efectul de levier este un instrument puternic pe care investitorii imobiliari îl folosesc pentru a spori randamentele și pentru a crește numărul de proprietăți de închiriere deținute. în timp ce majoritatea oamenilor asociază efectul de levier cu OPM – sau cu banii altor persoane – puteți accesa, de asemenea, capitalul acumulat în propria proprietate de închiriere existentă pentru a vă ajuta să vă dezvoltați afacerea imobiliară.

o modalitate populară de a accesa capitalul propriu în proprietatea dvs. de investiții este prin utilizarea unui HELOC.

ce este un HELOC?,

o linie de credit HELOC – sau Home equity-este un instrument popular pe care investitorii imobiliari îl folosesc pentru a se baza pe capitalul propriu din proprietatea lor de închiriere. spre deosebire de un împrumut HEL – sau Home equity – în care primiți fondurile de împrumut într-o singură sumă forfetară, un HELOC acționează ca un tip de card de credit împotriva capitalului propriu din proprietatea dvs. Nu trebuie să trageți imediat, dar știți că banii sunt acolo dacă și când aveți nevoie.

este posibil să obțineți un HELOC pe o proprietate de închiriere?creditorii iubesc să facă împrumuturi investitorilor imobiliari de succes., Proprietarii de proprietăți de închiriere sunt o sursă excelentă de venituri recurente din Taxe și plăți de dobânzi pentru un creditor. cu toate acestea, până când nu aveți un istoric dovedit cu creditorul dvs., puteți obține un HELOC pe proprietatea dvs. de închiriere existentă, dar este posibil să fiți nevoit să treceți prin mai multe cercuri. Asta pentru că acasă capital creditorii sunt din ce în ce mai stricte cu criteriile lor de creditare, cu un accent-laser ascuțite pe capacitatea dumneavoastră de a rambursa.,

să ne uităm la unele dintre cele mai mari beneficii ale obținerii unui HELOC, apoi să revizuim pașii pe care ar trebui să îi faceți pentru a obține un „da” de la creditorul dvs. atunci când faceți cumpărături pentru o linie de credit de capital.

beneficiile obținerii unui HELOC pe proprietatea dvs. de închiriere

având capacitatea de a se baza pe capitalul existent în proprietatea dvs. de închiriere utilizând un HELOC poate fi o modalitate excelentă de a avea acces la fonduri atunci când și dacă aveți nevoie de ele. Unele dintre beneficiile de top de a obține o linie de capital acasă de credit pe proprietatea dumneavoastră de investiții includ:

1., Finanțe îmbunătățiri sau upgrade-uri

folosind un HELOC pentru a actualiza proprietatea de închiriere și de a crește venitul lunar de închiriere este o modalitate foarte bună de a pune un împrumut de capital acasă pentru a lucra pentru tine. Fluxul dvs. lunar de numerar va crește, împreună cu valoarea de piață a proprietății dvs.

asta pentru că cu cât este mai mare NOI (venitul net din exploatare), cu atât proprietatea dvs. va valora mai mult. De exemplu, să presupunem că NOI-ul dvs. actual este de 10,000 USD pe an, iar tarifele pentru casele de închiriere pentru o singură familie, cum ar fi ale dvs., sunt de 6%.,

Folosind un HELOC pentru a face îmbunătățiri care să te ridice chiria lunară și de a stimula NOI cu 10% ar adăuga $16,667 la valoarea proprietății:

2. Mulți investitori imobiliari sunt surprinși să afle cât de mult capital au acumulat în proprietatea lor de închiriere în doar câțiva ani.

Ca un exemplu, dacă ați achiziționat o singură familie de proprietate de închiriere în urmă cu cinci ani pentru 150.000 de dolari într-o piață unde casele au apreciat cu 5% anual, proprietatea ta va fi în valoare de $191,442., dacă ați făcut o plată în avans de 20% și ați finanțat restul de $120,000, soldul ipotecar restant ar fi de aproximativ $111,500. Asta înseamnă că capitalul total în proprietatea ta este acum aproape 80.000$:

• $191,442 valoarea curentă de piață mai puțin $111,500 ipotecare echilibru = $79,942

Acum, dacă ați utilizat un HELOC pentru a accesa partea de capitaluri proprii acumulate pentru a adăuga inchiriabila de metri patrati de conversie pod sau garaj pentru un apartament studio, ai putea crește în mod semnificativ valoarea de piață de proprietate de închiriere.,presupunând că venitul suplimentar din închiriere pentru spațiul dvs. suplimentar a adăugat 5.000 USD la NOI-ul dvs. anual, valoarea dvs. de piață imobiliară ar fi:

pe lângă creșterea fluxului de numerar lunar folosind un HELOC pentru a adăuga o nouă unitate de închiriere, ați crescut și valoarea de piață a proprietății dvs. cu mai mult de 83.000 USD.

3. Creșterea și diversificarea portofoliului de investiții

pentru a fi corect, există multe proprietăți de închiriere pentru o singură familie în care adăugarea de imagini pătrate închiriate pur și simplu nu este o opțiune., Restricțiile HOA, legile de zonare sau planul etajului casei pot face ca încercarea de a converti o mansardă sau un garaj să fie nerealistă sau să nu fie rentabilă.mulți investitori depășesc acest obstacol devenind investitori imobiliari pe distanțe lungi. Folosind un HELOC pentru a finanța plata în avans pentru o altă familie unică dintr-o altă parte a țării, aceștia își pot diversifica geografic portofoliul de investiții și pot investi pe piețe secundare mai mici, unde randamentele sunt potențial mai mari.

ocupat de proprietar vs., Închiriere de proprietăți HELOCs

în general, obținerea unui HELOC pentru proprietatea dvs. de închiriere va costa mai mult în taxe în avans și plăți lunare de dobânzi. Acest lucru se datorează faptului că băncile văd un risc implicit mai mare cu investiții imobiliare sau proprietăți ocupate de proprietari, decât cu o reședință ocupată de proprietar.

în plus față de un risc potențial mai mare de default, linii de capital de origine de credit sunt, de obicei, în a doua sau a treia poziție.

probabil ați auzit fraza, ” primul în linie, primul în dreapta.,”Asta pentru că un HELOC nu este în mod normal primul în linie, astfel încât creditorul ruleaza un risc mai mare de a nu fi rambursate în cazul în care împrumutatul implicite, pentru că alt drept de retenție sunt platit prima.,/ul>

Non ocupate de proprietar HELOC investiții imobiliare

• mai mic LTV este necesar, uneori, 75%, dar de obicei 70% împrumut-la-valoare sau mai puțin
• rata dobânzii mai Mare
• Necesar de capital contul de rezervă pentru reparații sau chiriaș de neocupare
• mai Multe aprecieri și la 12 luni perioada de așteptare de la achiziția inițială pot fi necesare

Ce să Fac Înainte de a Aplica pentru un HELOC

Există câteva lucruri să ia în considerare înainte de a aplica pentru un HELOC pentru o proprietate de închiriere:

LTV cerințe: Creditorii, în mod normal, uita-te pentru un LTV (loan-to-value) de 70% sau mai mici pentru o proprietate de închiriere., Cu alte cuvinte, nu veți putea accesa toate capitalurile proprii din casa dvs. ca linie de credit, deoarece creditorul dorește să păstrați o parte din capitalul acumulat în proprietate.

scorul de Credit: în mod ideal, scorul dvs. de credit va fi de cel puțin 740 atunci când solicitați o linie de credit pentru capitalul de origine. Scorul de Credit este un indicator al cât de riscant este un împrumutat, deci cu cât scorul este mai puternic, cu atât va fi mai bună rata dobânzii și termenii și cu atât sunt mai mari șansele de a fi aprobat pentru o proprietate de închiriere HELOC.,contul de rezervă de numerar: investitorii imobiliari creează conturi de rezervă de numerar ca fond de zile ploioase, astfel încât numerarul să fie la îndemână pentru o reparație de urgență costisitoare sau o perioadă extinsă de vacanță care creează flux de numerar negativ pe termen scurt. Înainte de a aproba un HELOC, mulți creditori solicită unui împrumutat să aibă un cont de rezervă de numerar cu suficiente fonduri pentru a acoperi câteva luni – uneori chiar un an sau mai mult – cheltuielile de exploatare, inclusiv toate plățile de împrumut.DTI: raportul datorie-venit este un alt criteriu la care creditorii se uită atunci când evaluează riscul de a face un împrumut HELOC., Cu cât echilibrul este mai bun între venitul și datoria debitorului, cu atât riscul este mai mic pentru un creditor. În mod normal, creditorii caută un DTI între 40% și 50%. Aceasta înseamnă că, dacă venitul total brut anual al unui împrumutat este de 200.000 USD pe an, suma totală a datoriei din elemente precum Ipoteci, plăți cu cardul de credit, împrumuturi pentru studenți și asistență pentru copii și pensie alimentară nu poate fi mai mare de 80.000 până la 100.000 USD.,

HELOC Alternative pentru a Scoate Bani de la o Proprietate

în Timp ce există avantaje pentru a lua un HELOC pe proprietatea dumneavoastră de închiriere, există, de asemenea, mai multe alte moduri de a accesa acumulate de capital în investiții:

împrumut de capital Acasă: diferența între un HELOC și un HEL (împrumut de capital acasă) este ca un HELOC servește ca un deschise linii de credit împotriva ta capitaluri proprii, în timp ce un împrumut de capital acasă este o sumă forfetară pe care le primiți imediat.,refinanțare Cash-out: refinanțarea ipotecii existente pe proprietatea dvs. de închiriere, făcând o refinanțare cash-out, vă permite să extrageți o mare parte din capitalul acumulat din proprietatea dvs. În timp ce creditorii se vor aștepta în continuare să păstrați un anumit procent din capitalul propriu cu proprietatea, de multe ori taxele și ratele dobânzilor sunt mai mici cu o refinanțare în numerar decât cu un HELOC sau HEL.împrumuturi Private: deși este plăcut să puteți accesa capitalul existent în proprietatea dvs. de închiriere, uneori nu este posibil sau rentabil., Împrumuturile Private sau personale sunt făcute de investitori care vă vor împrumuta bani în schimbul unei a doua poziții pe proprietatea dvs., garantată de capitalurile proprii existente. În funcție de creditorul privat, taxele și ratele dobânzilor pot fi mai mari, iar durata împrumutului este mai scurtă.

Gânduri finale

accesul la capital este esențial pentru a face tranzacții și pentru a vă dezvolta afacerea imobiliară.,obținerea unui HELOC pe o proprietate de închiriere este posibilă, deși cerințele creditorului sunt de obicei mai stricte decât cu proprietatea ocupată de proprietar fondurile de la un HELOC pot fi utilizate pentru o varietate de scopuri, cum ar fi îmbunătățirea, construirea de metri pătrați închiriabili suplimentari sau ca o plată în avans pentru o altă proprietate de investiții criteriile pe care creditorii le iau în considerare atunci HELOC include o refinanțare Hel și Cash-Out