puteți calcula venitul net din exploatare (NOI) pentru investiții imobiliare, cu ajutorul general acceptate venitul net din exploatare formula, care este potențialul tău venituri din chirii, plus orice suplimentare legate de proprietate venituri minus vacant pierderi minus total cheltuieli de exploatare.

rețineți că formula venitului operațional net poate varia în funcție de cine o calculează.,de exemplu, majoritatea investitorilor separă veniturile potențiale din chirii și alte venituri, dar uneori le veți vedea combinate. Indiferent, formula venitului operațional net general acceptat este venitul dvs. potențial din chirii, plus orice venit suplimentar legat de proprietate minus pierderile de posturi vacante minus cheltuielile totale de exploatare.,

Formula venitului net din exploatare

formula venitului net din exploatare:

NOI = venituri din chirii + alte venituri – pierderi neocupate – Cheltuieli totale din exploatare

pentru a afla venitul net din exploatare al unei proprietăți, trebuie să cunoașteți veniturile potențiale din chirii și alte venituri pe care le produce. De asemenea, trebuie să contabilizați pierderile de locuri vacante din unitățile vacante sau unitățile în care chiriașii nu plătesc chirie. În cele din urmă, trebuie să adăugați toate cheltuielile de operare. Odată ce aveți toate aceste numere, puteți calcula venitul net din exploatare al unei proprietăți de investiții.,

pentru a găsi venitul net din exploatare, de obicei aveți nevoie de:

1. Venitul potențial din chirii al unei proprietăți de investiții

venitul potențial din chirii (PRI) este chiria totală combinată în condițiile fiecărui contract de închiriere rezidențial sau comercial individual, cu presupunerea că proprietatea este ocupată 100%. Dacă proprietatea nu este ocupată în totalitate, atunci valoarea PRI se bazează pe o analiză a pieței de închiriere, în funcție de contractele de închiriere și termenii proprietăților comparabile.

2., Post vacant Pierderi pe o Proprietate de Investiții

Vacant pierderile reprezintă pierderea de venituri ca urmare a chiriașilor părăsirea proprietății și/sau chiriași obligațiile cu privire la plățile de leasing. Factorul vacant poate fi calculat pe baza expirărilor curente ale Contractului de închiriere. Cifrele bazate pe piață care utilizează locuri de muncă vacante comparabile pot fi, de asemenea, utilizate în scopul calculării NOI a unei proprietăți.

pentru a calcula pierderile de locuri de muncă vacante, uitați-vă la ce unitate ar fi putut închiria și înmulțiți-o cu câte luni din anul în care a fost vacantă., De exemplu, dacă alte unități similare închiriază pentru $2,000 pe lună și unitatea vacantă a fost goală timp de trei luni, veți înmulți $2,000 cu 3 și veți obține $6,000, care este pierderea anuală a vacanței pentru proprietate.

3. Alte venituri pe o proprietate de investiții

deoarece există mai multe moduri diferite de o proprietate poate genera venituri, investitorii imobiliari trebuie să includă toate veniturile posibile în calculul lor, în plus față de chiria lunară., Aceste alte venituri includ, dar nu se limitează la, veniturile din închirierea facilităților, precum și veniturile din automatele, veniturile din serviciile de spălătorie, veniturile generate din taxele de parcare, taxele de panou/semnalizare și alte taxe de servicii relevante.

4. Total Cheltuieli de exploatare pe o investiție imobiliară

total cheltuieli de exploatare includ toate cheltuielile necesare asociate cu operarea și menținerea unei investiții imobiliare. Pentru a obține cheltuielile totale de exploatare, adăugați pur și simplu toate cheltuielile de exploatare, cum ar fi impozitele pe proprietate, întreținerea și taxele de administrare.,

în mod specific, cheltuielile de exploatare includ de obicei:

• impozitele pe proprietate: acestea sunt evaluate de o autoritate guvernamentală din zona în care se află proprietatea și variază în funcție de locație, valoarea proprietății și mărimea.asigurarea proprietății închiriate: aceasta vă ajută să vă protejați proprietatea împotriva pierderilor de venituri, daune și pericole, cum ar fi daunele cauzate de vreme. Politica medie pe o proprietate de închiriere de $200,000 costă $1,473 la $1,596 pe an.,
• taxe de administrare a proprietății: aceste taxe sunt percepute de un manager de proprietate sau de o companie de administrare și pot varia de la 8 la sută din chiria lunară brută colectată pentru o proprietate de investiții la peste 25 la sută din chiria brută pentru o proprietate de închiriere de vacanță.
• întreținere și Reparații: acestea includ lucruri pentru a menține proprietatea întreținută, cum ar fi controlul dăunătorilor, vopsirea și îngrijirea gazonului, precum și orice reparații necesare. Așteptați să plătiți aproximativ 1% din valoarea proprietății pe an pentru cheltuielile legate de întreținere.,
• cheltuieli diverse: acestea pot include lucruri cum ar fi taxele legale, cheltuielile de marketing și publicitate și orice altceva necesar pentru a opera proprietatea care nu se încadrează în altă categorie.este important de menționat că serviciul datoriei, amortizarea, Comisioanele de leasing, îmbunătățirile chiriașilor, reparațiile la uzură, impozitele pe venit și cheltuielile cu dobânzile ipotecare nu sunt incluse în calculul venitului net din exploatare., Acest lucru se datorează faptului că NOI este unic pentru proprietatea în sine și nu include alte cheltuieli specifice investitorului/Împrumutatului.