Så vad gör office-byggnad fastighetsförvaltning kostnad? Det korta svaret är mellan 1,75% och 3% av insamlade hyror. Naturligtvis är det ett ganska brett utbud. Där du kommer att falla på den procentsatsen spektrum beror på många variabler.

faktorer som påverkar Fastighetsförvaltningskostnaden

kommersiella kontorsbyggnader lägger till ett helt nytt lager av nyans till fastighetsförvaltningsspelet., ”Varför betala någon för att göra vad jag kunde göra själv?”gäller inte. De flesta av oss kan inte DIY kommersiell fastighetsförvaltning. Kommersiella leasingavtal är mycket mer komplicerade. Går du Net lease? Trippelnät? Fast hyra? Vilken term? År? Årtionden? Vad leasing provision att betala till en kommersiell mäklare?

det finns ingen formel för att beräkna hur mycket en kommersiell fastighetsförvaltare debiterar. Samma förvaltningsbolag kan ha olika servicenivåer, var och en med olika avgifter., Följande faktorer påverkar vad kommersiell fastighetsförvaltning kommer att kosta:

storlek på byggnad

Du kan förvänta dig en mindre kommersiell byggnad för att befalla en lägre procentandel eller schablonavgift, eftersom det kräver mindre arbete. En kommersiell fastighetsförvaltare kommer dock sannolikt att lägga ut eller personligen övervaka mycket av förvaltningen av en mindre byggnad. Därför tenderar mindre byggnader att befalla högre fastighetsförvaltningsprocent, eftersom de måste täcka chefens tid.,

större fastigheter kan förtjäna heltidsanställda-en fastighetschef, hyresgästkoordinator, underhållspersonal, vaktmästare och så vidare. Lönerna för dessa personer på plats betalas separat av ägaren. Med större fastigheter får fastighetsförvaltaren en förvaltningsavgift och ersätts fullt ut för kostnaden för löner och bördor på plats.,

exempel:

för en 4-enhet kontorskomplex, fältet commercial property manager alla samtal från den begränsade hyresgästen bas, visa fastigheten till potentiella hyresgäster själva, och skicka en föredragen entreprenör att hantera reparationer. Denna chef kan ta ut 6% av brutto insamlade hyror, med tanke på hur mycket av sin egen tid och tiden är förbrukad.

att samma förvaltningsbolag kan samla in 2% av brutto insamlade hyran för en 400,000 kvadratfot kontorsbyggnad., Innan du tror att du fick en stjäla av en affär, kom ihåg att förvaltningsbolaget kommer att anställa en byggnad chef, biträdande chef, heltidsunderhåll ingenjör(er) och deltidsunderhåll supportpersonal. Chefen gör alla hyra, bränning, utbildning, övervakning och lönebokföring, men dessa lönekostnader, inklusive lön, medicinsk, workman ’ s comp. osv. kommer att dyka upp som en extra kostnad på din P & L.

Ibland blir” fastighetsförvaltningsavgifter ”och” lönekostnader ” förvirrade. Se till att skilja ut dem., Speciellt om ett kommersiellt fastighetsbolag citerar dig en låg procentandel, fråga hur mycket extra lönekostnad du kan förvänta dig och arbetsbeskrivningarna för varje anställd.

relaterat: kommersiella Fastighetstrender 2020

Fastighetsförvaltning är mer än att bara fixa toaletter

Castille på Carillon

Fråga en fastighetsentusiast om de tror att de kan fixa en toalett., De kommer förmodligen att säga ” Ja.”Felplacerad förtroende eller nej, de vet åtminstone hur man slår upp en YouTube-handledning eller Google-Sök en närliggande rörmokare.

fråga samma kille om de känner till alla rutor som måste kontrolleras innan de lagligt kan vräka en icke-betalande hyresgäst. De flesta fastighetsinvesterare kommer att stumpas.

kommersiella fastighetsförvaltningsföreningar som skillset barriär med dussintals extra komplikationer., Bra kommersiella fastighetsförvaltare kräver mycket mer specialiserad utbildning i regleringskomplexiteter, försäkringskrav och andra nyanser av kommersiella fastigheter för att koppla rätt kontor med rätt hyresgäst, behålla det hyresavtalet i gott skick och ta itu med problem effektivt och lagligt.

förvänta dig högre kommersiella fastighetsförvaltningsavgifter och procentsatser din egendom är:

• en medicinsk anläggning.
• en livsmedelstjänst eller bearbetningsanläggning som är föremål för hälsokodsinspektioner.
• en industrianläggning där farliga material kommer att hanteras.,
• alla andra regelintensiva anläggningar där ägaren har ansvar för att följa regler och/eller hoppa genom hoops för att upprätthålla närvarostandarder.

tillstånd av egendom

Castille at Carillon

nyare egenskaper tenderar att befalla lägre procentsatser och avgifter för kommersiella fastighetsförvaltare. Det finns flera orsaker till detta, de flesta av dem intuitiva. Till exempel:

• kommersiella egenskaper som är nyare är mindre hanteringsintensiva. Färre saker kommer att bryta eller läcka., Med färre servicesamtal är fastigheten mindre krångel för förvaltningen.
• egenskaper i ett tillstånd av förfall kommandot lägre hyror. Eftersom kommersiella fastigheter fastighetsförvaltare tar ofta ut en procentandel av hyror som samlas in, står de för att göra mindre inkomst på grund av den lägre potentiella hyran. De kan behöva upp sina avgifter bara för att göra det värt sin tid.
• egenskaper i dåligt skick kan kräva betydande reparationer eller ett stort rehab-projekt., Kommersiella fastighetsförvaltare kan översätta denna extra ansträngning till projektledningsavgifter eller högre procentsatser för att ta hänsyn till det större ansvar de tar på sig.

plats för hyresfastigheter

egenskaper som ligger på önskvärda platser, som en stads centrum eller ritzy distrikt, kan kommandot betydligt högre hyror. Samma faktorer som ovan kommer att gälla-chefer kan ta ut högre procentsatser för långt flung, låghyra kontorsutrymme så att de inte fungerar lika hårt för mindre inkomst.,

platsen för den kommersiella kontorsfastigheten kommer att påverka förvaltningsavgifterna på andra sätt. Om du investerar i en liten kontorsbyggnad, och den enda kommersiella fastighetsförvaltaren du litar på är långt borta, kan den kommersiella fastighetsförvaltaren ta ut en högre avgift för att ta hänsyn till den tid som pendling till och från din förvaltningsfastighet.

denna nackdel kan dock försvinna för större kontorsbyggnader med flera hyresgäster. Kom ihåg att större byggnader ofta kräver egen avlönad personal på plats., Sådana staber är mycket lättare för kommersiella fastighetsbolag att hantera på distans.

bekvämligheter

fastighetsbekvämligheter spelar en roll vid bedömningen av fastighetsförvaltningsavgifter. En kommersiell fastighet som har många bekvämligheter, som ett gym, vatten funktion, på plats park, etc. kan kommandot högre avgifter från en kommersiell fastighetsförvaltare eftersom dessa bekvämligheter kräver mer ansträngning att hantera.

men egenskaper med bekvämligheter också kommandot högre hyror. Omfattande bekvämligheter tenderar att hittas på nyare, finare egenskaper., Som vi redan vet, högre potentiella hyra samlingar och färre gamla värme-och luftkonditioneringssystem för att bryta push förvaltningsavgifter ner.

Läs våra Feldman Equities fallstudier här.

omfattning av tjänster

ju fler tjänster ditt fastighetsförvaltningskontrakt täcker, desto högre kan du förvänta dig att dina avgifter ska vara.

beroende på vilken typ av hyresavtal som berörs kan en kommersiell fastighetsförvaltare faktiskt tillhandahålla färre tjänster än du tror. Vissa kommersiella leasingavtal garanterar hyresgästen fyra väggar och ett tak, och lite annat., Reparationer och underhåll, allmännyttiga betalningar, även fastighetsskatt betalningar kan faktiskt vara hyresgästens ansvar. Den kommersiella fastighetsförvaltaren kan inte ha något annat på sin tallrik än att fylla lediga platser, samla hyror och bearbeta vräkningar. I detta fall tenderar fastighetsförvaltningsavgifterna att vara lägre.

om reparationer, verktyg, skatter, skatteprotester etc. faller till fastighetsförvaltaren, förväntar sig att betala mer.

Du kanske tror att byggnadens storlek spelar en stor roll för att bestämma omfattningen av Tjänsterna., Så är inte alltid fallet. Antalet hyresgäster betyder ofta mycket mer. Ett stort lager med endast en hyresgäst kan kräva mycket mindre ansträngning för att hantera jämfört med motsvarande storlek kontorsbyggnad som hyrs ut till många hyresgäster.

fast avgift vs procentuell avgift i Fastighetsförvaltning

Wells Fargo Center

de flesta kommersiella fastighetsförvaltningsbolag samlar in en procentandel av bruttolön som samlas in som avgift. Detta är fördelaktigt för dig som investerare, eftersom förvaltningsbolaget har ett incitament att hantera din egendom effektivt., Ju mer hyra de samlar in, desto mer pengar får chefen att samla in. Under tiden drar du nytta av ökade intäkter.

en handfull kommersiella fastighetsförvaltare kan ta ut en fast månadsavgift. Var försiktig med ett sådant arrangemang. Kommersiella fastigheter chefer har mindre incitament att vara bra på sina jobb om de kommer att få betalt samma avtalsbelopp oavsett vad.

ett ”hybrid” – arrangemang görs ibland, varvid en fast avgift sparkar in om hyror som samlas in faller under ett lägsta tröskelvärde.,

exempel:

en chef tar ut en 3% avgift på en bruttopotentialhyra på $30,000 per månad. Om chefen samlar varje krona, fick hennes företag $ 900 för ansträngningen. Om de dock samlar in mindre än $ 15,000 i en månad, kan en fast avgift på $500 sparka den. Detta är förståeligt eftersom det finns en basnivå för mänskliga resurser och utgifter i förvaltningsinsatserna. Men om fastigheten verkligen misslyckas, är förvaltningsbolaget åtminstone garanterat deras minsta utbetalning.

relaterat: Vad är en bra takränta i kommersiella fastigheter?,

hyra due vs Rent Collected

detta är en övning i att noggrant läsa ditt kontrakt och veta vad du ska leta efter.

vi sa ovan att de flesta kommersiella fastighetsförvaltare tar ut en procentandel av hyran som samlas in. Var mycket försiktig när du läser kontraktet-försök att fånga om det föreskriver en procentandel av hyran.,

”hyr in” består av pengar som företaget faktiskt samlar in och insättningar på ditt bankkonto. Faktiska kontanter, kontroller, postanvisningar, kreditkort avgifter, etc.

”hyra due” är hur mycket hyra förvaltningsbolaget ska samla in enligt hyresavtalet … om hyresgästen betalar upp eller inte.

se problemet bryggning? Antag att ditt kommersiella fastighetsförvaltningsavtal föreskriver en avgift på 5% av hyror som samlas in. En hyresgäst är skyldig 5000 dollar den här månaden., Om förvaltningsbolaget samlar in allt, vare sig det är vänligt eller av hot och förmaningar, har företaget rätt till $250 av den hyran ($5,000 x 5%). Om hyresgästen dock kommer upp kort och bara händer över $4,000, med ett löfte att betala resten nästa månad, har chefen bara rätt att få $200 ($4,000 x 5%).

vad händer om ditt kommersiella fastighetsförvaltningsavtal föreskriver en avgift på 5% av hyror som förfaller till betalning? Låt oss säga att du har samma hyresgäst som är skyldig $ 5,000 i hyror för denna månad. Låt oss också anta att den här hyresgästen stiffar dig helt., Han lämnar inte över ett öre av de 5000 dollar han är skyldig. Eftersom ditt kontrakt kräver en procentandel av ”hyra due,” du är skyldig fastighetsförvaltaren hela $ 250.

Vi föreslår att du letar efter ett annat företag om det kommersiella fastighetsförvaltningsbolaget du audition presenterar dig ett kontrakt som kräver en avgift baserat på en ” procentandel av hyran.”

de olika typerna av kommersiella fastighetsförvaltningsavgifter

Morgan Stanley Tower

kommersiella fastighetsförvaltningsprocent tenderar att börja runt 1,75%., Ändå är det bra att sparka det numret upp till 3% När du skriver en kommersiell egendom under din due diligence. Det kommer att finnas andra avgifter. I en perfekt värld, du bara få ut en avgift när en fastighetsförvaltare utför en tjänst som faktiskt gör dig mer pengar, vilket motiverar avgiften. I praktiken gör det ibland och ibland inte det.

vräkning avgift

detta är en tuff. Vräkningar tenderar att vara pengar gropar., När du kommer till den punkt av vräkning, hyresgästen har förmodligen styvt dig på en hel del hyra, eller orsakat betydande skador på din egendom eller rykte. Lagar hindrar dig från att sparka din hyresgäst till trottoaren på plats. Domstolshandlingar måste göras, med allt pappersarbete i ordning. Domstolen har inget incitament att rusa bara för att du blöder pengar … och utöver allt detta kommer din fastighetschef att debitera dig en extra avgift?

titta fortfarande på det ur deras perspektiv. Vräkningar tar ansträngning, och ansträngning förtjänar ofta ersättning., Ju tidigare vräkningen går igenom, desto tidigare kan den kommersiella fastighetsförvaltaren installera en hyresgäst som (förhoppningsvis) faktiskt betalar sina räkningar.

å andra sidan kan det ha varit fastighetsförvaltaren, eller en anställd under hans överinseende, som installerade deadbeat hyresgästen i första hand. Överväga att trycka tillbaka mot en vräkning avgift tas ut av din fastighetsförvaltare, särskilt en avgift över $ 500.

OBS! domstolar tar ofta ut en avgift för att lämna in en vräkning. Din fastighetsförvaltare kan betala en advokat för att korrekt lämna in vräkningen., Tro oss, du vill att vräkningen lämnas in korrekt, eller en domare kan kasta ut det och låta din hyresgäst att stanna om de betalar sin hyra eller inte. Dessa arkiveringsavgifter och advokatkostnader kommer att visas som en kostnad på din P & L. Detta är normalt. Vad du vill se upp för är en extra avgift betalas till din chef för besväret att vräka en hyresgäst att de förmodligen borde ha screenat bättre i första hand.,

exempel:

din kommersiella fastighetsförvaltare tar ut $ 300 för att bearbeta en vräkning, förutom $ 250 som betalas till en vräkning advokat och $ 50 som betalas till domstolen för att lämna in vräkningen. Inte bra.

Termineringsavgift

City Center

den här är också klibbig. Leasingavslut förebådar vanligtvis en förlust för fastighetsinvesteraren. Enheten är på väg att bli ledig. Det kommer förmodligen att kräva rehab, leasing provisioner och andra utgifter innan en annan hyresbetalande hyresgäst installeras., Det finns inte den extra kostnaden och huvudvärk av en vräkning, men det gör fortfarande ont i grunden. Överväga att förhandla bort en leasingavgift, särskilt om det är mer än ett par hundra dollar.

hyra Förnyelseavgift

hyra förnyelser kan vara en vacker sak. Du har en stor hyresgäst relation, hyra kan öka, du behöver inte rehab enheten, väder en ledig tjänst, eller betala en ny leasing provision. Din fastighetsförvaltare kan debitera dig några hundra dollar för att bearbeta ett leasingavtal förnyelse.

detta faller under den glada kategorin av utgifter som faktiskt hjälper din bottenlinje., Överväga, men-förnya ett gammalt hyresavtal kräver betydligt mindre ansträngning från din fastighetsförvaltare jämfört med att hitta en ny hyresgäst. Förnyelseavgifter över några hundra dollar bör definitivt förhandlas. Då debiteras du i princip för Xeroxpapper på $ 50 per ark.

avgift för sen betalning

överväg att förhandla bort detta. Försenade hyresbetalningar och efterföljande förseningsavgifter räknas fortfarande mot en procentandel av hyran som samlas in för den kommersiella fastighetsförvaltaren. De kan bedöma förseningsavgifter som de också samlar in en procentandel från., Att debitera dig, investeraren, en avgift för att samla in den sena betalningen är allvarlig dubbeldoppning.

Lägg till andra avgifter

för varje avgift din kommersiella fastighetsförvaltare ber om, överväga om avgiften kompenserar en tjänst som gör dig mer pengar, öka ditt kassaflöde och värdet av investeringen.

en vanlig avgift är en ”leasingavgift” eller ”leasingavgift.”Eftersom du inte har några intäkter utan leasing, är detta en ganska lätt avgift att motivera. Observera dock, vad provisioner chefen kan betala till kommersiella lokaliseringsagenter att hänvisa hyresgäster till dig., Om en annan fastighetsmäklare är hyresgästens ”anskaffande orsak”, förtjänar de lejonens andel av avgiften. Om den kommersiella fastighetsförvaltaren debiterar dig en stor leasingavgift, överväga att be dem att absorbera den kommersiella lokaliserings provision.

Kom ihåg att NOI inte bara handlar om att öka intäkterna—det handlar också om att minska kostnaderna. Din kommersiella fastighetsförvaltare kan motivera avgifter som minskar kostnaderna.,

exempel:

om du är på kroken för fastighetsskatt eller allmännyttiga utgifter, kan din fastighetsförvaltare ta på sig uppgiften att protestera mot dessa skatter eller genomgå energibesparande projekt för att minska dessa kostnader. De kan föreslå ett avtal som berättigar dem till en procentandel för besparingarna-säg 20-30% i skillnaden mellan skatteräkningen före och efter protesten.

hur man förhandlar om fastighetsförvaltningsavgifter

igen, fastighetsförvaltning bör vara en acceptabel kostnad som tillför värde och sparar tid., Det är värt att betala för det privilegiet, men stå inte stilla om du tror att du blir överladdad.

Läs ditt kommersiella fastighetsförvaltningsavtal noggrant. Förvaltningsbolaget kan ha ETT koilerplate-avtal för att visa dig, men allt är förhandlingsbart. Notera varje avgift och protestera eventuella avgifter som du tycker är för höga.

ett e-postmeddelande eller telefonsamtal är bra. Fråga bara ” vad är syftet med denna avgift?”eller bara staten,” jag tror att avgiften ska vara $XX.” det värsta de kan säga är ” nej, ledsen, det är standard.”Fråga igen., Om personen du pratar med säger att de inte har befogenhet att avstå från avgiften, be att tala med någon som gör. Kom ihåg att du håller korten i denna förhandling. Det kommersiella förvaltningsbolaget vill ha ditt företag.

vissa avgifter för att definitivt ifrågasätta och driva tillbaka mot inkluderar:

• Inställningsavgifter.
• lägsta fasta avgifter.
• ”procentandel av hyran due”—be om ”procentandel av hyran som samlas in istället.”
• vräkning avgifter—fråga om det räcker att du bär förlust av hyra, advokatkostnader och förlust av hyra.
• Förnyelseavgifter.,
• Sen hyra samling eller hyra kränkning avgifter—hyresgästerna bör bära denna kostnad som en straff för sin standard, inte du.
• be om en lägre procentandel av kostnadsminskningsbesparingar (20% av besparingarna på en skatteprotest istället för 30%).
• föreslå en procentandel av hyran som samlas in halv-A-punkt eller en hel punkt lägre.

insatserna är höga

Wells Fargo Center

alla hyresgäster har behov av att betjäna, men insatserna stiger med kommersiella hyresgäster., En VVS missöde eller trasiga VVS kan besvära en hyresgäst; det kan stänga av eller avbryta verksamheten i en kommersiell hyresgäst. Dessa konsekvenser kan också överföras till hyresvärden eller investerarkoncernen. om hyresgästen har ett nettoavtal är deras minskade intäkter också din minskade intäkter eftersom hyran består av en procentandel av affärsintäkterna. För mycket driftstopp kan orsaka en kommersiell hyresgäst att stänga sina dörrar för gott, vilket är dåligt för alla inblandade.

mycket rider på en kommersiell fastighetsförvaltare för att göra sitt jobb bra., Tänk på det när vi tar en djupdykning i kommersiella fastigheter fastighetsförvaltningsavgifter och provisioner …

Nu, kolla in vår portfölj av kommersiella kontorsbyggnadsfastigheter och ta reda på hur du kommer igång med Feldman Equities.

relaterat: vad är skillnaden mellan egenskaperna klass A, B och C?