Articles

Tips och Tricks för att investera i flerbostadshus som ett proffs

by admin

viktiga Takeaways

  • hur man investerar i flerbostadshus

  • bästa städer för att investera

  • fördelar och nackdelar med bostadsägande

investera i flerbostadshus är ett stort åtagande att göra, eftersom det ibland beskrivs som en karriär och inte bara en investeringsstrategi., Investerare kan finna att hantera lägenhetskomplex kräver en djupare nivå av engagemang jämfört med att hantera enfamiljsenheter, både fysiskt och ekonomiskt. Å andra sidan ger investeringar i lägenhetsbyggnader unika fördelar som inte upplevs i andra typer av nischer. Fortsätt läsa för att ta reda på om att äga ett lägenhetskomplex är rätt för dig, samt tips och tricks om hur du kommer igång framgångsrikt.,

hur man köper ett hyreshus

att lära sig att investera i flerbostadshus är inte på något sätt lätt att förstå, men genom att bekanta dig med de fem stegen nedan kommer du att göra processen verkar mycket mer lättillgänglig., För att komma igång, först se till att ange denna investering nisch är absolut rätt passform för dig:

  1. se till att äga ett hyreshus är rätt för dig: om du redan har byggt upp en portfölj eller är helt ny på fastigheter investera, se till att investera i flerbostadshus är rätt för dig är en viktig fråga att utforska. Det finns flera överväganden, såsom kostnad och tid., Kostnaderna för att äga ett hyreshus inkluderar startkapitalkravet, samt en löpande kassaflödesmatris i samband med hantering av flera hyresgästenheter åt gången. För det andra kräver hantering av ett hyreshus förmodligen mer engagemang och ledning, till exempel hantering av hyresgästomsättning, leasingpapper och hantering av underhållsproblem. Innan dykning i denna nya strävan, se till att både ditt schema och ekonomi är utrustade för att rymma en stor förändring.,

  2. Bestäm vilken typ av hyreshus: man kan känna igen, från allmän livserfarenhet, att lägenheterna finns i alla former och storlekar. En byggnad kan vara en rehabiliterad viktoriansk herrgård som har delats upp i flera enheter, medan en annan kan vara en modern flervåningsbyggnad i ett storstadsområde. Att bestämma hur mycket Lägenhet du har råd med hjälper till att begränsa din sökning, samt identifiera vilka typer av byggnader som kommer att erbjuda den bästa avkastningen på investeringen för din budget., Investerare står inför en knepig avvägning mellan köpeskillingen mot kostnaderna för reparationer och renovering.

  3. identifiera en egenskap: när du har bestämt vilken typ av lägenhetskomplex du vill äga, är nästa logiska steg att jaga efter egenskaper. Du kan välja att söka efter egenskaper på egen hand, med hjälp av en professionell eller tjänst, eller en kombination av båda. Ett sätt att söka efter en affär autonomt är att gå med i din lokala fastigheter investerar klubb eller förening., Genom nätverk med andra yrkesverksamma är chansen att du kommer att ansluta till en medinvesterare som kommer att veta om en fastighet till salu. Å andra sidan kan fastighetsmäklare, särskilt kommersiella fastighetsmäklare, vara till hjälp i denna process. Inte bara har de tillgång till flera noteringstjänster, de har ofta listor från kommersiella mäklarfirmor. Observera dock att provisionsavgiften för kommersiella erbjudanden är något högre än för bostadsavtal.,

  4. Tänk på din due diligence: innan du gör ett erbjudande på någon egendom, bör investerare tänka på sin due diligence och utföra en djupgående analys av affären. För Lägenhet inköp, faktorer för att utvärdera inkluderar platsen, antalet enheter i byggnaden, tillgängliga bekvämligheter, samt byggnadens skick. Dessa aspekter hjälper dig att beräkna hur mycket hyra du kanske kan ladda, liksom hur mycket du behöver spendera på nödvändiga reparationer och förbättringar., Dessutom kan byggnadens övergripande skick hjälpa till att signalera hur ofta reparationer kan påverka ditt månatliga kassaflöde. Dessutom kommer placeringen av fastigheten att peka på lokala socioekonomiska faktorer som kommer att påverka lönsamheten på lång sikt, när det gäller hyresavkastning, beläggningsgrad eller återförsäljningsvärde. När du är seriös om en viss egendom, se till att anställa en inspektör, och få kopior av hyresavtal, skattedeklarationer och andra juridiska dokument från den tidigare ägaren för att identifiera eventuella dolda problem, om någon.,

  5. gör ett erbjudande, finansiera och avsluta affären: för att göra ett erbjudande kan värdet av lägenhetsbyggnaden bedömas med hjälp av marknadsjämförelser, potentiell inkomst samt ersättningsmetoden, där investerare uppskattar hur mycket det skulle kosta att bygga en liknande byggnad. Eftersom Fastigheter med fem eller fler enheter inte uppfyller kraven för statligt stöd lån, Kommersiella lån kommer vanligtvis från traditionella och privata långivare., Var beredd på när långivare kräver ränta och kontantreserver, samt när de gynnar egenskaper med god marknadspotential och hög beläggning priser. Den goda nyheten här är dock att kommersiella långivare tenderar att betona kapitalets inkomstpotential och inte fokusera mindre än investerarens personliga ekonomi och kredithistoria.

sätt att investera i flerbostadshus

precis som alla andra former av fastighetsinvesteringar finns det flera olika sätt att hitta finansiering och komma igång., Vilken du väljer beror på hur involverad du vill vara, hur mycket pengar du redan har och hur mycket tid du är villig att spendera. Här är 5 av de vanligaste sätten att investera:

  1. Köp Det Själv: det här är den mest praktiska strategin på den här listan. Det kräver mest kapital, tid och kunskap än alla andra. Det är dock också mycket givande att vara den enda ägaren som ansvarar för din byggnad. Du kan göra alla dina egna beslut och forma hur du vill att ditt företag ska fungera., Denna strategi rekommenderas endast för personer som är förberedda för de ekonomiska och mentala krav som krävs.

  2. Partner upp: Lägenhet investera med en partner kan vara ett utmärkt ställe att börja för många nybörjare investerare. Du kan kombinera ditt respektive kapital och köpa en fastighet som du inte kunde ha innan. Naturligtvis betyder det också att du inte kommer att vara din egen chef hela tiden. Du måste fatta många viktiga beslut tillsammans, så välj din partner klokt.,

  3. syndikering: Syndikationer samlar kapital från investerare som vill ta en passiv roll i fastighetsinvesteringar. I detta fall skulle den person som kör syndikering vara ansvarig för alla viktiga beslut i samband med den valda hyreshus. Allt du behöver göra är att lägga dina pengar till högen och dela i någon potentiell vinst på lång sikt.

  4. fastighetsfond: fastighetsfonder liknar syndikationer, men i större skala. Dessa fonder vanligtvis som för högre minimiinvesteringar och investera i flera fastigheter åt gången., Dessutom kanske du inte vet var exakt dina pengar används, så gör din forskning på någon särskild fond innan du bestämmer dig för att investera med dem.

  5. REITs: en REIT är ett företag som förvaltar fastighetsinvesteringar, som ofta inkluderar flerbostadshus. När du investerar med en REIT investerar du i företaget själv, ungefär som att köpa lager i något annat företag. Läs vår artikel om REITs för nybörjare att ta reda på mer om denna investeringsstrategi.,

faktorer att tänka på innan du köper ett lägenhetskomplex

inte alla flerbostadshus är desamma, och som alla andra typer av affär, bör investerare vara noga med att arbeta varje vinkel och ta itu med eventuella variabler innan du gör ett erbjudande. Här är några faktorer att ta hänsyn till när du utför din marknads-och fastighetsforskning som hjälper dig att tänka som en erfaren professionell:

  • Lägenhetsklassificeringar: i USA,, lägenheter klassificeras på en skala från” A ”till” D”, som kan hjälpa investerare att bestämma vilken typ av hyreshus de vill äga. Vanligtvis flyttar lägenheter upp i klassskalan när de ökar i kvalitet, storlek, ”nyhet” och antal bekvämligheter som erbjuds. Äldre byggnader med färre bekvämligheter är vanligtvis billigare, men investerare bör vara uppmärksamma på dolda kostnader som reparationer och förbättringar.

  • avkastning på investeringar: en av de svåraste faktorerna i samband med investeringar i flerbostadshus utvärderar din avkastning på investeringar., Investera i små flerbostadshus kommer att vara billigare än Fastigheter med fler enheter, eller de som erbjuder bekvämligheter. Men på grund av deras storlek, de kan producera mindre hyresintäkter. Dessutom bör investerare utvärdera kostnaden för underhåll och reparationer, baserat på byggnadens skick.

  • Byggdetaljer: låt inte vanliga byggproblem överraska dig när du tittar på flerbostadshus. Gamla tak, särskilt platta tak, gamla VVS, asbest och blyfärg är alla förknippade med dyra reparationer., Anlita en professionell för att inspektera någon byggnad under allvarligt övervägande, för att se till att dolda problem inte kommer att påverka din budget.

  • preliminära nummer: bedömning av preliminära nummer och finansiärer gör det möjligt för investerare att jämföra inköpsavtal. Hyresrullen, som är den totala hyran debiteras för alla enheter multiplicerat med tolv, kombinerat med beläggning priser, kommer att ge en uppfattning om den årliga hyresintäkterna. Dividera köpeskillingen med antalet enheter kommer att hjälpa när man jämför flerbostadshus med olika mängder enheter och bekvämligheter., Dessutom kan investerare uppskatta sitt netto rörelseresultat genom att netta ut kostnader från hyresrullen, som sedan används för att beräkna kapitaliseringsgraden.

  • fastighetsförvaltning: investerare bör också utvärdera alternativkostnaden för den tid som krävs för att hantera ett hyreshus. Eftersom denna typ av investeringar kommer att kräva en praktisk strategi när det gäller att hantera hyresgäst omsättning, pappersarbete, underhåll och reparationer, för att nämna några, ägare kommer att finna att de kommer att ha mindre tid att bedriva annan investeringsverksamhet., Även hyra ett fastighetsbolag kräver en extra kostnad, investerare bör allvarligt väga detta alternativ.

hur mycket kan du göra med Lägenhet investera?

hur mycket du kan göra genom att äga ett lägenhetskomplex är en funktion av fastighetsvärdet och rörelseresultatet. För en direkt fråga som frågar, ”äger ett hyreshus lönsamt,” det korta svaret är ” det kan vara.,”Även om den ursprungliga kontantutlägg för att köpa en lägenhet är stor, kan ägarna göra en vinst om hyran priserna överstiger alla nödvändiga inteckning betalningar och kostnader. Många investerare kommer att mäta denna lönsamhet genom att beräkna deras kapitaliseringsgrad. Investerare bör dock inte underskatta kostnaderna för att äga ett hyreshus. möjligheten till storbiljett reparation och underhållsproblem, liksom oväntade lediga platser, kan i hög grad påverka grunden.,

bästa städer att investera i flerbostadshus

de bästa städerna att investera i flerbostadshus är en kulmination av flera socioekonomiska faktorer som sysselsättningsgrad, industritillväxt, befolkningstillväxt och beläggningsgrad, för att nämna några., Nedan hittar du en lista över några av dagens toppmarknader för att äga multifamiljeegenskaper:

  • Boston, MA

  • Denver, CO

  • Des Moines, IA

  • Raleigh och Durham, NC

  • Salt Lake City, UT

  • San Jose, CA

  • Seattle, WA

  • Charlotte, NC

  • Washington, DC,

Lägenhet investerar fördelar och nackdelar

det finns flera fördelar och nackdelar i samband med att äga ett lägenhetskomplex, och investerare bör se till att bekanta sig med var och en för att fullt ut uppskatta det åtagande de är på väg att göra. Vissa kan även beskriva att vara en lägenhet ägare som att ha en karriär i sig, så investera i flerbostadshus bör kontaktas med vaksamhet.,

fördelar med att investera i flerbostadshus

  • återkommande hyresintäkter

  • skapar möjligheter till mer kreativa inkomstkällor

  • flerfamiljshus med en enda ledig tjänst är inte lika mycket av en risk som enfamiljshus med en ledig tjänst

  • skatteförmåner

  • fastighetsvärdering

  • långivare tenderar att låna ut baserat på tillgångens potential

vissa fördelar med att äga en inkomst egendom inkluderar att ha tillgång till återkommande hyresintäkter från var och en av dina enheter tills du bestämmer dig för att sälja., Dessutom kan ägarna hitta kreativa inkomstkällor genom att lägga till extra bekvämligheter och tjänster, till exempel extra parkeringsplatser. Hantera en fastighet med flera enheter säkerställer också mot risken för absolut vakans. Vid en enfamiljsfastighet måste ägaren absorbera alla kostnader utan någon inkomst tills fastigheten är fylld. När det gäller ett lägenhetskomplex, om en enhet är ledig, undviker investeraren att förlora 100 procent av hyran för byggnaden så länge som andra enheter fylls.,

lägenhet ägare är också berättigade till två av de mest populära förmåner fastigheter har att erbjuda: skatteförmåner och egendom uppskattning. Med tiden kommer investerare att bygga upp eget kapital i lägenhetsbyggnaden till följd av betalningar och gradvis fastighetsvärdering. Håll dessa förmåner i åtanke när du börjar forska finansieringsalternativ. När det gäller hyresfastigheter, långivare kommer främst utvärdera lönsamheten i byggnaden, i motsats till investerarens personliga finansiella och kredit situation. Denna lönsamhet används också för att beräkna byggnadens värde.,

nackdelar med att investera i flerbostadshus

  • hyresgäster tenderar att inte ta stor hand om hyresfastigheter

  • att investera i en hel hyreshus är mycket dyrare än ett enfamiljshus

att äga ett hyreshus är inte utan dess potentiella nackdelar. När hyresgäster flyttar in i ett enfamiljshus, tenderar de att ockupera fastigheten på lång sikt. Detta kan vara av olika skäl, till exempel att vara nära lokala skolor, arbetsplatser och stadsdelspreferens., På grund av detta tenderar hyresgäster att tänka på fastigheten som sin egen och behandla det bra. Omvänt tenderar lägenheter att ha högre omsättning, med hyresgäster som behandlar sina enheter med mindre omsorg. Detta kommer i allmänhet att kräva att ägaren tar upp mer tid att hantera hyresgästens omsättning, samt underhållsproblem. Dessutom kommer den totala kostnaden för underhåll ofta att vara högre än för en enfamiljsfastighet.

sammanfattning

När allt är sagt och gjort är investeringar i lägenhetsbyggnader ett kall som ger unika fördelar för investerare att njuta av., Även om processen kan verka skrämmande i början, de som är villiga att vara vaksamma, tänka på sin due diligence och sätta i det hårda arbetet är bundna att skörda fördelarna med att investera i multifamiljekomplex.

intresserad av att lära sig mer om dagens mest lukrativa fastighetsstrategier?

oavsett om du är helt ny att investera, har stängt några erbjudanden, eller är en erfaren investerare— vår nya online fastigheter klass avslöjar de bästa fastighetsstrategier för att komma igång med fastigheter investera i dagens marknad., Expert investerare Än Merrill förklarar hur dessa beprövade strategier kan hjälpa dig att dra nytta av de nuvarande möjligheterna i fastigheter.

Klicka här för att registrera dig för våra gratis 1-dagars fastigheter Webinar och komma igång lära sig strategiskt investera i dagens fastighetsmarknaden!