hävstångseffekt är ett kraftfullt verktyg fastighetsinvesterare använder för att öka avkastningen och öka antalet hyresfastigheter som ägs.

medan de flesta människor associera hävstångseffekt med OPM – eller andra människors pengar – du kan också komma åt upplupna eget kapital i din egen befintliga hyresfastigheter för att öka din fastighetsaffär.

ett populärt sätt att utnyttja eget kapital i din förvaltningsfastighet är att använda en HELOC.

Vad är en HELOC?,

en HELOC – eller hem kapital kredit – är ett populärt verktyg som fastighetsinvesterare använder för att dra på eget kapital i sin hyresfastighet.

Till skillnad från ett HEL – eller hem kapital lån – där du får dina lån medel i en klumpsumma, en HELOC fungerar som en typ av kreditkort mot eget kapital i din egendom. Du behöver inte dra på det direkt, men du vet att pengarna finns där om och när du behöver det.

är det möjligt att få en HELOC på en hyresfastighet?

långivare älskar att göra lån till framgångsrika fastighetsinvesterare., Hyresfastighetsägare är en stor källa till återkommande avgiftsintäkter och räntebetalningar för en långivare.

men tills du har en beprövad meritlista med din go-to långivare, få en HJÄLOC på din befintliga hyresfastigheter kan göras, men du kan behöva hoppa igenom fler hoops. Det beror på att hem kapital långivare blir strängare med sina utlåningskriterier, med en laserskarp fokus på din förmåga att återbetala.,

låt oss titta på några av de största fördelarna med att få en HELOC, sedan granska de steg du bör vidta för att få en ”ja”från din långivare när du handlar runt för ett hem kapital kredit.

fördelarna med att få en HJÄLOC på din hyra egendom

att ha möjlighet att dra nytta av det befintliga kapitalet i din hyra egendom genom att använda en HELOC kan vara ett bra sätt att få tillgång till medel när och om du behöver dem. Några av de bästa fördelarna med att få ett hem kapital kredit på din förvaltningsfastighet inkluderar:

1., Finans förbättringar eller uppgraderingar

med hjälp av en HELOC att uppdatera din hyra egendom och öka din månatliga hyresintäkter är ett bra sätt att sätta ett hem kapital lån att arbeta för dig. Ditt månatliga kassaflöde kommer att öka, tillsammans med marknadsvärdet på din egendom.

det beror på att ju större NOI (netto rörelseresultat) är desto mer kommer din egendom att vara värd. Till exempel, låt oss säga din nuvarande NOI är $10,000 per år och cap priser för enfamiljshus som din är 6%.,

med hjälp av en HELOC för att göra förbättringar som låter dig höja din månatliga hyra och öka din NOI med 10% skulle lägga $ 16,667 till din egendom värde:

2. Lägg till hyrbara kvadratmeter

många fastighetsinvesterare är förvånad över att lära sig hur mycket eget kapital de har upplupna i sin hyresfastighet under några år.

som ett exempel, om du köpte en enfamiljshyra för fem år sedan för $150,000 på en marknad där hus har uppskattat 5% årligen, skulle din egendom nu vara värd $191,442.,

om du gjorde en 20% handpenning och finansierade resterande $120,000, din utestående inteckning balans skulle vara ca $ 111,500. Det betyder att det totala kapitalet i din egendom nu är nästan $ 80,000:

• $191,442 nuvarande marknadsvärde mindre $111,500 mortgage balance = $79,942

Nu, om du använde en HELOC för att komma åt en del av ditt upplupna eget kapital för att lägga till hyrbara kvadratmeter genom att konvertera din vind eller garage till en studio, kan du avsevärt öka marknadsvärdet på din hyresfastighet.,

förutsatt att den extra hyresinkomsten för ditt extra utrymme tillsatte $5,000 till ditt årliga NOI, skulle ditt fastighetsmarknadsvärde vara:

förutom att öka ditt månatliga kassaflöde genom att använda en HELOC för att lägga till en ny hyresenhet, har du också ökat marknadsvärdet på din egendom med mer än $83,000.

3. Växa och diversifiera investeringsportföljen

för att vara rättvis, det finns många enfamiljshyresfastigheter där man lägger till hyresbara kvadratmeter helt enkelt inte är ett alternativ., HOA begränsningar, zonindelning lagar, eller golvplan av huset kan göra försöker konvertera en vind eller garage orealistiskt eller inte kostnadseffektivt.

många investerare övervinna detta hinder genom att bli långväga fastighetsinvesterare. Genom att använda en HELOC för att finansiera handpenningen på en annan familj i en annan del av landet, kan de geografiskt diversifiera sin investeringsportfölj och investera i mindre sekundära marknader där avkastningen är potentiellt större.

ägare-ockuperade vs., Hyresfastigheter HELOCs

I allmänhet, att få en HELOC för din hyresfastigheter kommer att kosta mer i upfront avgifter och månatliga räntebetalningar. Det beror på att banker ser en högre standardrisk med förvaltningsfastigheter, eller icke-ägarbostad egendom, än med en ägarbostad.

förutom en högre potentiell risk för fallissemang, hem kapital krediter är vanligtvis i andra eller tredje position.

Du har förmodligen hört frasen, ”först i rad, först till höger.,”Det beror på att en HELOC är normalt inte den första i raden, så långivaren löper en högre risk att inte få återbetalas om låntagaren standard, eftersom andra panträtter får betalt först.,

• lägre LTV krävs, ibland 75% men vanligtvis 70% lån-till-värde eller mindre
• högre ränta
• krävs kapitalreserv konto för reparationer eller hyresgäst vakans
• flera bedömningar och en 12-månaders väntetid från det ursprungliga köpet kan krävas

vad du ska göra innan du ansöker om en HELOC

det finns en är några saker att tänka på innan du ansöker om en HELOC för en hyresfastighet:

LTV krav: långivare söker normalt en LTV (lån till värde) på 70% eller lägre för en hyresfastighet., Med andra ord, du kommer inte att kunna komma åt alla eget kapital i ditt hus som en kredit, eftersom långivaren vill att du ska hålla en del av upplupna eget kapital i fastigheten.

kredit värdering: helst, din kredit värdering kommer att vara minst 740 när du ansöker om ett hem kapital kredit. Kredit värdering är en indikator på hur riskabelt en låntagare är, så desto starkare poäng desto bättre ränta och villkor kommer att vara, och ju större oddsen är att få godkänt för en hyresfastighet HELOC.,

kassakravskonto: fastighetsinvesterare skapar kassakravskonton som en regnig dagsfond så att kontanter finns till hands för en dyr akutreparation eller en längre period av ledig tjänst som skapar kortsiktigt negativt kassaflöde. Innan du godkänner en HELOC, många långivare kräver en låntagare att ha en kontant reservkonto med tillräckligt med pengar för att täcka flera månader-ibland till och med ett år eller mer – av rörelsekostnader, inklusive alla lånebetalningar.

DTI: skuldsättningsgrad är ett annat kriterier som långivare tittar på när man utvärderar risken att göra ett HELOC-lån., Ju bättre balansen är mellan en låntagares inkomst och skuld, desto lägre är risken för en långivare. Normalt, långivare leta efter en DTI mellan 40% och 50%. Detta innebär att om en låntagares totala bruttoårsinkomst är $200,000 per år, det totala beloppet av skulden från poster såsom inteckningar, kreditkortsbetalningar, studielån, och underhållsbidrag och underhållsbidrag kan inte vara mer än $80.000 till $100,000.,

HELOC alternativ för att dra ut pengar från en fastighet

medan det finns bestämda fördelar med att ta ut en HELOC på din hyresfastighet, finns det också flera andra sätt att komma åt det upplupna kapitalet i din investering:

hem kapital lån: skillnaden mellan en HELOC och en HEL (hem kapital lån) är att en HELOC fungerar som en öppen kreditlinje mot ditt eget kapital, medan ett hem kapital lån är en klumpsumma betalning som du får direkt.,

Cash-out refinansiering: refinansiering av befintliga inteckning på din hyra egendom genom att göra en cash-out refinansiering kan du dra mycket av upplupna eget kapital ur din egendom. Medan långivare fortfarande förväntar dig att hålla en viss andel av eget kapital med fastigheten, ofta avgifter och räntor är lägre med en cash-out refinansiera än med en HELOC eller HEL.

privata lån: även om det är trevligt att få tillgång till det befintliga kapitalet i din hyresfastighet, ibland är det inte möjligt eller kostnadseffektivt., Privata eller personliga lån görs av investerare som kommer att låna dig pengar i utbyte mot en andra position kvarstad på din egendom, säkrad av det befintliga kapitalet. Beroende på den privata långivaren, avgifter och räntor kan vara högre, och lån sikt längder kortare.

slutliga tankar

att ha tillgång till kapital är avgörande för att göra affärer och odla din fastighetsaffär.,s ditt upplupna eget kapital, som liknar hur ett kreditkort fungerar