Utnytte er et kraftig verktøy for eiendomsmegling investorer bruk for å øke avkastning og øke antall utleieboliger eid.

Mens folk flest forbinder giring med OPM – eller andre folks penger – du kan også få tilgang til opptjent egenkapital i din egen eksisterende utleieboliger for å hjelpe vokse din eiendomsmeglerbransjen.

En populær måte å hanke inn egenkapital i din investering eiendom er ved hjelp av en HELOC.

Hva er en HELOC?,

EN HELOC – eller hjem egenkapital linje av kreditt – er et populært verktøy som eiendomsmegling investorer bruke til å tegne på egenkapital i sine utleieboliger.

i Motsetning til en HEL – eller hjem egenkapital lån, hvor du får låne penger i en lump sum, en HELOC fungerer som en type kreditt kort mot egenkapitalen i din bolig. Du trenger ikke å tegne på den med en gang, men du vet at pengene er der når du trenger det.

Er det Mulig å Få en HELOC på en Rental Eiendom?

Långivere elsker å gjøre lån til vellykket eiendomsmegling investorer., Utleie av bolig er en stor kilde til fast gebyr inntekter og renteutgifter for långiver.

Imidlertid, til du har en bevist banerekord med go-til långiver, får en HELOC på din eksisterende utleieboliger kan gjøres, men du kan ha til å hoppe gjennom ringer. Det er fordi hjem egenkapital långivere er å bli mer strenge med sine utlån kriterier, med en laser-fokus på din evne til å betale tilbake.,

La oss se på noen av de største fordeler av å få en HELOC, så kan du gå gjennom trinnene du må ta for å få et «Ja» fra utlåner din når du shoppe rundt etter et hjem egenkapital linje av kreditt.

Fordeler av å få en HELOC på leie eiendommen

etter å Ha evne til å trekke på eksisterende egenkapital i utleieboliger ved hjelp av en HELOC kan være en fin måte å ha tilgang til midler når og hvis du trenger dem. Noen av de beste fordelene av å få et hjem egenkapital linje av kreditt på din investering eiendom er:

1., Finans forbedringer eller oppgraderinger

ved Hjelp av en HELOC å oppdatere din rental eiendom og øke din månedlige leieinntekter er en flott måte å sette et hjem egenkapital lån til å jobbe for deg. Din månedlige cash flow vil øke, sammen med markedsverdien av din bolig.

det er fordi større NOI (netto driftsinntekter) er, jo mer din bolig blir verdt. For eksempel, la oss si at din nåværende NOI er $10 000 per år og cap priser for enkelt-familien leie hus som ditt er 6%.,

ved Hjelp av en HELOC å gjøre forbedringer som gjør at du kan øke din månedlig leie og øke din NOI med 10% ville legge til $16,667 til din eiendom verdi:

2. Legg til leies arealet

Mange eiendomsmegling investorer er overrasket over å høre hvor mye egenkapital de har påløpt i sine utleieboliger i løpet av noen få år.

Som et eksempel, hvis du har en single-family leie eiendommen for fem år siden for $150,000 i et marked der hus har satt stor pris på 5% årlig, din eiendom vil nå være verdt $191,442.,

Hvis du har gjort en 20% forskuddsbetaling og finansiert den gjenværende $120,000, utestående boliglån balanse vil være ca $111,500. Det betyr at den totale egenkapital i eiendom er nå nesten $80,000:

• $191,442 gjeldende markedsverdi minus $111,500 boliglån balanse = $79,942

Nå, hvis du har brukt et HELOC å få tilgang til en del av opptjent egenkapital for å legge til leies arealet ved å konvertere loftet eller i garasjen til en studio leilighet, du kan i betydelig grad øke markedsverdien av din utleie av eiendom.,

Antar den ekstra leieinntekter for ekstra plass lagt til $5 000 til din årlige NOI, din eiendom markedsverdi ville være:

I tillegg til å øke din månedlige cash flow ved hjelp av en HELOC å legge til en ny hytten, du har også økt markedsverdien av din bolig med mer enn $83,000.

3. Vokse og spre investeringsporteføljen

for Å være rettferdig, det er mange single-familiens eiendommer til utleie der hvor å legge leies arealet er rett og slett ikke et alternativ., HOA restriksjoner, reguleringsplan lover, eller gulvplan av huset kan gjøre prøver å konvertere et loft eller garasje urealistisk eller ikke kostnadseffektivt.

Mange investorer overvinne denne hindringen ved å bli lang avstand eiendomsmegling investorer. Ved hjelp av en HELOC til å finansiere en ned betaling på annen single-familien i en annen del av landet, de er i stand til geografisk diversifisere sine investeringer portefølje og investere i mindre, sekundær markeder hvor rentene er potensielt større.

Owner-Occupied vs., Leie Eiendommen HELOCs

generelt, får en HELOC for leie eiendommen vil koste mer i forhånd avgifter og månedlige renteutgifter. Det er fordi bankene se en høyere standard for risiko med investering i eiendom, eller ikke-eier okkupert eiendommen, enn med en eier-okkupert bolig.

I tillegg til en høyere potensiell risiko for mislighold, home equity linjer av kreditt er vanligvis i andre eller tredje posisjon.

Du har sikkert hørt uttrykket, «i Første linje, først i høyre.,»Det er fordi en HELOC er ikke normalt først i linjen, slik at långiver løper en høyere risiko for ikke å få tilbakebetalt dersom låntaker misligholder, fordi andre heftelser får betalt først.,/ul>

Ikke eier-okkupert HELOC investeringseiendom

• Lavere LTV nødvendig, noen ganger 75%, men vanligvis 70% lån-skal-verdien eller mindre
• Høyere rente
• som er Nødvendig kapital konto forbeholder oss for reparasjon eller leietaker ledighet
• Flere medarbeidersamtaler og en 12-måneders ventetid fra den første kjøp, kan det være nødvendig

Hva du skal Gjøre Før du Søker om et HELOC

Det er et par ting du bør vurdere før du søker om et HELOC for en rental eiendom:

LTV krav: Långivere vanligvis ser etter en LTV (loan-to-value) på 70% eller lavere for en leie eiendommen., Med andre ord, du vil ikke være i stand til å få tilgang til alle av egenkapital i huset som en linje av kreditt, fordi utlåner ønsker du å holde en del av opptjent egenkapital i eiendommen.

Credit score: Ideelt, din kreditt score vil være minst 740 når du søker etter et hjem egenkapital linje av kreditt. Kreditt score er en indikator på hvor risikabelt en låntaker er, så sterkere scorer bedre rente og vilkår vil bli, og jo større er oddsen for å bli godkjent for en leie eiendommen HELOC.,

Cash reserve konto: eiendomsmegling investorer skape cash reserve kontoer som en regnfull dag fondet, slik at pengene er på hånden for en kostbar beredskap, reparasjon eller en lengre periode med ledighet som skaper kortsiktig negativ kontantstrøm. Før godkjenne en HELOC, mange långivere krever en låntaker å ha en kontantbeholding på konto med nok midler til å dekke flere måneder, noen ganger enda et år eller mer – for driftskostnader, inkludert alle lån betalinger.

DTI: Gjeld til inntekt ratio er en annen kriterier som långivere se på når du evaluerer risikoen for å gjøre en HELOC lån., Jo bedre balansen er mellom en låntaker inntekt og gjeld, jo lavere risiko for långiver. Vanligvis långivere se etter en DTI på mellom 40% og 50%. Dette betyr at hvis en låntaker totale brutto årlig inntekt er $200.000 per år, er den totale mengden av gjeld fra elementer som for eksempel boliglån, kredittkort betalinger, student lån, og barnet støtte og underholdsbidrag kan ikke være mer enn $80,000 til $100.000.,

HELOC Alternativer til å Trekke Penger Ut av en Eiendel

Mens det er klare fordeler med å ta ut en HELOC på leie eiendommen, det er også flere andre måter å få tilgang til opptjent egenkapital i investeringen din:

Hjem egenkapital lån: forskjellen mellom en HELOC og en HEL (hjem egenkapital lån) er det en HELOC fungerer som en open-ended kreditt linje mot egenkapital, mens et hjem egenkapital lån er et engangsbeløp betaling som du får med en gang.,

Cash-out refinansiere: Refinansiering av eksisterende boliglån på ditt leie eiendommen ved å gjøre en cash-out refinansiere kan du dra mye av opptjent egenkapital ut av din eiendom. Mens långivere vil fortsatt forventer at du skal holde en viss andel av egenkapitalen med eiendommen, ofte avgifter og renter er lavere med en cash-out refinansiere enn med en HELOC eller HEL.

Private lån: Selv om det er fint å være i stand til å få tilgang til eksisterende egenkapital i leie eiendommen, noen ganger er det ikke mulig eller kostnadseffektivt., Private eller personlige lån er laget av investorer som vil låne penger i bytte for en andre plass lien på din eiendom, sikret ved eksisterende egenkapital. Avhengig av privat långiver, avgifter og renter kan bli høyere, og for lånet kortere lengder.

Siste Tanker

etter å Ha tilgang til kapital er avgjørende for å gjøre avtaler og vokser din eiendomsmeglerbransjen.,s din opptjente egenkapital, på samme måte som et kredittkort fungerer