Takeaway Chiave

• Come investire in edifici di appartamenti

• Migliori città per investire

• Pro e i contro di proprietà di appartamento

Investire in un appartamento, edifici è un grande impegno, come è talvolta descritto come una carriera e non solo per una strategia d’investimento., Gli investitori potrebbero scoprire che la gestione di complessi di appartamenti richiede un livello di coinvolgimento più profondo rispetto a quello della gestione di unità unifamiliari, sia fisicamente che finanziariamente. D’altra parte, investire in condomini comporta benefici unici che non sono sperimentati in altri tipi di nicchie. Continua a leggere per scoprire se possedere un complesso di appartamenti è giusto per te, così come suggerimenti e trucchi su come iniziare con successo.,

Come acquistare un condominio

Imparare a investire in condomini non è affatto facile da afferrare, ma familiarizzando con i cinque passaggi seguenti, renderai il processo molto più accessibile., Per iniziare, prima assicurati che entrare in questa nicchia di investimento sia assolutamente la giusta misura per te:

1. Assicurati di possedere un condominio è giusto per te: se hai già creato un portafoglio o sei completamente nuovo per investire nel settore immobiliare, assicurarti che investire in condomini sia giusto per te è una domanda cruciale da esplorare. Ci sono diverse considerazioni, come costi e tempi., I costi di possedere un condominio includono il requisito patrimoniale iniziale, così come una matrice di flusso di cassa in corso associato con la gestione di diverse unità inquilino alla volta. In secondo luogo, la gestione di un condominio richiede probabilmente più coinvolgimento e gestione, come ad esempio trattare con il fatturato inquilino, leasing lavoro di ufficio, e affrontare i problemi di manutenzione. Prima di tuffarsi in questo nuovo sforzo, assicurarsi che sia il vostro programma e le finanze sono attrezzati per accogliere un grande cambiamento.,

2. Determinare il tipo di condominio: Si potrebbe riconoscere, dall’esperienza di vita generale, che gli appartamenti sono disponibili in tutte le forme e dimensioni. Un edificio potrebbe essere un palazzo vittoriano riabilitato che è stato diviso in diverse unità, mentre un altro può essere un moderno edificio a più piani in un’area metropolitana. Determinare quanto appartamento si può permettere vi aiuterà a restringere la ricerca, così come identificare quali tipi di edifici offrirà il miglior ritorno sugli investimenti per il vostro budget., Gli investitori devono affrontare un difficile trade-off tra prezzo di acquisto contro i costi di riparazione e ristrutturazione.

3. Identificare una proprietà: Una volta determinato il tipo di complesso di appartamenti che si desidera possedere, il passo logico successivo è quello di cercare le proprietà. Puoi scegliere di cercare le proprietà da solo, con l’aiuto di un professionista o di un servizio, o una combinazione di entrambi. Un modo per cercare un accordo in modo autonomo è quello di unire il vostro locale immobiliare investendo club o associazione., Collegandoti con altri professionisti, è probabile che ti connetterai con un altro investitore che conoscerà una proprietà in vendita. D’altra parte, gli agenti immobiliari, in particolare gli agenti immobiliari commerciali, possono rivelarsi utili in questo processo. Non solo hanno accesso a più servizi di quotazione, spesso hanno annunci da intermediari commerciali. Tuttavia, si noti che la commissione sulle offerte commerciali è leggermente superiore a quelle delle offerte residenziali.,

4. Mind your due diligence: Prima di fare un’offerta su qualsiasi proprietà, gli investitori dovrebbero mente la loro due diligence ed eseguire un’analisi approfondita dell’affare. Per gli acquisti di appartamenti, i fattori da valutare includono la posizione, il numero di unità nell’edificio, i servizi disponibili e le condizioni dell’edificio. Questi aspetti ti aiuteranno a calcolare quanto affitto potresti essere in grado di addebitare, così come quanto dovrai spendere per le riparazioni e i miglioramenti necessari., Inoltre, la condizione generale dell’edificio può aiutare a segnalare quanto spesso le riparazioni potrebbero influenzare il flusso di cassa mensile. Inoltre, la posizione della proprietà punterà a fattori socio-economici locali che influenzeranno la redditività a lungo termine, in termini di rendimento locativo, tassi di occupazione o valore di rivendita. Una volta che siete sul serio una particolare proprietà, essere sicuri di assumere un ispettore, e ottenere copie di contratti di locazione, dichiarazioni dei redditi, e tutti gli altri documenti legali dal proprietario precedente per aiutare a identificare eventuali problemi nascosti, se del caso.,

5. Fai un’offerta, finanzia e chiudi l’affare: Per fare un’offerta, il valore del condominio può essere valutato utilizzando i confronti di mercato, il reddito potenziale e l’approccio sostitutivo, in cui gli investitori stimano quanto costerebbe costruire un edificio simile. Poiché le proprietà con cinque o più unità non si qualificano per i prestiti garantiti dal governo, prestiti commerciali in genere provengono da istituti di credito tradizionali e privati., Siate pronti per quando i creditori richiedono interessi e riserve di cassa, così come per quando favoriscono le proprietà con un buon potenziale di mercato e alti tassi di occupazione. Tuttavia, la buona notizia qui è che i creditori commerciali tendono a sottolineare il potenziale di reddito della proprietà, e non concentrarsi meno di finanze personali dell’investitore e storia di credito.

Modi per investire in condomini

Proprio come qualsiasi altra forma di investimento immobiliare, ci sono diversi modi per trovare finanziamenti e iniziare., Quale scegli dipenderà da quanto vuoi essere coinvolto, quanti soldi hai già e quanto tempo sei disposto a spendere. Ecco 5 dei modi più comuni per investire:

1. Acquistalo da solo: questa è la strategia più pratica in questa lista. Richiede più capitale, tempo e conoscenza di tutti gli altri. Tuttavia, è anche estremamente gratificante essere l’unico proprietario responsabile del tuo edificio. Puoi prendere tutte le tue decisioni e modellare il modo in cui vuoi che la tua azienda operi., Questa strategia è consigliata solo per gli individui che sono preparati per le esigenze finanziarie e mentali che richiede.

2. Partner Up: Appartamento investire con un partner può essere un ottimo punto di partenza per molti investitori alle prime armi. È possibile combinare il vostro rispettivo capitale e l’acquisto di una proprietà che non si poteva avere prima. Naturalmente, questo significa anche che non sarà il vostro capo tutto il tempo. Dovrai prendere molte decisioni importanti insieme, quindi scegli saggiamente il tuo partner.,

3. Syndication: Syndications raccogliere capitale da investitori che vogliono assumere un ruolo passivo in investimenti immobiliari. In questo caso, la persona che gestisce la syndication sarebbe responsabile di tutte le decisioni importanti relative al condominio scelto. Tutto quello che dovete fare è aggiungere i vostri soldi al mucchio e condividere qualsiasi potenziale profitto nel lungo periodo.

4. Fondo immobiliare: i fondi immobiliari sono simili alle syndications, ma su scala più ampia. Questi fondi in genere per quanto riguarda gli investimenti minimi più elevati e investire in più proprietà alla volta., Inoltre, potresti non sapere dove vengono utilizzati esattamente i tuoi soldi, quindi fai la tua ricerca su qualsiasi fondo particolare prima di decidere di investire con loro.

5. REITs: Un REIT è una società che gestisce investimenti immobiliari, che spesso includono condomini. Quando si investe con un REIT, si sta investendo nella società stessa, proprio come l’acquisto di azioni in qualsiasi altra società. Leggi il nostro articolo su REIT per principianti per saperne di più su questa strategia di investimento.,

Fattori a cui pensare prima di acquistare un complesso di appartamenti

Non tutti i condomini sono uguali, e come qualsiasi altro tipo di affare, gli investitori dovrebbero fare attenzione a lavorare ogni angolo e affrontare eventuali variabili prima di fare un’offerta. Ecco alcuni fattori da prendere in considerazione quando si eseguono ricerche di mercato e proprietà che ti aiuteranno a pensare come un professionista esperto:

• Classificazioni di appartamenti: Negli Stati Uniti,, gli appartamenti sono classificati su una scala da ” A ” a “D,” che può aiutare investitori a decidere che tipo di edificio di appartamento loro vorrebbero possedere. In genere, gli appartamenti salgono nella scala di classe in quanto aumentano in termini di qualità, dimensioni, “novità” e numero di servizi offerti. Gli edifici più vecchi con meno servizi sono di solito più convenienti, ma gli investitori dovrebbero essere consapevoli dei costi nascosti come riparazioni e miglioramenti.

• Ritorno sull’investimento: uno dei fattori più difficili associati all’investimento in condomini sta valutando il ritorno sull’investimento., Investire in piccoli condomini sarà più conveniente di proprietà con più unità, o quelli che offrono servizi. Tuttavia, a causa delle loro dimensioni, possono produrre meno reddito da locazione. Inoltre, gli investitori dovrebbero valutare il costo di manutenzione e riparazione, in base alle condizioni dell’edificio.

• Dettagli di costruzione: non lasciare che i problemi di costruzione comuni ti sorprendano quando guardi i condomini. Vecchie coperture, in particolare tetti piani, vecchi impianti idraulici, amianto e vernice al piombo sono tutti associati a costose riparazioni., Assumi un professionista per ispezionare qualsiasi edificio in seria considerazione, per assicurarti che i problemi nascosti non abbiano un impatto sul tuo budget.

• Numeri preliminari: la valutazione dei numeri preliminari e dei dati finanziari consente agli investitori di confrontare le offerte di acquisto. Il rent roll, che è l’affitto totale addebitato per tutte le unità moltiplicato per dodici, combinato con i tassi di occupazione, fornirà un’idea del reddito annuo da locazione. Dividendo il prezzo di acquisto per il numero di unità aiuterà quando si confrontano condomini con diverse quantità di unità e servizi., Inoltre, gli investitori possono stimare il loro reddito operativo netto compensando le spese dal rotolo di affitto, che viene quindi utilizzato per calcolare il tasso di capitalizzazione.

• Property Management: Gli investitori dovrebbero anche valutare il costo opportunità del tempo necessario per gestire un condominio. Poiché questo tipo di investimento richiederà un approccio pratico in termini di gestione del fatturato degli inquilini, documenti, manutenzione e riparazioni, per citarne alcuni, i proprietari troveranno che avranno meno tempo per perseguire altre attività di investimento., Anche se l’assunzione di una società di gestione immobiliare richiede un costo aggiuntivo, gli investitori dovrebbero seriamente pesare questa opzione.

Quanto si può fare con appartamento investire?

Quanto si può fare possedendo un complesso di appartamenti è una funzione del valore della proprietà e del reddito operativo netto. Per una domanda diretta che chiede, “è possedere un condominio redditizio,” la risposta breve è ” può essere.,”Anche se l’esborso iniziale di cassa di acquisto di un appartamento è grande, i proprietari possono realizzare un profitto se i prezzi di affitto superano eventuali pagamenti ipotecari richiesti e le spese. Molti investitori misureranno questa redditività calcolando il loro tasso di capitalizzazione. Tuttavia, gli investitori non dovrebbero sottovalutare i costi di possedere un condominio; la possibilità di problemi di riparazione e manutenzione big-ticket, così come posti vacanti inaspettati, può influenzare notevolmente la linea di fondo.,

Le migliori città per investire in condomini

Le migliori città per investire in condomini sono il culmine di diversi fattori socio-economici come i tassi di occupazione, la crescita del settore, la crescita della popolazione, e tassi di occupazione, per citarne alcuni., Qui di seguito troverete un elenco di alcuni dei principali mercati per il possesso della proprietà multifamiliari:

• Boston, MA

• Denver, CO

• Des Moines, IA

• Raleigh e Durham, NC

• Salt Lake City, UT

• San Jose, CA

• Seattle, WA

• Charlotte, NC

• Washington, DC,

Appartamento Investire Pro e contro

Ci sono diversi pro e contro associati con possedere un complesso di appartamenti, e gli investitori dovrebbero assicurarsi di familiarizzare con ciascuno al fine di apprezzare appieno l’impegno che stanno per fare. Alcuni possono anche descrivere essere un proprietario di appartamento come avere una carriera in sé, quindi investire in condomini dovrebbe essere affrontato con vigilanza.,

Pro Di Investire In Edifici di appartamenti

• Ricorrenti reddito da locazione

• Crea opportunità per i più creativi fonti di reddito

• Multifamiliare proprietà con un solo posto vacante, non sono molto di un rischio come case unifamiliari con un posto vacante

• Benefici fiscali

• apprezzamento di Proprietà

• Finanziatori tendono a dare basato su asset potenziale

Alcuni dei vantaggi di possedere una proprietà di reddito includono avere accesso ai ricorrenti redditi da locazione di ciascuna unità fino a quando si decide di vendere., Inoltre, i proprietari possono trovare fonti di reddito creative aggiungendo servizi e servizi extra, come parcheggi extra. La gestione di un immobile con più unità garantisce anche contro il rischio di posto vacante assoluto. Nel caso di una proprietà unifamiliare, il proprietario deve assorbire tutti i costi senza alcun reddito fino a quando la proprietà non viene riempita. Quando si tratta di un complesso di appartamenti, se un’unità viene lasciata libera, l’investitore evita di perdere il 100% dell’affitto per l’edificio finché vengono riempite altre unità.,

I proprietari di appartamenti possono anche beneficiare di due dei vantaggi più popolari che il settore immobiliare ha da offrire: vantaggi fiscali e apprezzamento della proprietà. Nel corso del tempo, gli investitori costruiranno equità nel condominio a seguito di pagamenti e graduale apprezzamento della proprietà. Tenere questi vantaggi in mente come si inizia la ricerca di opzioni di finanziamento. Quando si tratta di proprietà in affitto, i creditori valuteranno principalmente la redditività dell’edificio, al contrario della situazione finanziaria e creditizia personale dell’investitore. Questa redditività viene anche utilizzata per calcolare il valore dell’edificio.,

Contro di investire in condomini

• Gli inquilini tendono a non prendersi molta cura delle proprietà in affitto

• Investire in un intero condominio è molto più costoso di una casa unifamiliare

Possedere un condominio non è privo di potenziali svantaggi. Quando gli inquilini si spostano in una casa unifamiliare, tendono ad occupare la proprietà a lungo termine. Questo potrebbe essere per una serie di motivi, come ad esempio essere vicino alle scuole locali, luoghi di lavoro, e la preferenza di quartiere., Per questo motivo, gli inquilini tendono a pensare alla proprietà come loro e trattarla bene. Al contrario, gli appartamenti tendono ad avere un fatturato più elevato, con gli inquilini che trattano le loro unità con meno cura. Ciò richiederà generalmente al proprietario di occupare più tempo a gestire il fatturato inquilino, così come i problemi di manutenzione. Inoltre, il costo complessivo della manutenzione sarà spesso superiore a quello di una proprietà unifamiliare.

Sommario

Dopo tutto è detto e fatto, investire in condomini è una vocazione che porta vantaggi unici per gli investitori di godere., Anche se il processo può sembrare scoraggiante in un primo momento, coloro che sono disposti a rimanere vigili, mente loro due diligence, e mettere nel duro lavoro sono tenuti a raccogliere i benefici di investire in complessi multifamiliari.

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