Så hva gjør office-bygningen property management tjenester koste? Det korte svaret er mellom 1.75% og 3% av samlet leie. Selvfølgelig, det er et ganske bredt spekter. Der vil du falle på at andelen spektrum avhenger av mange variabler.

Faktorer Som Påvirker eiendomsforvaltning Kostnader

Kommersielle kontorbygg legge et helt nytt lag av nuance til eiendommen spillet for management., «Hvorfor betale noen for å gjøre hva jeg kunne gjøre for meg?»gjelder ikke. De fleste av oss kan ikke DIY kommersiell eiendom management. Kommersielle leieavtaler er langt mer komplisert. Vil du gå netto leie? Triple-net? Flatskjerm utleiepris? Hva sikt? Årene? Flere tiår? Hva leasing-kommisjonen til å betale til en kommersiell megler?

Noen fast formel finnes for å beregne hvor mye en næringseiendom manager vil lade. Det samme forvaltningsselskapet kan ha forskjellige nivåer av service, hver med ulike avgifter., Følgende faktorer påvirker hva commercial real estate management vil koste:

Størrelse på Bygning

Du kan forvente en mindre næringsbygg til å lede en lavere prosentandel eller flat avgift, siden det krever mindre arbeid. Imidlertid, en næringseiendom manager vil mest sannsynlig overta en del av eller personlig føre tilsyn med mye av ledelsen i en mindre bygning. Derfor, mindre bygninger har en tendens til å kommandere høyere eiendomsforvaltning prosenter, siden de trenger for å dekke den overordnedes tid.,

Større boliger kan fortrinn full-time-ansatte—en bygning property manager, leietaker koordinator, vedlikeholdspersonell, vaktmestertjenester ansatte, og så videre. Lønningene til disse på stedet folk betales separat av eieren. Med større eiendommer, eiendom manager får et forvaltningshonorar og er fullt tilbakebetalt for kostnaden av on-site lønn og byrde.,

EKSEMPEL:

For en 4-enhet office complex, næringseiendom manager-feltet alle anrop fra begrenset leietaker base, viser eiendom for potensielle leietakere seg selv, og sende ut en foretrukket leverandør til å håndtere reparasjoner. Denne manager kan lade 6% av samlet brutto husleie, vurderer hvor mye av sin egen tid og den tiden er brukt opp.

Det samme forvaltningsselskap kan samle 2% av samlet brutto leie for en 400,000 kvadratmeter kontorbygg., Før du tror at du fikk en stjele av en avtale, husk at forvaltningsselskapet vil leie en bygning manager assistant manager, full-time vedlikehold engineer(s) og del-tid vedlikehold støttepersonell. Leder gjør alt ansettelse, skyte, opplæring, tilsyn, og lønn regnskap, men de lønnsutgifter, inkludert lønn, medisinske, workman comp. osv. vil dukke opp som en ekstra utgift på P&L.

noen Ganger «property management fees» og «lønnskostnader» få smeltet sammen. Sørg for å skille dem ut., Spesielt hvis en kommersiell eiendom management selskap sitater du en lav andel, spør hvor mye ekstra lønnskostnad du kan forvente, og jobben beskrivelser av hver enkelt medarbeider.

i Slekt: Commercial Real Estate Trender i 2020

eiendomsforvaltning er mer enn bare fikse Toaletter

Castille på Carillon

Spør en eiendomsmegler entusiast hvis de tror de kan løse et toalett., De vil nok si at «Ja.»Feilplassert tillit eller ikke, har de i det minste vite hvordan du skal lete opp en YouTube-opplæringen eller Google-søk nærmeste rørlegger.

Spør den samme fyren hvis de vet alle bokser som må kontrolleres før de kan lovlig drive en ikke-betalende leietaker. De fleste eiendomsmegling investorer vil bli forvirret.

Commercial real estate management forbindelser som kompetanse barriere med dusinvis av ekstra komplikasjoner., God næringseiendom ledere krever mye mer spesialisert opplæring i lover kompleksiteten, forsikring krav, og andre nyanser av næringseiendom for å koble rett kontor med riktig leietaker, opprettholde som leier i god forfatning, og løse problemer effektivt og lovlig.

Forvente høyere commercial real estate management gebyrer og prosenter din eiendom er:

• en medisinsk innretning.
• en food service eller processing facility underlagt helse-kode inspeksjoner.
• et industrianlegg hvor farlige materialer vil bli håndtert.,
• andre forordning-intensive anlegg der eieren har ansvar for å overholde regler og/eller hoppe gjennom ringer for å opprettholde en person standarder.

Tilstand av Eiendom

Castille på Carillon

Nye egenskaper har en tendens til å kommandere lavere prosenter og avgifter for næringseiendom ledere. Det er flere grunner til dette, de fleste av dem intuitiv. For eksempel:

• Kommersielle egenskaper som er nyere er mindre management intensiv. Færre ting vil bryte eller lekkasje., Med færre service anrop, eiendom er mindre av en problemfri for ledelsen.
• Egenskaper i en tilstand av disrepair kommando lavere leiepriser. Siden commercial real estate eiendom ledere ofte kreve en andel av leien som samles inn, er de i stand til å gjøre mindre inntekter på grunn av den lavere potensial leie. De kan ha opp til sine avgifter bare for å gjøre det verdt sin tid.
• Egenskaper i dårlig stand, kan kreve betydelige reparasjoner eller en stor rehab prosjektet., Næringseiendom ledere kan oversette dette ekstra innsats inn i prosjektledelse avgifter eller høyere prosenter til kontoen for større ansvar de tar på.

Plassering av utleieboliger

Egenskaper som ligger i attraktive steder, som en byens sentrum eller ritzy distriktet, kan kommandoen betydelig høyere leiepriser. De samme faktorene som nevnt ovenfor vil gjelde ledere kan kreve høyere prosentsatser for fjerntliggende, lav leie kontorlokaler slik at de ikke jobber like hardt for mindre inntekt.,

plasseringen av den kommersielle kontorbygg vil påvirke forvaltningshonorar på andre måter. Hvis du investere i et lite kontor bygning, og den eneste næringseiendom manager du stoler er langt unna, næringseiendom manager kan kreve en høyere avgift til konto for tiden pendler til og fra din investering eiendom.

Men denne ulempen kan forsvinne for større, multi-tenanted kontorbygg. Husk at større bygninger krever ofte sine egne lønnet på stedet personale., Slik staber er mye enklere for kommersiell eiendom management selskaper til å administrere eksternt.

Fasiliteter

fasiliteter spille en rolle i vurderingen av fast eiendom management avgifter. En næringseiendom som har mange fasiliteter, som et treningsstudio, vann funksjonen, på grunn park, etc. kanskje kommando høyere avgifter fra en næringseiendom manager, fordi disse fasilitetene krever mer innsats for å administrere.

Imidlertid egenskaper med fasiliteter også kommandoen høyere leiepriser. Omfattende fasiliteter tendens til å være funnet på nyere, mer avansert egenskaper., Som vi allerede vet, høyere potensial leie samlinger og færre gamle oppvarming og air condition systemer for å bryte trykk forvaltningshonorar ned.

Les våre Feldman Aksjer case-studier her.

Omfanget av Tjenester

flere tjenester for din eiendom management kontrakten dekker, jo høyere du kan forvente at avgifter til å bli.

Avhengig av leieavtalen involvert, en næringseiendom manager kan faktisk gi færre tjenester enn du tror. Noen kommersielle leasing-garanti leietaker fire vegger og et tak, og lite annet., Reparasjoner og vedlikehold, verktøy, betalinger, selv eiendomsskatt betalinger kan faktisk være leietaker sitt ansvar. Commercial real estate manager kan ha noe på hans plate annet enn å fylle ledige stillinger, samle leier, og behandling utkastelser. I dette tilfellet, eiendomsdrift avgifter har en tendens til å være lavere.

Hvis reparasjoner, verktøy, skatt, skatt protester, etc. faller til eiendommen manager, må du forvente å betale mer.

Du kanskje tror størrelsen på bygningen spiller en stor rolle i å bestemme omfanget av tjenester., Dette er ikke alltid tilfelle. Antall leietakere ofte teller mye mer. Et stort lager med bare én leietaker kan kreve mye mindre innsats for å administrere versus tilsvarende størrelse kontorbygg som er utleid til mange leietakere.

Flat Avgift vs. Andel Avgift i eiendomsforvaltning

Wells Fargo Center

de Fleste kommersiell eiendom management selskaper samle prosent av brutto leie samlet som deres avgift. Dette er en fordel for deg som investor, fordi management-selskapet har et insentiv til å administrere din eiendom effektivt., Mer leie de samler inn, jo mer penger manager får til å samle inn. I mellomtiden, har du fordelen av økte inntekter.

En håndfull av næringseiendom ledere kan kreve en fast månedlig avgift. Være skeptisk til en slik ordning. Commercial real estate ledere har mindre insentiv til å være god på jobbene sine hvis de får betalt det samme avtalefestede beløpet uansett hva.

En «hybrid» – arrangement er noen ganger laget, der en flat avgift spark i hvis leier samlet faller under et minimum.,

EKSEMPEL:

En leder kostnader 3% avgift på en brutto potensiell leie på $30.000 per måned. Hvis lederen samler hver krone, hennes selskap lommer $900 for innsatsen. Hvis, imidlertid, de samler mindre enn $15 000 i løpet av en måned, en flat avgift på $500 kan sparke den. Dette er forståelig siden det er en baseline nivå av menneskelige ressurser og kostnader som påløper i ledelsen innsats. Imidlertid, hvis eiendommen er virkelig sviktet, management-selskapet er i det minste garantert minimum deres utbetaling.

i Slekt: Hva er en god cap pris i Commercial Real Estate?,

Leie på Grunn vs Leie Samlet inn

Dette er en øvelse i å lese nøye kontrakten din og vite hva du skal se etter.

Vi sa ovenfor at de fleste kommersielle eiendomsforvaltere kreve en andel av leien som samles inn. Vær svært forsiktig når du leser kontrakten—prøv å fange hvorvidt det setter en prosentandel av leie på grunn.,

«Leie samlet» består av penger selskapet faktisk samler inn og innskudd til din bankkonto. Faktiske kontanter, sjekker, postanvisninger, kredittkort avgifter, etc.

«Leie på grunn av» er hvor mye du leie forvaltningsselskapet er ment å samle i henhold til leiekontrakten … om leietaker ikke betaler for seg eller ikke.

Se trøbbel i gjære? La oss anta at kommersiell eiendom management avtalen fastsetter en avgift på 5% av de leier samlet. En leietaker skylder $5,000 denne måneden., Hvis forvaltningsselskapet samler det hele tatt, selv om minnelighet eller ved trusler og formaninger, selskapet er berettiget til $250 av at leie ($5000 x 5%). Hvis, imidlertid, leietaker kommer til kort, og bare hendene over $4,000, med et løfte om å betale resten neste måned, leder bare har rett til å pocket $200 ($4,000 x 5%).

Hva hvis din kommersiell eiendom management kontrakten fastsetter en avgift på 5% av leien med hensyn? La oss si at du har samme leietaker som skylder $5 000 i husleie for denne måneden. La oss også anta at dette leietaker stiffs deg helt., Ikke hånd over en krone av $5,000 han skylder. Fordi kontrakten krever en prosentandel av «leie på grunn av,» du skylder eiendom manager full for $250.

Vi foreslår at du ser for et annet selskap hvis commercial real estate management selskap du audition presenterer du en kontrakt ringer for en avgift basert på en «andel av leie på grunn.»

De forskjellige typer av commercial real estate management avgifter

Morgan Stanley Tower

Commercial real estate management prosenter har en tendens til å starte rundt 1.75%., Likevel er det fornuftig å sparke at antall opp til 3% når underwriting en næringseiendom i løpet av due diligence. Det vil være andre avgifter. I en perfekt verden, vil du kun bli belastet for et gebyr når en eiendom manager utfører en tjeneste som faktisk gjør deg mer penger, og dermed rettferdiggjøre avgift. I praksis, noen ganger er det ikke, og noen ganger er det ikke.

Utkastelse Gebyr

Dette er en tøff en. Utkastelser har en tendens til å være penger groper., Etter den tid du kommer til det punktet av utkastelse, leietaker har sannsynligvis stiffed du på mye av leie, eller som er forårsaket betydelig skade på eiendom eller omdømme. Lover hindre deg fra å sparke din leietaker til fortauskanten på stedet. Domstolen registreringer må gjøres, med alle papirer i orden. Retten har ingen insentiv til å rush bare fordi du er blødning penger … og på toppen av alt, din eiendom manager kommer til å belaste deg en ekstra avgift?

Likevel, ser på det fra deres perspektiv. Utkastelser ta arbeid og innsats ofte meritter kompensasjon., Jo før utkastelse går gjennom, jo før jo næringseiendom manager kan installere en leietaker som (forhåpentligvis) faktisk betaler sine regninger.

På den annen side, det kan ha vært property manager, eller en ansatt under hans veiledning, som installerte deadbeat leietaker i første omgang. Vurdere skyve tilbake mot en utkastelse gebyr ilegges av din eiendom manager, spesielt en avgift over $500.

MERK: Domstolene ofte kreve en avgift for å sende inn en utkastelse. Din eiendom manager kan betale en advokat til riktig fil utkastelse., Tro oss, du vil at utkastelse arkivert på riktig måte, eller en dommer kan kaste den ut og la din leietaker å bo om de betale sin leie ut eller ikke. Disse registreringsavgifter og advokatutgifter vil dukke opp som en kostnad på P&L. Dette er normalt. Hva du ønsker å se etter er en ekstra avgift betalt for din leder for problemer av evicting en leietaker som de sannsynligvis burde ha sjekket bedre i første omgang.,

EKSEMPEL:

Din næringseiendom manager kostnader $300 for å behandle en utkastelse, i tillegg til $250 som betales til en utkastelse advokat og $50 som betales for retten til fil utkastelse. Ikke bra.

Oppsigelse Gebyr

City Center

Dette er også trege. Leie avslutninger vanligvis føre til et tap for real estate investor. Enheten er i ferd med å bli tomme. Det vil trolig kreve rehabilitering, leasing, provisjoner og andre utgifter før en annen leie-betalende leietaker er installert., Det er ikke ekstra utgifter og hodepine av en utkastelse, men det fortsatt gjør vondt den nederste linjen. Vurdere å forhandle bort en leieavtale oppsigelse avgift, spesielt hvis det er mer enn et par hundre dollar.

Lease årsavgift

Lease fornyelser kan være en vakker ting. Du har en stor leietaker forhold, leie kan øke, trenger du ikke å rehab enhet, været til en stilling, eller betale for en ny leasing-kommisjonen. Din eiendom manager kan belaste deg et par hundre dollar for å behandle en fornyelse av leien.

Dette faller inn under glad kategori av utgifter som faktisk hjelpe bunnlinjen., Tenk om—å fornye en gammel lease krever betydelig mindre innsats på den delen av din eiendom manager i forhold til å finne en ny leietaker. Årsavgift over et par hundre dollar bør definitivt bli forhandlet. På det tidspunktet, du i utgangspunktet blir belastet for Xerox papir på $50 ark.

Gebyr for Sen Betaling

Tenk forhandle dette bort. Sent leie betalinger og den påfølgende sent avgifter fortsatt telle mot en andel av leien som er samlet inn for næringseiendom manager. De kan vurdere sent avgifter som de samler også en andel av., Lader du, investor, med en avgift for å samle at sen betaling er alvorlig dobbel-dypping.

Legg til eventuelle andre avgifter

For hver gebyr din næringseiendom manager spør etter, vurdere om avgiften kompenserer for en tjeneste som gjør deg mer penger, øke kontantstrømmen og verdien av investeringen.

En felles avgift er en «leasing avgift» eller «leasing-kommisjonen.»Siden du ikke har noen inntekt, uten leieavtaler, dette er en ganske enkel avgift for å rettferdiggjøre. Vær imidlertid oppmerksom på hva provisjoner manager kan betale for å kommersiell finne agenter for å se leietakere til deg., Hvis en annen eiendomsmegler er «å skaffe årsak» til leietaker, de fortjener brorparten av avgiften. Hvis commercial real estate manager kostnader du et stort leasing avgift, vurdere å be dem om å absorbere den kommersielle locator er kommisjonen.

Husk at NOI handler ikke bare om å øke inntekter—det er også om å redusere kostnader. Din næringseiendom manager kan rettferdiggjøre avgifter som reduserer kostnader.,

EKSEMPEL:

Hvis du er på kroken for eiendomsskatt eller verktøy utgifter, din eiendom manager kan ta på seg oppgaven med å protestere de skatter eller under energi-spare-prosjekter for å redusere disse utgiftene. De kan foreslå en kontrakt som gir dem en andel fo besparelser—si, 20-30% i forskjell mellom skatt regningen før og etter protest.

Hvordan å forhandle eiendomsforvaltning avgifter

Igjen, eiendomsforvaltning bør være en akseptabel kostnad som tilfører verdi og sparer deg for tid., Det er verdt å betale for dette privilegiet, men ikke stå stille, hvis du tror du blir overladet.

Lese kommersiell eiendom management avtalen nøye. Forvaltningsselskapet kan ha en standardtekst avtalen til å vise deg, men alt er omsettelig. Merk hver avgift og protest alle gebyrer som du synes er for høy.

En e-post eller telefon er fint. Bare spør «Hva er hensikten med denne avgiften?»eller bare staten, «jeg tror at avgiften skal være $XX.» Det verste de kan si «Nei, beklager, det er standard.»Spør igjen., Hvis personen du snakker med sier de ikke har myndighet til å frafalle avgiften, be om å få snakke med noen som gjør. Husk, du holde kortene i dette forhandling. Den kommersielle management-selskapet ønsker din bedrift.

Noen avgifter for å definitivt spørsmål og presse tilbake mot er:

• Setup avgifter.
• Minimum flatskjerm avgifter.
• «Prosentandel av leie på grunn av»—spør etter «Andel av leien som samles inn i stedet.»
• Utkastelse avgifter, spør om det er nok til at du bærer tapet av husleie, advokatutgifter, og tap av husleie.
• årsavgift.,
• Sent leie samling eller lease brudd avgifter leietakere skal bære denne kostnad som en straff for deres standard, ikke for deg.
• Be om en lavere andel av kostnad for reduksjon av besparelser (20% av besparelsene på en skatt protest i stedet for 30%).
• utarbeide en prosentandel av leie samlet inn en halv-en-tilgangspunkt eller en full punktet lavere.

Innsatsen er Høy

Wells Fargo Center

Alle leietakere har behov for tjenesten, men innsatsen stige med kommersielle leietakere., En vvs-uhell eller ødelagt HVAC kan inntrufne en leietaker; det kan avslutte eller avbryte virksomhet av kommersiell leietaker. Disse konsekvensene kan overføre til utleier eller investor gruppe som godt; dersom leietaker har en netto leie, redusert sine inntekter er også redusert inntekt fordi leie består av en andel av driftsinntekter. For mye nedetid kan føre til en kommersiell leietaker til å stenge sine dører for god, noe som er dårlig for alle som er involvert.

mye rir på en næringseiendom fast eiendom manager til å gjøre sin jobb godt., Holde det i tankene når vi tar et dypdykk i kommersiell eiendom real estate management gebyrer og provisjoner …

Nå, sjekk ut vår portefølje av kommersielle office building egenskaper og finn ut hvordan du kan komme i gang med Feldman Aksjer.

i Slekt: Hva er forskjellen mellom Klasse A, B, og C egenskaper?