hai acquistato una proprietà in affitto unifamiliare cinque anni fa per $150.000 in un mercato in cui le case hanno apprezzato il 5% all’anno, la tua proprietà ora varrebbe $191.442.,

Se hai fatto un acconto del 20% e finanziato il restante $120.000, il saldo ipotecario in sospeso sarebbe di circa $111.500. Ciò significa che il patrimonio netto totale nella vostra proprietà è ora quasi $80.000:

• $191.442 valore di mercato corrente meno balance 111.500 saldo ipotecario = $79.942

Ora, se si è utilizzato un HELOC per accedere a parte del patrimonio netto accumulato per aggiungere metratura affittabile convertendo il vostro attico o garage in un monolocale, si potrebbe aumentare significativamente il valore di mercato della vostra proprietà in affitto.,

Supponendo che il reddito da locazione extra per il tuo spazio aggiuntivo abbia aggiunto $5,000 al tuo NOI annuale, il tuo valore di mercato immobiliare sarebbe:

Oltre ad aumentare il tuo flusso di cassa mensile utilizzando un HELOC per aggiungere una nuova unità locativa, hai anche aumentato il valore di mercato della tua proprietà di oltre 8 83,000.

3. Crescere e diversificare il portafoglio di investimenti

Per essere onesti, ci sono molte proprietà in affitto unifamiliari in cui l’aggiunta di metratura affittabile semplicemente non è un’opzione., Restrizioni HOA, zonizzazione leggi, o la planimetria della casa può fare cercando di convertire un attico o garage irrealistico o non conveniente.

Molti investitori superano questo ostacolo diventando investitori immobiliari a lunga distanza. Utilizzando un HELOC per finanziare l’acconto su un’altra famiglia unifamiliare in una parte diversa del paese, sono in grado di diversificare geograficamente il loro portafoglio di investimenti e investire in mercati secondari più piccoli, dove i rendimenti sono potenzialmente maggiori.

Occupato dal proprietario vs., Proprietà in affitto HELOCs

In generale, ottenere un HELOC per la tua proprietà in affitto costerà di più in commissioni iniziali e pagamenti di interessi mensili. Questo perché le banche vedono un rischio di default più elevato con investimenti immobiliari, o proprietà non occupate dal proprietario, rispetto a una residenza occupata dal proprietario.

Oltre a un rischio potenziale più elevato di default, le linee di credito di home equity sono solitamente in seconda o terza posizione.

Probabilmente hai sentito la frase, ” Prima in linea, prima a destra.,”Questo perché un HELOC non è normalmente il primo in linea, quindi il creditore corre un rischio maggiore di non essere rimborsato se il mutuatario è inadempiente, perché altri privilegi vengono pagati per primi.,/ul>

Non occupate dal proprietario HELOC investimento immobiliare

• Basso LTV necessari, a volte il 75%, ma di solito il 70% prestito-to-value o meno
• il più Alto tasso di interesse
• riserva conto capitale Necessario per la riparazione o il titolare di posto vacante
• Più di perizie e 12 mesi di periodo di attesa dall’acquisto iniziale può essere richiesto

Cosa Fare Prima di Applicare per un HELOC

Ci sono alcune cose da considerare prima di applicare per un HELOC per un immobile in affitto:

LTV requisiti: Finanziatori in genere cercare un LTV (loan-to-value) del 70% o più bassi per un immobile in affitto., In altre parole, non sarà in grado di accedere a tutte le equità nella vostra casa come una linea di credito, perché il creditore vuole di mantenere parte del patrimonio netto maturato nella proprietà.

Punteggio di credito: Idealmente, il tuo punteggio di credito sarà almeno 740 quando si applica per una linea di equità domestica di credito. Punteggio di credito è un indicatore di come rischioso un mutuatario è, quindi più forte è il punteggio migliore sarà il tasso di interesse e termini, e maggiori sono le probabilità di ottenere approvato per una proprietà in affitto HELOC.,

Conto di riserva di cassa: Gli investitori immobiliari creano conti di riserva di cassa come un fondo giorno di pioggia in modo che il denaro è a disposizione per una riparazione di emergenza costosa o un lungo periodo di vacanza che crea flusso di cassa negativo a breve termine. Prima di approvare un HELOC, molti istituti di credito richiedono un mutuatario di avere un conto di riserva di cassa con fondi sufficienti per coprire diversi mesi-a volte anche un anno o più-di spese operative, compresi tutti i pagamenti di prestito.

DTI: Debt-to-income ratio è un altro criterio che i creditori guardano quando si valuta il rischio di fare un prestito HELOC., Migliore è l’equilibrio tra il reddito e il debito di un mutuatario, minore è il rischio per un creditore. Normalmente, i creditori cercano un DTI compreso tra il 40% e il 50%. Ciò significa che se il reddito annuo lordo totale di un mutuatario è di $200.000 all’anno, l’importo totale del debito da elementi come mutui, pagamenti con carta di credito, prestiti agli studenti, e il mantenimento dei figli e alimenti non può essere più di 8 80.000 a $100.000.,

HELOC Alternative per Tirare Cash Out di una Proprietà

Mentre ci sono indubbi vantaggi per l’assunzione di un HELOC sulla vostra proprietà in affitto, ci sono anche diversi altri modi per accedere accantonamenti di capitale di investimento:

Casa di capitale di prestito: La differenza tra un HELOC e HEL (casa di capitale di prestito) è che un HELOC serve come un open-ended linea di credito contro il patrimonio, mentre un prestito a casa è un pagamento di somma forfettaria che viene visualizzato a destra di distanza.,

Rifinanziamento cash-out: Rifinanziamento del mutuo esistente sulla vostra proprietà in affitto facendo un rifinanziamento cash-out consente di tirare gran parte del patrimonio netto maturato fuori della vostra proprietà. Mentre istituti di credito sarà ancora si aspettano di mantenere una certa percentuale del patrimonio netto con la proprietà, spesso tasse e tassi di interesse sono più bassi con un rifinanziamento cash-out che con un HELOC o HEL.

Prestiti privati: Mentre è bello essere in grado di accedere al capitale esistente nella vostra proprietà in affitto, a volte non è possibile o conveniente., I prestiti privati o personali sono fatti da investitori che ti prestano denaro in cambio di un secondo pegno di posizione sulla tua proprietà, garantito dal patrimonio netto esistente. A seconda del creditore privato, tasse e tassi di interesse possono essere più alti, e prestito termine lunghezze più brevi.

Considerazioni finali

Avere accesso al capitale è fondamentale per fare affari e far crescere il tuo business immobiliare.,il tuo accumulati patrimonio netto, simile al modo in cui funziona una carta di credito