だから、オフィスビルのプロパティ管理サービスの費用は何ですか？ 短い答えは、収集された家賃の1.75％と3％の間です。 もちろん、それはかなり広い範囲です。 あなたがその割合スペクトルに落ちる場所は、多くの変数に依存します。

プロパティ管理コストに影響を与える要因

商業オフィスビルは、プロパティ管理ゲームにニュアンスの全く新しい層を追加します。, “なぜお支払いい何かできることをすか？”……はい” 私たちのほとんどは、DIY商業用不動産管理できません。 商業リースははるかに複雑です。 ネットリースに行くのか？ トリプルネット？ フラットレンタル料金？ どんな言葉？ 何年? 数十年? どのようなリース手数料は、商業ブローカーに支払うには？

商業用不動産マネージャーが請求する金額を計算するためのセット式はありません。 同じ管理会社は、サービスのレベルが異なる場合があります。, 以下の要因は、商業用不動産管理のコストに影響します：

建物のサイズ

それは少ない作業を必要とするので、あなたは、より小さな商業用ビルは、より低い割合または定額料金をコマンドすることを期待することができます。 但し、商業不動産のマネージャーは多分下請けするか、または個人的により小さい建物の管理の多くを監督する。 そのため、小さめのビルがコマンドの高い物件管理の割合から必要なカバーは、マネージャーの時間。,

より大きなプロパティは、建物のプロパティマネージャー、テナントコーディネーター、メンテナンススタッフ、用務スタッフなど、フルタイムのスタッフ これらのオンサイトの人々の給与は、所有者によって別々に支払われます。 大規模なプロパティでは、プロパティマネージャーは管理手数料を受け取り、オンサイトの給与と負担のコストを完全に払い戻されます。,

例:

4ユニットのオフィスコンプレックスの場合、商業用プロパティマネージャーフィールドは、限られたテナントベースからのすべての呼び出しを、見込みのテナント自身にプロパティを表示し、修理を処理するために優先請負業者を派遣します。 このマネージャーは、彼女自身の時間と時間が費やされているどのくらい考慮して、総収集された賃料の6％を請求するかもしれません。

その同じ管理会社は、2平方フィートのオフィスビルの総収集家賃の400,000％を収集することができます。, 取り引きの盗む得たと考える前に、管理会社が建物のマネージャー、副マネージャー、フルタイム維持エンジニアおよびパートタイム維持のサポートスタッフを雇うことを覚えなさい。 マネージャーは、すべての雇用、発射、トレーニング、監督、および給与計算が、給与、医療、労働者のcompを含むそれらの給与費用を行います。 など。 あなたの上に余分な費用として表示されますP&L.

時には”財産管理手数料”と”給与経費”が一致します。 それらを分けることを確かめなさい。, 特に商業不動産管理会社が低いパーセントを引用すれば、どの位余分給与費用および各職員の職務内容を期待できるか尋ねなさい。

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プロパティマネジメントは、単にトイレを固定するだけではありません

カリヨンのカスティーユ

不動産愛好家に、トイレを修正できると思うかどうか尋ねてください。, 彼らはおそらく”はい”と言います。”見当違いの自信またはいいえ、彼らは少なくともYouTubeのチュートリアルやGoogleを検索する方法を知っている-近くの配管工を検索します。

彼らは合法的に非支払うテナントを立ち退かせることができる前に、チェックする必要がありますすべてのボックスを知ってい ほとんどの不動産投資家は困惑する。

余分な合併症の数十とそのスキルセット障壁を商業用不動産管理化合物。, よい商業不動産のマネージャーは右の借用者と右のオフィスを組み合わせ、よい地位のその賃貸借契約を維持し、問題に効果的そして法的に演説するために商業用不動産の規定する複雑さ、保険の条件、および他のニュアンスのはるかに専門にされた訓練を要求する。

より高い商業用不動産管理手数料およびパーセンテージを期待しなさいあなたの特性は次のとおりである:

• 医療施設。
• 健康コード検査の対象となる食品サービスまたは加工施設。
• 危険物を取り扱う産業施設。,
• 所有者が規制を遵守し、および/または占有基準を維持するためにフープを介してジャンプする責任を持っている他の規制集約的な施設。

プロパティの条件

カリヨンのカスティーユ

新しいプロパティは、商業用不動産管理者のための低い割合と手数料を命じる傾向があります。 これにはいくつかの理由があり、そのほとんどは直感的です。 たとえば、

• より新しい商業用不動産は、管理集約的ではありません。 少ないもの折れを漏らすことになります。, より少ないサービスコールで、プロパティは、管理のための手間の少ないです。
• 荒廃した状態のプロパティは、賃料を下げるコマンドを実行します。 商業用不動産プロパティマネージャーは、多くの場合、収集された賃料の割合を充電するので、彼らは低い潜在的な家賃のために少ない収入を作るため そしてその費用だけで、公園に明かります。
• 悪い状態のプロパティは、重要な修理や大規模なリハビリプロジェクトが必要な場合があります。, 商業プロパティ-マネジャーがすこのプロジェクト管理手数料や高い割合を占めるのに大きな責任です。

賃貸物件の場所

都市のダウンタウンや豪華な地区のような望ましい場所に位置するプロパティは、かなり高い賃料をコマンドすること 上と同じ要因は適用する-マネージャーはより少ない収入のために懸命に同じように働かない従って遠投、低賃貸料の事務所スペースのためのより高いパー,

商業オフィスプロパティの場所は、他の方法で管理手数料に影響を与えます。 あなたが小さなオフィスビルに投資し、あなたが信頼する唯一の商業用不動産マネージャーが遠く離れている場合、商業用不動産マネージャーは、あなたの投資

ただし、この欠点は、より大きなマルチテナントオフィスビルでは消える可能性があります。 大きい建物は頻繁に自身のサラリーマンの現地のスタッフを要求することを覚えなさい。, などのスタッフや商業プロパティ-マネジメント業務管理す。

アメニティ

プロパティアメニティは、不動産管理手数料の評価において役割を果たします。 ジム、水の機能、敷地内の公園などのような多くの設備を備えています商業用不動産。 これらの設備は管理するためのより多くの努力を必要とするので、商業用不動産マネージャーから

しかし、設備のあるプロパティも高い賃料をコマンドします。 豊富な設備はより新しく、手の込んだ特性で見つけられがちである。, 私達が既に知っているように、より高い潜在的な家賃のコレクションおよび少数の古代暖房および冷暖房システムは押し管理料金を壊す。

ここで私たちのフェルドマン株式のケーススタディを読みます。

サービスの範囲

プロパティマネジメント契約がカバーするサービスが多いほど、料金が高くなることが期待できます。

のタイプに応じてリース、商業プロパティマネージャーが実際の少ないサービスをございません。 いくつかの商業リースは、テナントを保証します四つの壁と屋根、そして他に少し。, 修理-メンテナンス用支払も、固定資産税支払いることで、実際にはテナントの責任です。 商業用不動産マネージャーは、欠員を埋める家賃を収集し、立ち退きを処理する以外の彼のプレート上に何もないかもしれません。 この場合、不動産管理手数料は低くなる傾向があります。

修理、ユーティリティ、税金、税の抗議などの場合 下のプロパティマネージャーが支払います。

建物の大きさは、サービスの範囲を決定する上で大きな役割を果たしていると思うかもしれません。, これは必ずしもそうではありません。 入居者の数は頻繁にもっとたくさん重要である。 一つだけのテナントと巨大な倉庫は、多くのテナントにリースされている同等のサイズのオフィスビルに対して管理するためにはるかに少ない

プロパティマネジメントにおける定額料対パーセンテージ料

ウェルズ-ファーゴ-センター

ほとんどの商業用不動産管理会社は、料金として収集された総家賃の割合 管理会社はあなたの財産を効果的に管理するインセンティブを持っているので、これは投資家としてあなたに有利です。, により賃料を収集、強化しながら、お金を得ります。 その間、高められた収入から寄与しなさい。

商業用不動産管理者の一握りは、フラット月額料金を請求することができます。 そのような取り決めには注意してください。 商業不動産のマネージャーに同じ契約上の量を支払われてもらえば彼らの仕事でよいより少ない刺激がある。

“ハイブリッド”配置が行われることがあり、収集された賃料が最小しきい値を下回る場合は定額料金が適用されます。,

例：

マネージャーは、月額3$30,000の総潜在的家賃に対して料金を請求します。 マネージャーがすべてのダイムを収集した場合、彼女の会社は努力のために$900をポケット。 しかし、彼らは月に$15,000未満を収集する場合は、$500の定額料金がそれをキックすることができます。 これは管理努力で負われる人的資源および費用のベースラインレベルがあるので理解しやすい。 但し、特性が実際に失敗したら、管理会社は最低の支払を少なくとも保証される。

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家賃の支払いと家賃の支払い

これは、契約を慎重に読み、何を探すべきかを知るための練習です。

私たちは、ほとんどの商業用不動産管理者が収集された家賃の割合を充電することを上に述べました。 あなたが契約を読んだときには非常に慎重に—それが原因家賃の割合を規定しているかどうかをキャッチしてみてください。,

“収集された家賃”は、会社が実際に収集し、あなたの銀行口座に入金するお金で構成されています。 実際の現金、小切手、マネーオーダー、クレジットカード料金など

“rent due”は、管理会社がリース契約に従って収集することになっている家賃です…テナントが支払うかどうか。

トラブル醸造を参照してください？ あなたの商業用不動産管理契約は、収集された賃料の5％の手数料を規定していると仮定します。 テナントは今月$5,000を負っています。, 管理会社がそれをすべて集めれば、友好的にまたは脅威および訓戒によってかどうか、会社はその家賃の$250（$5,000×5％）を受け取る権利があります。 しかし、テナントが来月残りを支払うことを約束して、$4,000以上の短いと手だけを来る場合、マネージャーは$200（$4,000×5％）をポケットする権利しか持っていま

あなたの商業用不動産管理契約が家賃の5％の手数料を規定している場合はどうなりますか？ あなたが今月の家賃で$5,000を負っている同じテナントを持っているとしましょう。 また、このテナントは完全にあなたをstiffsと仮定しましょう。, 彼が負っている$5,000のダイムを引き渡さない。 あなたの契約がのパーセントを求めるので”当然の賃貸料、”特性マネージャーに完全な$250を負う。

オーディションを受けた商業用不動産管理会社が、”家賃の割合”に基づいて料金を求める契約を提示した場合、別の会社を探すことをお勧めします。”

商業用不動産管理手数料の異なるタイプ

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商業用不動産管理の割合は約1.75％を開始する傾向があります。, しかし、良識あるキックが数3%が保険引受の商業物件の中の規定により定めるものとする。 その他の手数料がかかります。 完璧な世界では、プロパティマネージャーが実際にあなたにより多くのお金を稼ぐサービスを実行するときにのみ料金を請求され、料金を正当化します。 実際には、時にはそれがあり、時にはそうではありません。

立ち退き料

これは厳しいものです。 立ち退きはお金のピットになりがちです。, 立ち退きのポイントに来るまでに、テナントはおそらく多くの家賃であなたを堅くしたり、あなたの財産や評判に重大な損害を与えました。 法律は、その場で縁石にあなたのテナントを蹴ることを防ぎます。 裁判所の提出書類は、すべての書類を順番に作成する必要があります。 裁判所はあなたがお金を出血しているという理由だけで急いでインセンティブを持っていない…とすべてのことの上に、あなたのプロパティマネージ

それでも、彼らの視点からそれを見てください。 立ち退きには努力が必要であり、努力はしばしば補償に値する。, の早期立ち退きをするにあたっては、韓国の早期の商業プロパティマネージャーをインストールできるテナントの方ば実際に支払う彼女。

一方、それは最初の場所でデッドビートテナントをインストールし、プロパティマネージャー、または彼の監督の下で従業員であった可能性があります。 あなたの特性マネージャー、$500上の特に料金によって課される立ち退き料金に対して押すことを考慮しなさい。

注意：裁判所は、多くの場合、立ち退きを提出するために手数料を請求します。 御プロパティマネージャーが支払う弁護士の適切なファイルの立ち退き., 私たちを信じて、あなたはその立ち退きが適切に提出したい、または裁判官はそれをスローし、彼らは彼らの家賃を支払うかどうかにかかわらず、あなた これらの出願手数料と弁護士費用は、あなたのp&Lに費用として表示されます。 あなたが外を見たいのは、彼らがおそらく最初の場所でより良いスクリーニングしている必要がありますテナントを立ち退かせるのトラブルのため,

例:

あなたの商業用不動産のマネージャーは立ち退きを処理するために$300を満たし、立ち退きの代理人に支払われる$250および立ち退きをファイルするために裁判所に支払われる$50に加えて。 良くない

解約手数料

市内中心部

これも粘着性です。 リース終了通常不動産投資家のための損失を告げる。 ユニットは空きになろうとしています。 それはおそらく別の賃貸料を支払う借用者が取付けられている前にリハビリ、リースの任務および他の費用を要求する。, そこに立ち退きの余分な費用と頭痛はありませんが、それはまだ一番下の行を傷つけます。 特にそれが数百ドルより多くなら賃貸借契約の終了手数料を交渉することを考慮しなさい。

リース更新料

リース更新は美しいものになることができます。 大きい借用者の関係を有する、賃貸料は増加するかもしれない単位をリハビリする必要がないか、空室を風化させるか、または新しいリースの任務を 御プロパティマネージャーが担当する数百ドルのプリースリニューアル。

これは、実際にあなたの一番下の行を助ける費用の幸せなカテゴリに該当します。, 古い賃貸借契約を更新することは新しい借用者を見つけることと比較されるあなたの特性マネージャーの部分のより少ない努力をかなり要求する。 数百ドル以上の更新料は間違いなく交渉する必要があります。 その時点で、あなたは基本的に$50シートでゼロックス紙のために充電されています。

支払遅延手数料

これを交渉することを検討してください。 遅い家賃の支払いとその後の延滞料はまだ商業用不動産マネージャーのために収集された家賃の割合に向かって数えます。 て評価する延滞料金も回収に占めます。, あなた、投資家、その支払い遅延を収集するための手数料を充電することは深刻な二重浸漬です。

その他の手数料を追加

あなたの商業用不動産マネージャーが求める各手数料については、手数料があなたのキャッシュフローと投資の価値を高め、より多くのお金を稼ぐサービスを補償するかどうかを検討してください。

一つの一般的な手数料は、”リース料”または”リース手数料”です。”あなたはリースなしで何の収入を持っていないので、これは正当化するために非常に簡単な料金です。 ただし、手数料の支商業立地代理店をご参照のテナントします。, 別の不動産エージェントは、テナントの”調達の原因”である場合、彼らは料金のライオンのシェアに値する。 場合には、商業用不動産管料で大型の賃貸料として吸収、商業用ロケータの委員会。

NOIは単に収益を増やすだけではなく、費用を減らすことでもあることを忘れないでください。 商業プロパティマネージャーが正当化費用を削減する。,

例：

固定資産税や光熱費のためのフックにある場合は、あなたのプロパティマネージャーは、これらの費用を削減するために、それらの税に抗議したり、省エネプロジェクトを受けているタスクを取ることができます。 彼らはパーセンテージfoにそれらに権利を与える契約を提案するかもしれない節約—抗議の前後の税法案の違いの、20-30%を言いなさい。

プロパティ管理手数料を交渉する方法

再び、プロパティ管理は、値を追加し、あなたの時間を節約する許容可能な費用でなければなりません。, それはその特権のために支払う価値があるが、過充電されていることを考えればまだ立ってはいけない。

あなたの商業用不動産管理契約を慎重にお読みください。 管理会社は、あなたを示すために定型的な契約を持っているかもしれませんが、すべてが交渉可能です。 あらゆる料金に注意し、あなたが余りに高い考える料金に抗議しなさい。

電子メールまたは電話は問題ありません。 ちょうど”この料金の目的は何であるか尋ねなさいか。 彼らが言うことができる最悪のことは、”いいえ、申し訳ありませんが、それは標準です。”もう一度尋ねる。, あなたが話している人は、彼らが手数料を放棄する権限を持っていないと言う場合は、誰かに話すように依頼してください。 覚えておいて、この交渉でカードを保持します。 商業管理会社はあなたのビジネスを望んでいる。

間違いなく質問して押し戻すための手数料には、

• セットアップ料金が含まれます。
• 最低一律料金。
• “原因家賃の割合”—代わりに収集された家賃の割合を求めます。”
• 立ち退き手数料-それはあなたが家賃、弁護士費用、および家賃の損失の損失を負担することで十分であるかどうかを尋ねます。
• 更新料。,
• レ賃料の収集またはリース違反料—入居者のアメニティは髪と体共用ソープのこのコーナーへのデフォルトなります。
• コスト削減の節約の低い割合を求める（税の抗議の節約の20％の代わりに30％）。
• ハーフポイントまたは低いフルポイントを収集し、家賃の割合を提案します。

賭け金は高いです

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すべてのテナントはサービスを提供する必要がありますが、賭け金は商業テナント, 配管の事故または壊れたHVACは借用者に不便を与えるかもしれない;それは商業借用者の業務を締めるか、または中断するかもしれない。 テナントがネットリースを持っている場合、家賃は事業収益の割合で構成されているため、彼らの減少した収入はまた、あなたの減少した収入です。 たくさんのダウンタイムにより関係する皆のために悪い商業借用者はよいのためのドアを閉めることができる。

多くは、彼または彼女の仕事をうまく行うために商業用不動産不動産マネージャーに乗っています。, 私たちは商業用不動産の不動産管理手数料と手数料に深いダイビングを取るように覚えておいてください…

今、商業オフィスビルのプロパティの私たちのポートフォリオをチェックアウトし、フェルドマン株式を始める方法を見つける。関連：クラスA、B、およびCプロパティの違いは何ですか？