alavancagem é uma ferramenta poderosa que os investidores imobiliários usam para aumentar os retornos e aumentar o número de imóveis de aluguel. enquanto a maioria das pessoas associa alavancagem com o OPM – ou o dinheiro de outras pessoas – Você também pode acessar o capital acumulado em sua própria propriedade de aluguel existente para ajudar a crescer seu negócio imobiliário. uma forma popular de entrar no capital próprio da sua propriedade de investimento é usando um HELOC.o que é um HELOC?,

uma linha de crédito HELOC – ou home equity – é uma ferramenta popular que os investidores imobiliários usam para tirar proveito do capital próprio da sua propriedade de arrendamento. ao contrário de um HEL – ou home equity loan-em que você recebe seus fundos de empréstimo em um único montante, um HELOC atua como um tipo de cartão de crédito contra o capital próprio em sua propriedade. Não precisas de o sacar imediatamente, mas sabes que o dinheiro está lá se e quando precisares.

é possível obter um HELOC em uma propriedade de aluguel?os mutuantes adoram fazer empréstimos a investidores imobiliários bem sucedidos., Proprietários de aluguel são uma grande fonte de receitas de taxas recorrentes e pagamentos de juros para um mutuante.

no entanto, até que você tenha um histórico comprovado com o seu credor go-to, obter um HELOC em sua propriedade de aluguel existente pode ser feito, mas você pode ter que saltar através de mais aros. Isso é porque os mutuantes de fundos próprios estão a tornar-se mais rigorosos com os seus critérios de empréstimo, com um foco a laser aguçado na sua capacidade de pagar.,

vamos olhar para alguns dos maiores benefícios de obter um HELOC, em seguida, rever os passos que você deve tomar para obter um “sim” de seu emprestador quando você está comprando em torno de uma linha de crédito de capital próprio.

benefícios de obter um HELOC em sua propriedade de aluguel

ter a capacidade de tirar proveito do capital existente em sua propriedade de aluguel usando um HELOC pode ser uma ótima maneira de ter acesso a fundos quando e se você precisar deles. Alguns dos principais benefícios de obter uma linha de crédito de capital próprio na sua propriedade de investimento incluem:

1., Financiar melhorias ou atualizações

usando um HELOC para atualizar a sua propriedade de aluguel e aumentar a sua renda mensal é uma ótima maneira de colocar um empréstimo em casa para trabalhar para você. Seu fluxo de caixa mensal irá aumentar, juntamente com o valor de mercado de sua propriedade.isso porque quanto maior for a NOI (renda operacional líquida), maior será o valor da sua propriedade. Por exemplo, digamos que seu NOI atual é de US $10.000 por ano e as taxas de limite para casas de aluguel de uma família como o seu são de 6%.,

usar um HELOC para fazer melhorias que lhe permitam aumentar a sua renda mensal e aumentar a sua NOI em 10% adicionaria $16,667 ao valor da sua propriedade:

2. Adicionar imagens quadradas rentable

muitos investidores imobiliários estão surpresos ao saber quanto capital eles acumularam em sua propriedade de aluguel ao longo de apenas alguns anos.

Como exemplo, se você comprou uma propriedade de aluguel de uma única família há cinco anos por US $ 150.000 em um mercado onde as casas apreciaram 5% ao ano, sua propriedade agora valeria US $191.442., se você fez um pagamento de 20% e financiou os restantes $ 120.000, seu saldo hipotecário em dívida seria de cerca de $ 111.500 . Isso significa que o total do capital próprio em sua propriedade é de cerca de us $80.000:

• $191,442 atual valor de mercado menos $111,500 saldo da hipoteca = $79,942

Agora, se você usou um HELOC para acessar a parte de seu acumulados patrimônio para adicionar locável metragem quadrada, convertendo o sótão ou garagem para um estúdio, você pode aumentar significativamente o valor de mercado do seu imóvel para locação.,assumindo que a renda extra para o seu espaço adicional adicionou $ 5,000 ao seu NOI anual, o valor de mercado da sua propriedade seria:

além de aumentar o seu fluxo de caixa mensal, usando um HELOC para adicionar uma nova unidade de aluguer, Você também aumentou o valor de mercado da sua propriedade em mais de $83,000.3. Para ser justo, há muitas propriedades de aluguel de uma família, onde a adição de imagens quadradas rentáveis simplesmente não é uma opção., HOA restrições, leis de zoneamento, ou o piso da casa pode tornar a tentativa de converter um sótão ou garagem irrealista ou não custo eficaz.muitos investidores superam esse obstáculo tornando-se investidores imobiliários de longa distância. Usando um HELOC para financiar o pagamento em outra família, em outra parte do país, eles são capazes de se geograficamente diversificar sua carteira de investimentos e investir em menor escala, em mercados secundários, onde os rendimentos são potencialmente maior.

ocupado pelo proprietário vs., Location Property HELOCs

In general, getting a HELOC for your rental property will cost more in upfront fees and monthly interest payments. Isso porque os bancos vêem um maior risco de incumprimento com a propriedade de investimento, ou propriedade não ocupada pelo proprietário, do que com uma residência ocupada pelo proprietário.para além de um maior risco potencial de incumprimento, as linhas de crédito de Fundos Próprios de base encontram-se geralmente em segunda ou terceira posição.

Você provavelmente ouviu a frase, ” primeiro na linha, primeiro na direita.,”Isso é porque um HELOC não é normalmente o primeiro na linha, então o emprestador corre um risco maior de não ser reembolsado se o mutuário não pagar, porque outros penhores estão sendo pagos primeiro.,/ul>

Não ocupados pelo proprietário HELOC propriedade de investimento

• Menor LTV necessário, às vezes, 75%, mas normalmente 70% ao valor do empréstimo ou menos
• Maior taxa de juros
• é Necessária uma reserva de capital conta para reparos ou inquilino vaga
• Várias avaliações e 12 meses de carência a partir da primeira compra, pode ser necessário

o Que Fazer Antes de Aplicar para um HELOC

Há algumas coisas a considerar antes de aplicar para um HELOC para um imóvel para locação:

LTV requisitos: os Credores normalmente olhar para um LTV (loan-to-value) de 70% ou mais baixos para aluguer de um imóvel., Em outras palavras, você não será capaz de acessar todo o capital próprio em sua casa como uma linha de crédito, porque o mutuante quer que você mantenha parte do capital acumulado na propriedade.pontuação de crédito: idealmente, a sua pontuação de crédito será de pelo menos 740 quando se candidatar a uma linha de crédito de capital próprio. A pontuação de crédito é um indicador de quão arriscado um mutuário é, por isso, quanto mais forte for a pontuação, melhor será a taxa de juro e os Termos, e quanto maiores forem as probabilidades de ser aprovado para um HELOC propriedade de aluguer.,conta de reserva de Caixa: investidores imobiliários criam contas de reserva de caixa como um fundo de dias chuvosos, de modo que o dinheiro está à mão para uma reparação de emergência dispendiosa ou um período prolongado de vacância que cria fluxo de caixa negativo a curto prazo. Antes de aprovar um HELOC, muitos credores exigem que um mutuário tenha uma conta de reserva de caixa com fundos suficientes para cobrir vários meses – às vezes mesmo um ano ou mais – de despesas operacionais, incluindo todos os pagamentos de empréstimos.

DTI: rácio dívida / rendimento é outro critério que os mutuantes analisam ao avaliar o risco de contrair um empréstimo HELOC., Quanto melhor for o equilíbrio entre o rendimento e a dívida de um mutuário, menor será o risco para um mutuante. Normalmente, os credores procuram uma DTI entre 40% e 50%. Isso significa que se o rendimento anual bruto total de um mutuário for de US $200.000 por ano, O montante total da dívida de itens como hipotecas, pagamentos de cartão de crédito, empréstimos estudantis, pensão de alimentos e pensão de alimentos não pode ser superior a US $80.000 a US $100.000.,

HELOC Alternativas para Puxar, sacar de uma Propriedade

Enquanto há vantagens claras para tomar um HELOC no seu aluguer de propriedade, também existem várias outras maneiras de acessar os acréscimos de capital próprio no seu investimento:

Home equity empréstimo: A diferença entre um HELOC e HEL (empréstimo) é que um HELOC serve como um open-ended linha de crédito contra o seu patrimônio, enquanto um home equity empréstimo é de um montante fixo de pagamento que você recebe de imediato.,refinanciamentos em numerário: refinanciamento da hipoteca existente sobre a sua propriedade de aluguer, fazendo uma refinanciação em numerário, permite-lhe retirar grande parte dos fundos próprios acumulados da sua propriedade. Enquanto os mutuantes ainda esperam que você mantenha uma determinada porcentagem do capital com a propriedade, muitas vezes as taxas e taxas de juros são mais baixas com uma refinanciação cash-out do que com um HELOC ou HEL.empréstimos privados: embora seja bom poder aceder ao capital existente na sua propriedade de aluguer, por vezes não é possível nem rentável., Os empréstimos privados ou pessoais são feitos por investidores que lhe emprestarão dinheiro em troca de uma segunda posição de garantia em sua propriedade, garantido pelo capital existente. Dependendo do credor privado, Taxas e taxas de juros podem ser mais altas, e duração do empréstimo mais curto.ter acesso ao capital é fundamental para fazer negócios e crescer o seu negócio imobiliário.,s seu acumulados capital próprio, de forma similar a um cartão de crédito funciona