Chi non ama una vacanza? Se stai pensando al modo più intelligente per utilizzare i fondi di viaggio, si può avere sentito parlare di multiproprietà come una casa di vacanza savvy alternativa.

Ma cos’è esattamente una multiproprietà? E investire in una multiproprietà ha davvero senso fiscale? Diamo un’occhiata.

Che cos’è una multiproprietà?,

Una multiproprietà è un programma immobiliare per immobili residenziali in una destinazione di vacanza o resort. Come indica la parte “condividi”, più proprietari condividono il costo della proprietà. In cambio, ogni proprietario ottiene il diritto di rimanere nella proprietà per un periodo di tempo assegnato.

Ad esempio, è possibile acquistare una quota 1/52nd di un’unità—una stanza, suite di camere, condominio, ecc.- che ti permette di stare lì per una settimana ogni anno. Una settimana all’anno è la quantità standard di tempo resort vendere a un proprietario, anche se alcuni resort consentono proprietari di acquistare blocchi di tempo annuali più grandi o più piccoli.,

Come funziona l’acquisto in multiproprietà?

Esistono due tipi di contratti di multiproprietà: Deeded e non-deeded.

I contratti Deeded o “fee-simple” sono simili all’acquisto di una casa: ottieni una quota di proprietà. Puoi rivendere o affittare la tua multiproprietà o passarla ai tuoi figli. Circa il 90% delle transazioni multiproprietà sono a pagamento o deeded.

I contratti non deeded o right-to-use sono simili alla firma di un contratto di locazione. Si acquista il diritto di utilizzare la proprietà per un certo numero di anni, ma non si possiede a titolo definitivo. La proprietà ritorna al proprietario originale alla fine del tuo mandato.,

Una volta acquistata la multiproprietà, come puoi usarla? Esistono quattro sistemi tipici per l’utilizzo: settimana fissa, settimana mobile, diritto all’uso e punti basati.

Sistemi a settimana fissa

Una multiproprietà a settimana fissa consente di utilizzare l’unità per la stessa settimana specifica ogni anno. Queste sono di solito deeded transazioni.

Questa disposizione funziona meglio se ti piace la prevedibilità, dal momento che non puoi cambiare la tua settimana. Puoi affittare il tuo blocco di tempo o scambiarlo con altri proprietari. Gli accordi a settimana fissa stanno diventando meno comuni in quanto i clienti cercano più scelta.,

Sistemi a settimana mobile

Una multiproprietà a settimana mobile ti dà la proprietà di una settimana all’anno, ma la tempistica dipende da te. Puoi prenotare la tua settimana quando vuoi o entro un periodo di tempo specificato (come da giugno ad agosto). Queste sono anche in genere transazioni deeded.

L’opzione floating-week offre maggiore flessibilità rispetto all’opzione fixed-week. Ma dovrai affrontare la concorrenza per periodi di tempo popolari.

Sistemi di diritto all’uso

Sistemi di diritto all’uso o transazioni non deeded, come descritto sopra, ti danno un contratto di locazione per la tua quota di proprietà., Potrai affittare per un determinato importo di anni—tra 20 e 99 anni. Lo sviluppatore mantiene la proprietà.

Sistemi basati su punti

In un sistema basato su punti si acquista un certo numero di punti ogni anno, che è possibile scambiare per le prenotazioni in multiproprietà. Una multiproprietà a punti in un hotel, ad esempio, ti consente di soggiornare in una delle sedi partecipanti dell’hotel in tutto il mondo. Questi sistemi di multiproprietà sono anche chiamati club di vacanza.

I punti funzionano come valuta. Il numero di punti che usi dipende da quando e dove visiti., Soggiorni più lunghi, luoghi più popolari e periodi di vacanza di punta come i fine settimana e le vacanze consumano più punti, in modo simile a un tasso più elevato per una camera d’albergo. E potrebbe essere necessario competere con altri azionisti per destinazioni ambite e tempi. È spesso possibile” banca ” punti, rotolare punti inutilizzati da un anno precedente o prendere in prestito da un anno futuro.

I sistemi basati su punti stanno diventando più comuni. Offrono ai viaggiatori opzioni e varietà con il loro investimento. È una buona idea assicurarsi che i punti siano a prova di inflazione in modo che il loro valore rimanga lo stesso nel tempo.,

A un costo aggiuntivo, i proprietari possono unirsi a una società di scambio multiproprietà dove scambieranno le posizioni con altri proprietari di multiproprietà. Le due maggiori società di multiproprietà sono RCI e Interval International.

Quanto costa una multiproprietà?

Non importa quale tipo di multiproprietà si acquista, hai due costi fissi. Si paga una tassa in anticipo, e si paga una tassa di manutenzione ogni anno.

I costi esatti variano in base a molti fattori, tra cui la posizione, le dimensioni dell’unità, le condizioni della proprietà e i tempi del soggiorno., Ma l’American Resort Development Association stima il costo medio up-front a $19.000, con circa $660 in spese di manutenzione all’anno.

Spese di manutenzione

Le spese di manutenzione rappresentano il più grande problema finanziario per la maggior parte dei proprietari di multiproprietà. Di solito se si acquista una multiproprietà deeded, non c’è data di scadenza. Ciò significa che stai pagando la tassa di manutenzione a tempo indeterminato, anche se non si utilizza la proprietà ogni anno. E i costi di manutenzione aumentano con l’inflazione.

Costi aggiuntivi

Costi aggiuntivi si sommano troppo., Sei tenuto a contribuire a pagare per le valutazioni di proprietà obbligatorie, che determinano eventuali aggiornamenti o riparazioni il resort ha bisogno. Se la proprietà viene danneggiata in una tempesta o la direzione decide il luogo ha bisogno di una revisione, multiproprietà proprietari ottenere un altro disegno di legge.

Virare sui costi di chiusura e le eventuali tasse si paga sulla proprietà, e una multiproprietà può costare più di mille dollari l’anno—dopo il pagamento iniziale. Sei responsabile per il disegno di legge se si utilizza o meno la multiproprietà.

Qual è la differenza tra una multiproprietà e una casa vacanza?,

La più grande differenza: una casa vacanza è un investimento finanziario. Una multiproprietà non è.

Quando si acquista una casa vacanza si possiede l’intera proprietà a titolo definitivo. Si può vendere, affittare, fare gli aggiornamenti, e utilizzare la casa ogni volta che vuoi. Se si sceglie di vendere, è molto probabile che realizzare un profitto. Una casa, però, richiede un investimento iniziale più grande. Dal momento che non occuperai la casa tutto l’anno, stai spesso pagando per lo spazio libero (a meno che tu non scelga di affittare).

Le multiproprietà tendono ad offrire spazi più grandi e più belli nelle destinazioni più popolari rispetto alle case vacanza. Essi richiedono anche meno contanti in anticipo., Si paga solo per il tempo effettivamente speso presso la proprietà. E non è necessario eseguire lavori di manutenzione da soli.

Ma se non vuoi più usare la multiproprietà, avrai molto più difficoltà a venderla—e probabilmente non ne trarrai alcun profitto. Mentre il denaro speso per mantenere una casa di vacanza può migliorare il suo valore di rivendita, il denaro speso per una multiproprietà non apprezza allo stesso modo.

Quando dovresti considerare l’acquisto di una multiproprietà?

Una multiproprietà funziona meglio per un tipo molto specifico di vacanza-taker.,

Se si guarda avanti per un viaggio annuale, e in vacanza è una parte significativa del vostro stile di vita, una multiproprietà potrebbe essere una buona scommessa. Multiproprietà funzionano meglio per quelli con un “modello” di viaggio che amano visitare lo stesso posto ogni anno. È possibile bloccare il vostro viaggio di sci vacanza annuale o vacanza al mare, e saprete il prezzo in anticipo. Oppure puoi partecipare a un programma basato su punti e provare diverse destinazioni.

Nel tempo spenderai meno di quanto faresti se prendessi le vacanze individuali., Per esempio, se si affitta due camere d’albergo per una settimana ogni anno, una multiproprietà nella stessa posizione potrebbe risparmiare fino a $14.000 in 10 anni, secondo l’American Resort Development Association. La multiproprietà probabilmente avrà sistemazioni più belle di un hotel.

Per ottenere il valore dei tuoi soldi da una multiproprietà, tuttavia, devi impegnarti in un viaggio annuale. In sostanza si sta prepagando per la pena di diversi anni di vacanze. Se non sei sicuro che il tuo programma di lavoro o altri obblighi ti consentiranno un tempo libero coerente, potresti non voler pagare per una multiproprietà., Allo stesso modo, se il tuo stile di viaggio è più spontaneo, potresti volere più varietà di una multiproprietà in grado di offrire.

I proprietari di multiproprietà sono generalmente soddisfatti del loro acquisto?

Molti di loro sono. Un sondaggio American Resort Development Association ha riferito che l ‘ 83% dei proprietari di multiproprietà sono soddisfatti della loro decisione e comprerebbero di nuovo una multiproprietà. Molti proprietari riferiscono che la multiproprietà li motiva a prendere le vacanze che altrimenti salterebbero.

Per coloro che non sono soddisfatti, aumentare le spese di manutenzione sono i maggiori svantaggi., Disney resorts, per esempio, aumentare le loro spese di manutenzione 2% al 3% ogni anno. I proprietari che rivendono o escono dalle loro multiproprietà spesso non possono o non vogliono continuare a pagare-il 66% degli ex proprietari di multiproprietà cita l’aumento delle tasse come motivo per andarsene.

Problemi di prenotazione sono un altro reclamo comune. I proprietari non possono sempre intoppo un tempo di vacanza conveniente quando le prenotazioni diventano competitivi. Dal momento che è difficile vendere una multiproprietà, molti proprietari si sentono bloccati in un impegno che non vogliono più mantenere.

Cose da fare prima di acquistare una multiproprietà?,

Indagare l’unità prima di acquistare

Questo consiglio di base si ripete: Non comprare vista invisibile. Visita il resort o l’edificio in cui stai pensando di acquistare una multiproprietà. Valutare la qualità dello spazio. Parla con altri proprietari di multiproprietà e vedi cosa raccomandano. Verificare con il procuratore generale dello stato per vedere se ci sono stati reclami circa la gestione o lo sviluppatore che gestisce l’unità multiproprietà. Ricerca e leggere recensioni online in gruppi di utenti multiproprietà.

Pianifica in anticipo

Le multiproprietà risparmiano denaro a lungo termine, ma solo se le usi in modo coerente., Prenota la tua vacanza con il massimo anticipo possibile. Gli esperti di multiproprietà consigliano di prenotare un anno intero in anticipo. Ricorda, sei in competizione con altri proprietari di multiproprietà per lo stesso spazio. Le società di multiproprietà vendono spesso più azioni di quelle disponibili, quindi agisci rapidamente.

Scopri le regole se stai acquistando una multiproprietà in un altro paese

La maggior parte delle multiproprietà al di fuori degli Stati Uniti sono disponibili solo per l’acquisto su base “right-to-use” o non-deeded. Inoltre, le multiproprietà in altri paesi non sono coperte dalla legge degli Stati Uniti., Se stai considerando un acquisto straniero, scopri le leggi sulla protezione dei consumatori in quel paese e come vengono applicate.

Le multiproprietà sono notoriamente difficili da vendere. L’industria multiproprietà è piena di proprietari che vendono le loro azioni con un profondo sconto. Gli sviluppatori a volte riacquistano multiproprietà, ma di solito sei sul gancio per le spese di manutenzione fino a quando lo sviluppatore non trova un nuovo acquirente.

Anche se riesci a vendere la tua multiproprietà, probabilmente venderai per molto meno di quanto hai pagato. Dal momento che una multiproprietà non è considerato un investimento, l’IRS non consente di rivendicare la vendita come una perdita di capitale.,

Conoscere le opzioni se arriva il momento di vendere

Diverse società di resort ora offrono take-back, rivendita e programmi di uscita. Altri sono disposti a lavorare con i membri che vogliono uscire loro multiproprietà.

Come si può risparmiare denaro su una multiproprietà?

Acquista una multiproprietà usata

Pensa alla rivendita, non alla vendita al dettaglio. La difficoltà di vendere usato multiproprietà significa che il mercato è grande per gli acquirenti. L’acquisto di una multiproprietà usata dal suo proprietario, piuttosto che dallo sviluppatore, può ottenere uno sconto del 75% sul prezzo originale.

Passare attraverso una rete di rivendita multiproprietà stimabile, però., Rivendendo truffe accadono. In caso di dubbio, chiamare il resort o l’hotel per garantire che il venditore possieda una multiproprietà lì.

Affitta prima di acquistare

I proprietari di multiproprietà che non possono utilizzare la settimana assegnata cercheranno spesso un affittuario di una settimana. La comunità multiproprietà Redweek è un buon posto per iniziare lo shopping.

Quando si affitta è possibile controllare i servizi del resort senza prendere un impegno. Avrai la possibilità di ricercare i pro ei contro nel caso in cui si sceglie di acquistare.

Non pagare il prezzo pieno

Anche se si acquista al dettaglio, il prezzo è quasi sempre negoziabile.,

Non prendere un prestito

Gli alti costi iniziali per acquistare in una multiproprietà possono rendere allettante prendere in prestito denaro. Ma un prestito probabilmente ritorcersi contro. La maggior parte delle banche non offrirà prestiti per gli acquisti di multiproprietà, poiché le multiproprietà si deprezzano rapidamente. Sarai responsabile per i pagamenti del prestito in cima alle spese di manutenzione. In caso di preclusione, avrete ancora bisogno di pagare qualsiasi saldo sul mutuo. Per ottenere i migliori risultati, non comprare una multiproprietà a meno che non si può permettere di pagare in anticipo.

Come puoi proteggerti legalmente se acquisti?,

Leggere attentamente il contratto di multiproprietà e studiare la stampa fine. Prima di firmare qualsiasi cosa, dovresti sapere:

• Quale sarà la tua responsabilità finanziaria totale
• Cosa coprono tutti i costi, comprese le spese di manutenzione e valutazione
• Hai opzioni se vuoi uscire dalla multiproprietà?
• Cosa succederà se la società di gestione multiproprietà si spegne
• Quali sono i tuoi diritti e obblighi legali se stai acquistando una multiproprietà in un altro paese

Non è una cattiva idea eseguire il contratto da un avvocato multiproprietà.,

Dovresti conoscere anche le tue opzioni per il backup della vendita. Ogni stato ha un diverso diritto di rifiuto o “diritto di recesso” periodo per i contratti di multiproprietà. Questo periodo, di solito tra tre e 10 giorni, è la quantità di tempo che un acquirente deve annullare senza penalità dopo la firma. Consultare questo grafico per trovare le leggi per lo stato in cui si sta effettuando l’acquisto.

Assicurati di firmare i documenti del contratto nello stato in cui prevedi di acquistare la multiproprietà., Alcuni stati hanno leggi più forti di diritto di recesso rispetto ad altri, e le aziende sono state conosciute per convincere gli acquirenti a firmare negli stati con leggi più deboli di proposito.

Se si finisce per annullare, è necessario inviare una lettera per posta certificata e richiedere una ricevuta di ritorno. Tenere un registro di qualsiasi corrispondenza nel caso in cui ne avete bisogno.

Per una maggiore protezione legale, verifica se la tua unità appartiene a un’associazione di proprietari—un gruppo, come un consiglio di condominio, che protegge gli interessi dei proprietari.,

Poche parole finali di cautela

Attenzione alle vendite hard

Le multiproprietà erano tristemente note per le loro presentazioni di vendita pesanti, in cui i venditori offrivano ai potenziali acquirenti cibo, bevande e alloggi gratuiti. Gli acquirenti spesso finivano per firmare contratti che non comprendevano appieno.

Queste tattiche di vendita sono meno frequenti ora che i consumatori sono saggi per loro. Ma dovresti comunque tenere gli occhi aperti. Assicurati che il tuo venditore ti dica direttamente il prezzo di acquisto e non eluda le tue domande.

Dormici sopra

Una multiproprietà non dovrebbe essere un acquisto d’impulso., Un esperto consiglia a chiunque partecipi a una presentazione multiproprietà di evitare di acquistare qualsiasi cosa il primo giorno.

Fai attenzione alle frodi

L’industria della rivendita in multiproprietà ha alcune truffe ben note. Alcuni truffatori chiameranno i proprietari di multiproprietà e offriranno un acquirente a un prezzo troppo buono per essere vero. Altri promettono di vendere la multiproprietà per voi-ma fanno pagare una tassa in anticipo. Una parola comune di consiglio è ” Mai pagare per una promessa.”Passare attraverso un legittimo, concesso in licenza multiproprietà broker se si vuole vendere.,

Sommario

Un acquisto multiproprietà può essere un ottimo modo per risparmiare denaro su una vita di vacanze. Ma pensa attentamente prima di firmare sulla linea tratteggiata. Una volta che lo comprate, dovete usarlo.

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